您的房子有四种面积

在西班牙，一套房子不只有一个面积，而是有四个。使用面积（superficie útil）是您脚下踩着的部分；建筑面积在此基础上加上墙体和隔墙；含公摊的建筑面积再加上您所分摊的门厅、楼梯或泳池，这也是地籍局（Catastro，西班牙用于税务的不动产登记机构）公布的面积；而可建面积（edificabilidad）则是城市规划允许建造的面积。房源广告里最常见的数字通常是其中最大的那个，所以在比较每平方米价格之前，请先弄清楚您看到的是哪一种“平方米”。

为什么西班牙的房子有四种面积？

因为每一种面积回答的是不同的问题。使用面积告诉您有多少居住空间。建筑面积告诉您这套房子作为建筑物占了多大地方。含公摊的建筑面积告诉您整栋楼里有多大份额属于您，这正是地籍局据以估值的面积。而可建面积告诉您这块地上还能做些什么。

前三种由小到大排列：每一种都在前一种的基础上加了些东西。第四种则性质不同。它衡量的不是现有的东西，而是城市规划允许建造的东西，所以它从不出现在房源广告或地籍局的记录中。

如果您习惯在英国或北欧买房，那里的广告通常标注的是室内面积，那么这一点会让您最为意外：在西班牙，广告上醒目的那个数字往往包含了墙体，甚至还有一份泳池的分摊。

什么是使用面积？

就是您脚下踩着的部分：从墙体内侧量起的房屋地面面积。它不包括隔墙、墙体和柱子所占的空间，也不包括净高不足1.50米的地面（例如阁楼的低矮部分）。

阳台是否计入，取决于测量的用途。根据安达卢西亚的消费者信息规定（Decreto 218/2005, de 11 de octubre）以及保障性住房的规定（Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre），使用面积包括私用阳台、凸窗和晾衣区面积的一半，但设有上限：最多为封闭使用面积的10%。而在按揭贷款评估中，使用面积则不包括室外空间，这些空间会单独列出（Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo，即房产评估规则）。

在安达卢西亚，凡是对房屋进行描述的房源广告，都必须注明其使用面积。 Decreto 218/2005要求所有以专业身份出售或刊登广告的人都这样做。如果广告上只写了“平方米”，请问清楚是哪一种。

什么是建筑面积？

它是不扣除隔墙、柱子和管道井所占空间的使用面积，再加上外墙：外立面墙全部计入，与邻居或楼梯间共用的墙计入一半。Orden ECO/805/2003在评估中就是这样定义的，安达卢西亚的Decreto 218/2005也采用了类似的表述。

它通常是公证契约（escritura）和不动产登记处（Registro de la Propiedad）记载的面积，因为这是建筑物办理登记时申报的面积。

阳台按是否有顶或是否封闭来计算。根据地籍估值规则（Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio），计算方式如下：

这就是为什么两套看起来一模一样的顶层公寓，在地籍局的面积可能不同：只要其中一套的阳台有顶就够了。

什么是含公摊的建筑面积？

它是建筑面积加上您所分摊的公共区域：门厅、楼梯、楼梯平台、电梯；如果是在住宅小区（urbanización）里，还包括泳池、花园、道路、停车场和设备间。

这是地籍局公布的面积，也是地籍价值的依据，而地籍价值正是IBI（每年缴纳的地方不动产税）的计税基础。它也是大多数房源广告展示的面积，因为它是三者中最大的。

有一点很重要：您在业主共同体（comunidad de propietarios）中的份额（cuota de participación）并不是按这个面积计算的。Ley 49/1960, de 21 de julio（公寓产权法）第5条以每套住房的使用面积占整栋楼总面积的比例为基础，再根据其位置、朝向和对公共服务的预计使用情况加以调整。实际上两者的关系恰恰相反：含公摊的面积是按照这一份额来分摊公共区域计算出来的。

您承担的公共费用，取决于楼宇设立契约（título constitutivo，通常由开发商在分户出售时起草）中确定的份额，即使您翻新了自己的房子，这一份额也不会自动改变。业主共同体章程还可以对某些费用另行分摊：法律提到“特别约定的内容”（第9.1.e条），正因如此，例如底层业主可以不承担电梯费用。如果某个份额在确定时没有遵循上述标准，可以要求更正，需全体业主同意或由法官裁定。

什么是可建面积？

它是城市规划所认可的面积：一块地上可以建造多少平方米。由各市镇的总体规划确定（在安达卢西亚，依据Ley 7/2021, de 1 de diciembre，即安达卢西亚地区规划法；在Comunidad de Madrid，依据Ley 9/2001, de 17 de julio，即马德里地区土地法）。

它不会出现在任何房产门户网站或地籍局的记录中，但它决定了您能否扩建、加盖一层或封闭阳台。如果地块的可建面积已经用完，那么无论您有多少土地或阳台，都无法再多建一平方米。

在有业主共同体的楼宇中，还有一点需要注意：剩余的可建面积属于整个地块，而不属于您的房子。要使用它，必须经过业主共同体，除非楼宇设立契约另有规定。

计算示例

Costa del Sol某住宅小区内的一套公寓，数字仅供参考（每套房子各不相同）：

同一套公寓，按不同的“平方米”计算，每平方米价格可以是3,000欧元，也可以超过4,000欧元。只有当两套房子用同样的方式测量时，比较它们的每平方米价格才有意义。

在比较每平方米价格之前，请务必先问清楚对方报的是哪一种面积：使用面积、建筑面积，还是含公摊的建筑面积。

每种面积在哪里查询？

• 使用面积： 地籍局没有这一数据。需要实地测量，或从房屋的建筑设计图纸、公证契约（如有分项列明）中获取。如果是新房，开发商提供的文件中会注明。
• 建筑面积： 见公证契约和nota simple（不动产登记处出具的产权摘要，任何买家都应申请调取）。
• 含公摊的建筑面积： 见IBI缴费单和地籍局的网上办事平台，其中会分别列出专有部分和公共区域部分。
• 可建面积： 见所在市镇的城市规划，或向市政府申请规划报告。这是四种面积中唯一通常需要建筑师或测量师审核的一种。

如果地籍局、公证契约和实际情况不一致怎么办？

这很常见，尤其是经过翻新或多年前封闭过阳台的房子。它不会妨碍出售，但最好在商定价格之前、在签署定金合同（arras）之前就发现。

如果只是测量上的差异，不动产登记处可以予以更正。自Ley 13/2015, de 24 de junio（不动产登记与地籍衔接改革法）施行以来，差异在10%以内的，只要地籍证明与该房产相符，即可凭地籍证明登记；差异在5%以内的，只要登记官没有疑问，无需其他手续。超出这一范围，则需要在公证人面前或在登记处办理正式程序。

如果错误出在地籍局，可以向其报告以便更正。如果差异是由施工造成的（封闭的阳台、扩建部分），则必须向地籍局申报并使其合法化：取得许可证；或者，如果市政府已无法对其采取措施，则凭测量师出具的建成年限证明和一份申报扩建的公证契约办理。

申请按揭贷款时，评估师会测量房屋并采用其核实的面积。如果无法核实，根据Orden ECO/805/2003，评估师会采用地籍局与不动产登记处两个数字中较小的一个。较大的差异可能会压低评估价，进而减少银行愿意发放的贷款额。

封闭阳台：事先要算清楚什么

封闭阳台不只是一项施工：它会增加您的建筑面积，随之提高地籍价值和您要缴纳的IBI。 一个按50%计算的有顶阳台，一旦四面中有三面封闭，就会按100%计算。

施工之前，必须具备三个条件：

• 可建面积： 城市规划必须允许建造这些平方米。如果地块的可建面积已经用完，就不可能取得许可证。
• 市政许可证： 这项施工和其他任何增加面积的工程一样，须向市政府申请。
• 业主共同体： Ley 49/1960第10.3.b条和第17.4条将封闭阳台列为改变建筑物的工程，须经五分之三的业主投票同意，且这些业主所持份额合计也须达到五分之三。

施工完成后，须向地籍局申报，地籍局会更新地籍价值。最好在做决定之前就把账算清楚，而不是等收到第一张IBI缴费单之后。