Nebenkosten beim Immobilienkauf in Andalusien

Wenn Sie in Andalusien eine Bestandsimmobilie kaufen, sollten Sie rund 10 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis für Nebenkosten und Steuern einplanen; bei einem Neubau 13 Prozent. Der große Posten ist die Steuer: 7 Prozent Grunderwerbsteuer (ITP) bei einer Bestandsimmobilie oder 10 Prozent Mehrwertsteuer plus 1,2 Prozent Stempelsteuer (AJD) bei einem Neubau. Alles andere (Notar, Grundbuch, Gestoría, Anwalt und mit Hypothek die Bewertung) bleibt meist unter 2 Prozent.

Die Zahlen sind die von 2026, jeweils mit Quelle am Seitenende, und weiter unten finden Sie zwei durchgerechnete Fälle: eine Bestandsimmobilie für 350.000 Euro und einen Neubau für 500.000 Euro.

Welche Steuer zahlen Sie bei einer Bestandsimmobilie?

Die Grunderwerbsteuer, in Spanien ITP genannt. In Andalusien beträgt der allgemeine Satz 7 Prozent des Immobilienwerts, ohne Stufen: gleich für ein Studio wie für eine Villa (Artikel 41 der Ley 5/2021, des andalusischen Gesetzes über die abgetretenen Steuern). Der Käufer zahlt sie und reicht dafür das Formular 600 bei der Steuerbehörde Andalusiens ein.

Es gibt ermäßigte Sätze, aber nur für Ihren Hauptwohnsitz (Sie müssen innerhalb von 12 Monaten einziehen und mindestens 3 Jahre dort wohnen) und bis zu einer Wertgrenze:

Drei Feinheiten. Die Grenze wird am steuerlichen Wert der gesamten Immobilie gemessen, Garage und Abstellraum eingeschlossen (bis zu zwei Stellplätze), auch wenn Sie nur einen Anteil kaufen; ein Euro darüber, und der gesamte Kauf wird mit 7 Prozent besteuert. Kaufen zwei Personen gemeinsam, wird der ermäßigte Satz anteilig auf jeden Anteil angewendet, außer bei Ehepaaren und eingetragenen Lebenspartnern. Und wenn Sie die Bedingungen später nicht mehr erfüllen (Verkauf innerhalb von 3 Jahren), haben Sie einen Monat Zeit, die Differenz bis zu den 7 Prozent nachzuzahlen.

Bei den Preisen an der Costa del Sol werden die meisten Käufe mit 7 Prozent besteuert.

Und bei einem Neubau?

Der Erstverkauf durch einen Bauträger unterliegt nicht der ITP, sondern 10 Prozent Mehrwertsteuer (4 Prozent bei gefördertem Wohnraum mit Sonderregelung) plus Stempelsteuer (AJD) auf die Urkunde: in Andalusien 1,2 Prozent des Preises (Artikel 49 der Ley 5/2021). Zusammen sind das 11,2 Prozent gegenüber 7 bei einer Bestandsimmobilie: 21.000 Euro Unterschied bei einer Immobilie für 500.000 Euro.

Auch die AJD hat ermäßigte Sätze für den Hauptwohnsitz, mit denselben Grenzen: 1 Prozent bis 150.000 Euro; 0,3 Prozent für Käufer unter 35; 0,1 Prozent für kinderreiche Familien und bei Behinderung bis 250.000 Euro. Die Mehrwertsteuer wird nie ermäßigt (sie ist eine staatliche Steuer) und wird mit jeder Rate an den Bauträger gezahlt; die AJD wird wie die ITP mit dem Formular 600 erklärt.

Auf welchen Betrag wird die Steuer berechnet?

Seit 2022 ist die Bemessungsgrundlage der ITP nicht einfach der Preis: Es ist der höhere Wert aus dem, was Sie zahlen, und dem Referenzwert des Catastro (valor de referencia, Ley 11/2021, das Gesetz zur Bekämpfung des Steuerbetrugs). Der Catastro legt ihn jedes Jahr anhand der eingetragenen Verkäufe in der Gegend fest, und er ist nicht der viel niedrigere Katasterwert, der für die Grundsteuer IBI verwendet wird.

Liegt er unter dem Preis, versteuern Sie den Preis; liegt er darüber, versteuern Sie den Referenzwert, auch wenn Sie weniger bezahlt haben (eine renovierungsbedürftige Immobilie, ein Verkäufer in Eile). Das Verfassungsgericht hat das System im Februar 2026 bestätigt, aber man kann es anfechten, indem man den tatsächlichen Wert nachweist, in der Praxis mit einem Sachverständigengutachten. Prüfen Sie den Wert vor Ihrem Angebot im Online-Portal des Catastro mit der Katasternummer: Das dauert zwei Minuten.

Für Neubauten gilt das nicht: Die Mehrwertsteuer wird auf den Preis erhoben.

Was kosten Notar, Grundbuch und Gestoría?

Diese Kosten trägt der Käufer. Die Gebühren von Notaren und Grundbuchführern sind durch eine staatliche Gebührenordnung festgelegt: Sie richten sich nach dem Preis, nicht nach dem Büro.

Wenn Sie mit einer Vollmacht aus dem Ausland unterschreiben, kommen deren Kosten hinzu und gegebenenfalls Apostille und beglaubigte Übersetzung.

Brauchen Sie einen Anwalt?

Gesetzlich nicht: Der Notar beurkundet und prüft Identitäten und Belastungen. Aber internationale Käufer beauftragen fast immer einen unabhängigen Anwalt (weder den des Verkäufers noch den des Bauträgers): Er prüft den Grundbuchauszug, die Baugenehmigungen und die planungsrechtliche Lage, setzt den Anzahlungsvertrag auf, besorgt Ihre NIE, erklärt die Steuer und kann mit einer Vollmacht für Sie unterschreiben. Üblich ist ein Honorar von rund 1 Prozent des Preises zuzüglich Mehrwertsteuer oder ein vorab vereinbarter Festpreis; lassen Sie sich das Angebot schriftlich geben. Unser Ratgeber zum Kauf in Spanien als Ausländer erklärt, wer bei jedem Schritt was tut.

Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, welche Kosten tragen Sie?

Seit der Ley 5/2019 (dem Gesetz über Immobilienkreditverträge) nur wenige. Sie zahlen die Bewertung (300 bis 600 Euro; 6 Monate gültig). Die Bank zahlt Notar und Gestoría für die Darlehensurkunde, deren Eintragung und die Stempelsteuer auf das Darlehen. Die Kosten des Kaufs bleiben bei Ihnen, ebenso die jährliche Gebäudeversicherung, die die Bank verlangt. Hypotheken für Nichtresidenten fallen niedriger aus (60 bis 70 Prozent des Bewertungsbetrags): Holen Sie die grundsätzliche Zusage ein, bevor Sie einen Anzahlungsvertrag unterschreiben.

Zwei Rechenbeispiele

Ein Käufer, der für keinen ermäßigten Satz in Frage kommt, ein Anwalt zu 1 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer und eine beauftragte Gestoría. Gerundete Zahlen, 2026.

Daher die Faustregel: Planen Sie 10 bis 13 Prozent zusätzlich zum Preis ein. Bei einer Bestandsimmobilie bleibt meist etwas übrig; bei einem Neubau brauchen Sie fast alles. Was übrig bleibt, deckt Unvorhergesehenes: einen hohen Referenzwert, die Vollmacht, die Versorgeranschlüsse, den Umzug.

Wann und wie wird die ITP bezahlt?

In Andalusien haben Sie ab dem Tag nach der Unterzeichnung der Urkunde zwei Monate Zeit, das Formular 600 einzureichen und zu zahlen (Artikel 69.1 der Ley 5/2021). Viele Ratgeber nennen noch 30 Werktage: Das war die Frist bis 2021, und in Madrid gilt sie weiterhin. Ihre Gestoría, Ihr Anwalt oder das Notariat reicht die Erklärung für Sie ein, und solange die Steuer nicht bezahlt ist, trägt das Grundbuch die Immobilie nicht auf Ihren Namen ein. Bei verspäteter Abgabe beträgt der Zuschlag 1 Prozent plus 1 Prozent für jeden Monat Verzug (nach 12 Monaten 15 Prozent zuzüglich Zinsen).

Und wenn Sie stattdessen in Madrid kaufen?

Eine Frage von Käufern, die zwischen unseren beiden Standorten abwägen: In der Region Madrid beträgt die ITP 6 Prozent, einen Punkt weniger als in Andalusien (21.000 Euro gegenüber 24.500 bei einer Immobilie für 350.000 Euro), mit einer Ermäßigung von 10 Prozent (effektiver Satz 5,4) für einen Hauptwohnsitz bis 250.000 Euro, und dort beträgt die Frist tatsächlich 30 Werktage. Die übrigen Kosten funktionieren gleich.

Die Rechnungen, die nach dem Kauf jedes Jahr kommen

Sie gehören nicht zu den 10 oder 13 Prozent, aber Sie sollten sie kennen, bevor Sie unterschreiben:

• IBI (Grundsteuer). Die Gemeinde erhebt sie auf den Katasterwert (nicht auf den Preis), zu einem Satz zwischen 0,4 und 1,10 Prozent, den jede Gemeinde selbst festlegt. Estepona hat sie 2026 im Durchschnitt um 20 Prozent gesenkt. Bitten Sie den Verkäufer um den letzten Bescheid: Das ist die genaue Zahl.
• Gemeinschaftsbeiträge. Von einigen Dutzend Euro im Monat in einem einfachen Wohnblock bis zu mehreren Hundert in Wohnanlagen mit Pools, Gärten und Sicherheitsdienst. Lesen Sie die letzten Versammlungsprotokolle: Dort stehen die anstehenden Sonderumlagen.
• Müllgebühr. Kommunal; die Ley 7/2022 (das spanische Abfallgesetz) verlangt, dass sie die tatsächlichen Kosten der Leistung deckt, daher die Erhöhungen von 2025 und 2026.
• Hausversicherung. Im Durchschnitt rund 265 Euro im Jahr 2026; mit Hypothek verlangt die Bank mindestens eine Gebäudeversicherung.
• Nichtresidentensteuer auf fiktive Einkünfte. Wenn Sie nicht in Spanien leben, unterstellt Ihnen das Finanzamt ein Einkommen aus der Immobilie, auch wenn sie leer steht: 1,1 Prozent des Katasterwerts (2 Prozent, wenn die Gemeinde ihn nicht revidiert hat), besteuert mit 19 Prozent, wenn Sie in der EU, in Island, Norwegen oder Liechtenstein ansässig sind, und mit 24 Prozent für alle anderen, das Vereinigte Königreich eingeschlossen. Bei einem revidierten Katasterwert von 120.000 Euro sind das im ersten Fall etwa 250 Euro im Jahr, im zweiten 317. Erklärt wird sie im Folgejahr mit dem Formular 210. Wenn Sie vermieten, versteuern Sie stattdessen die tatsächlichen Mieteinnahmen.