Immobilienkauf in Spanien als Ausländer

Ja: Jeder Ausländer kann in Spanien eine Wohnung oder ein Haus kaufen, ob ansässig oder nicht, ob EU-Bürger oder nicht, und der Ablauf ist für einen britischen, schwedischen, Schweizer oder amerikanischen Käufer derselbe wie für einen Spanier, mit drei zusätzlichen Formalitäten: einer Steuernummer (der NIE), einem spanischen Bankkonto und fast immer einer Vollmacht, damit Ihr Anwalt handeln kann, während Sie zu Hause sind. Ein Kauf aus zweiter Hand an der Costa del Sol oder in Madrid dauert von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe sechs bis zehn Wochen, wenn die Unterlagen bereitliegen.

Die Zahlen sind die im Oktober 2026 geltenden; Ihr Anwalt sollte sie für Ihren Fall bestätigen.

Darf jeder Ausländer in Spanien eine Immobilie kaufen?

Ja. Spanien beschränkt den Erwerb von Wohneigentum durch Ausländer nicht, und Sie brauchen weder einen Wohnsitz noch ein Visum noch eine spanische Gesellschaft. Die Steuern sind für alle gleich: ITP (Grunderwerbsteuer) von 7 % auf eine Bestandsimmobilie in Andalusien oder bei einem Neubau 10 % Mehrwertsteuer plus 1,2 % AJD (Stempelsteuer auf die Urkunde), dazu Notar, Grundbuch und Anwalt. Rechnen Sie mit 10 bis 13 % zusätzlich zum Kaufpreis; die Aufschlüsselung finden Sie unter die Kosten beim Kauf einer Immobilie in Andalusien.

Vielleicht haben Sie von einer Steuer von 100 % für Käufer von außerhalb der EU gelesen. Der Ministerpräsident hat sie im Januar 2025 angekündigt, und im Sommer desselben Jahres ging ein Gesetzentwurf an den Kongress, aber bis Oktober 2026 wurde er nie beraten oder abgestimmt: Die Regierung ließ ihn im Januar 2026 aus ihrem eigenen Wohnungspaket heraus, und Reuters meldete im März 2026, dass er mangels parlamentarischer Unterstützung feststeckt. Er ist kein Gesetz, und ein Käufer von außerhalb der EU zahlt heute genau dasselbe wie ein Käufer aus der EU.

Was ist die NIE und wie bekommen Sie sie?

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist Ihre persönliche Steuernummer in Spanien. Sie brauchen sie, um die Escritura (die notarielle Kaufurkunde) zu unterschreiben, die Steuern auf den Kauf zu zahlen und ein Bankkonto zu eröffnen; sie verfällt nie und gibt kein Recht, in Spanien zu leben. Es gibt drei Wege, sie zu erhalten:

• In Spanien, bei einer Ausländerbehörde der Policía Nacional: Formular EX-15, Ihr Reisepass, ein Dokument, das begründet, wofür Sie sie brauchen (eine Reservierung oder ein Arras-Vertrag), und eine kleine Gebühr, die mit dem Formular 790, Code 012, bezahlt wird. Das Gesetz gibt der Polizei dafür fünf Tage.
• Beim spanischen Konsulat in Ihrem Land, mit demselben Formular. Einfach, aber langsam: Anwälte an der Küste sprechen je nach Konsulat von zwei bis acht Wochen.
• Über Ihren Anwalt, mit einer Vollmacht, während Sie zu Hause bleiben. Der übliche Weg und der schnellste.

Dieser Schritt verzögert einen Kauf am häufigsten, also stoßen Sie ihn an dem Tag an, an dem Sie sich zum Kauf entschließen.

Brauchen Sie ein spanisches Bankkonto?

In der Praxis ja. Der Kaufpreis, die Steuern und später die IBI (die Grundsteuer), die Gemeinschaftsbeiträge und die Versorger werden alle von einem spanischen Konto bezahlt. Ein Konto für Nichtresidenten wird mit Ihrem Reisepass, Ihrer NIE, einer Nichtansässigkeitsbescheinigung (wird zusammen mit der NIE ausgestellt; die Bank verlangt, dass sie nicht älter als zwei Monate ist) und einem Nachweis über die Herkunft Ihres Geldes eröffnet, denn die Bank unterliegt denselben Geldwäschevorschriften wie der Notar. Eröffnen Sie es, sobald Sie die NIE haben, und überweisen Sie das Geld frühzeitig.

Warum ein unabhängiger Anwalt, und was prüft er?

Weil der Notar Sie nicht vertritt: Ein spanischer Notar prüft Identität, Geschäftsfähigkeit, die Urkunde und die Zahlungsmittel und ist gegenüber beiden Parteien neutral. Ein unabhängiger Anwalt (nicht der des Verkäufers oder des Bauträgers) berechnet in der Regel 1 bis 1,5 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer und wird:

• Die Nota simple beim Registro de la Propiedad, dem Grundbuchamt, anfordern (online rund 9 Euro): wem die Immobilie gehört und welche Lasten auf ihr liegen, von Hypotheken bis zu Wegerechten.
• Prüfen, ob die bebaute Fläche und das Grundstück mit Grundbuch und Catastro (dem Kataster) übereinstimmen und ob jede Erweiterung, jeder Pool oder jede geschlossene Terrasse genehmigt ist.
• Die Licencia de primera ocupación (die Erstbezugsgenehmigung), die IBI-Belege, die Rechnungen der Versorger und den Energieausweis bestätigen und bei einem Neubau die Baugenehmigung des Bauträgers und seine Garantien.
• Die Bescheinigung der Comunidad de propietarios (der Eigentümergemeinschaft) einholen, dass die Beiträge bezahlt sind, denn Schulden gehen mit der Wohnung über.

Mit einer Vollmacht beantragt derselbe Anwalt Ihre NIE, eröffnet das Konto, unterschreibt die Arras und die Escritura, zahlt die Steuern und lässt Sie ins Grundbuch eintragen. Eine vor einem spanischen Notar oder in einem spanischen Konsulat unterzeichnete Vollmacht gilt unmittelbar; eine vor einem Notar in Ihrem Land unterzeichnete braucht die Haager Apostille und eine beglaubigte Übersetzung ins Spanische.

Reservierung und Arras: Was unterschreiben Sie vor dem Notartermin?

Die Reservierung nimmt die Immobilie für zwei bis vier Wochen vom Markt, während Ihr Anwalt die Prüfungen durchführt, gegen eine kleine, frei vereinbarte Anzahlung; sie sollte erstattungsfähig sein, falls die Prüfungen ein Problem zutage fördern.

Der Arras-Vertrag (contrato de arras) ist die eigentliche Verpflichtung: Sie zahlen 10 % des Preises, und das Geschäft steht, sofern nicht eine Seite zurücktritt. Nach Artikel 1454 des Código Civil (des spanischen Zivilgesetzbuchs) verliert bei Reuegeld-Arras (arras penitenciales) der Käufer, der zurücktritt, seine Anzahlung, und der Verkäufer, der zurücktritt, zahlt sie doppelt zurück. Zwei Hinweise aus der Rechtsprechung: Der Vertrag muss ausdrücklich festhalten, dass es sich um arras penitenciales handelt, und die 10 % sind Brauch, nicht Gesetz, also verhandelbar. Wenn Sie eine Hypothek brauchen, machen Sie die Arras von ihrer Bewilligung abhängig.

Kann ein Nichtresident eine spanische Hypothek bekommen?

Ja. Banken leihen Nichtresidenten 60 bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Bankbewertung, Sie brauchen also 30 bis 40 % des Preises plus die Nebenkosten an Eigenkapital. Verlangt werden Reisepass und NIE, drei Jahre Steuererklärungen, sechs Monate Kontoauszüge, Gehaltsabrechnungen oder Jahresabschlüsse und eine Bonitätsauskunft aus Ihrem Land. Die Vorabzusage dauert fünf bis fünfzehn Werktage und die endgültige Bewilligung vier bis acht Wochen, also beginnen Sie vor den Arras.

Die Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario (das spanische Gesetz über Immobilienkreditverträge) schützt Sie unabhängig von Ihrem Wohnsitz: das verbindliche Angebot (FEIN) mindestens zehn Kalendertage vor der Unterschrift, eine vorherige Beratung durch den Notar ohne Kosten, und die Bank trägt Notar, Grundbuch und Gestoría der Hypothekenurkunde, während Sie die Bewertung bezahlen. Die Bank kann eine Gebäudeversicherung verlangen. Das vollständige Bild finden Sie im Ratgeber zur Hypothek in Spanien für Nichtresidenten.

Was geschieht beim Notar?

Die Beurkundung ist ein einziger Termin in einem Notariat, das der Käufer auswählt. Verkäufer und Käufer, oder ihre Bevollmächtigten, unterschreiben die Escritura pública (die öffentliche Kaufurkunde), der Preis wird bezahlt, die Schlüssel wechseln den Besitzer, und der Notar übermittelt die Urkunde noch am selben Tag elektronisch an das Grundbuchamt. Eine Hypothek wird am selben Tisch unterschrieben, in einer zweiten Urkunde.

• Sprache. Die Urkunde ist auf Spanisch; wenn Sie persönlich unterschreiben und kein Spanisch sprechen, verlangt der Notar einen Dolmetscher.
• Wenn Sie nicht kommen können. Ihr Anwalt unterschreibt mit der Vollmacht; der Notar ist das gewohnt.
• Zahlung. Per Überweisung von Ihrem spanischen Konto oder per Bankscheck, der am Tisch übergeben wird; in der Praxis wird nichts vom Kaufpreis bar bezahlt (die gesetzliche Obergrenze liegt bei 10.000 Euro für eine nicht ansässige Privatperson und bei 1.000 Euro, wenn ein Unternehmer beteiligt ist). Artikel 24 der Ley del Notariado (des spanischen Notariatsgesetzes) verpflichtet den Notar, jedes Zahlungsmittel mit Betrag, Datum und Konto festzuhalten und jede Verweigerung dem Finanzamt zu melden.
• Herkunft der Mittel. Banken, Makler, Notare und Grundbuchführer sind Verpflichtete nach der Ley 10/2010 (dem spanischen Geldwäschegesetz), rechnen Sie also mit der Frage, woher das Geld stammt: aus einem Verkauf in Ihrem Land, aus Ersparnissen, aus einer Erbschaft. Ein Schreiben Ihrer Bank, die Urkunde der verkauften Immobilie oder ein aktueller Kontoauszug genügen in der Regel; halten Sie das bereit, bevor das Geld überwiesen wird.

Im Monat nach der Beurkundung zahlt Ihr Anwalt die ITP oder die AJD mit dem Formular 600 bei der Steuerbehörde Andalusiens (dreißig Werktage ab der Escritura; die Mehrwertsteuer auf einen Neubau geht mit dem Kaufpreis an den Bauträger), lässt die Urkunde eintragen (fünfzehn Werktage laut Gesetz, drei bis fünf Wochen in der Praxis; Eigentümer sind Sie ab der Escritura, aber erst die Eintragung schützt Sie gegenüber Dritten) und meldet Strom, Wasser und Gas mit der Urkunde, Ihrer NIE und einer spanischen IBAN auf Ihren Namen um.

Wie lange dauert das Ganze?

Mit Hypothek und noch zu beantragender NIE sollten Sie acht bis sechzehn Wochen statt sechs bis zehn einplanen. Bei einem Neubau unterschreiben Sie jetzt einen privaten Vertrag, zahlen in Raten während der Bauzeit (jede Zahlung durch eine Bankbürgschaft oder eine Versicherung nach der Ley 20/2015 abgesichert und mit Zinsen erstattungsfähig, wenn der Bauträger in Verzug gerät) und beurkunden erst, wenn die Gemeinde die Erstbezugsgenehmigung erteilt hat: Ohne sie gibt es weder dauerhafte Versorgungsanschlüsse noch eine Hypothek.

Was zahlen Sie jedes Jahr, wenn die Immobilie Ihnen gehört?

• IBI, die kommunale Grundsteuer, die jede Gemeinde auf Grundlage des Katasterwerts festsetzt.
• Gemeinschaftsbeiträge, monatlich oder vierteljährlich, für das Gebäude oder die Wohnanlage.
• Einkommensteuer für Nichtresidenten, auch wenn Sie nie vermieten. Das Finanzamt unterstellt ein Einkommen von 2 % des Katasterwerts (1,1 %, wenn der Wert in den letzten zehn Jahren revidiert wurde) und besteuert es mit 19 % für Residenten der EU und des EWR und mit 24 % für alle anderen, das Vereinigte Königreich eingeschlossen. Erklärt wird es einmal im Jahr mit dem Formular 210 (für die Einkünfte 2026 vom 1. April bis 31. Dezember 2027); unbezahlte Jahre kommen spätestens beim Verkauf ans Licht, also beauftragen Sie damit im Kaufjahr einen Gestor.
• Hausratversicherung: ohne Hypothek nicht Pflicht, aber vernünftig, und die Bank verlangt eine Gebäudeversicherung, wenn sie finanziert.
• Ferienvermietung, wenn Sie kurzzeitig vermieten wollen: nur mit Eintragung im Registro de Turismo de Andalucía, der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und im Rahmen dessen, was Ihre Gemeinde erlaubt, und die Regeln ändern sich häufig.

Gibt Ihnen der Kauf das Recht, in Spanien zu leben?

Nein. Die Aufenthaltserlaubnis für Immobilieninvestitionen (das Golden Visa) wurde am 3. April 2025 durch die Ley Orgánica 1/2025 abgeschafft. Ein Bürger von außerhalb der EU kann sich weiterhin als Besucher 90 von 180 Tagen in Spanien aufhalten; für längere Aufenthalte bleiben das nicht erwerbstätige Visum (Leben von eigenen Mitteln) und das Visum für digitale Nomaden (Fernarbeit für Arbeitgeber im Ausland), deren Einkommensschwellen sich jedes Jahr ändern, lassen Sie sich also beraten, bevor Sie damit planen.