Combien vaut mon logement ?

Votre logement vaut ce qu'un acheteur bien informé est prêt à payer pour lui aujourd'hui, et ce chiffre se trouve en comparant ce qui s'est réellement vendu dans votre secteur ces derniers mois avec des logements semblables au vôtre, puis en ajustant selon ce que le vôtre a en plus ou en moins. Il ne vient pas de ce que demandent vos voisins sur les portails : ce sont des prix affichés, et ils correspondent rarement à ce qui se signe.

Prix affiché, prix de vente, expertise bancaire ou valeur de référence ?

Quatre chiffres différents.

Deux précisions. La valeur de référence n'est pas une estimation de votre logement : personne du Catastro ne l'a visité. Vous pouvez la consulter sur le site en ligne du Catastro ; elle indique à l'acheteur l'impôt qu'il paiera, pas le prix que vous devez demander. Et l'expertise hypothécaire arrive une fois qu'il y a un acheteur : si elle est inférieure au prix convenu, la banque prête moins et l'opération vacille.

Pourquoi les portails affichent-ils des prix qui ne sont pas des prix de vente ?

Parce qu'un portail ne connaît que ce que chaque propriétaire demande, pas ce qu'il signe. Le prix de vente se trouve chez le notaire. Ce que vous voyez en cherchant « appartements dans ma rue », c'est une vitrine de souhaits.

L'écart entre les deux a été mesuré. Selon le rapport de Fotocasa Research « Experiencia en compraventa en 2025 », 52 % des acheteurs ont essayé de négocier, 83 % de ceux qui l'ont fait ont obtenu une baisse, et 77 % de ces baisses étaient inférieures à 10 %. Et selon Idealista, 14 % des annonces de vente ont baissé leur prix au premier trimestre 2026 (20 % à Madrid et 18 % à Málaga).

C'est pourquoi nos estimations partent des ventes conclues : nos propres opérations, celles du réseau d'agences avec lequel nous travaillons sur la Costa del Sol, et les données des notaires et du registre foncier.

Comment calcule-t-on le prix à partir de comparables ?

On cherche des ventes conclues ces derniers mois de logements aussi proches que possible du vôtre, puis on ajuste les différences, critère par critère. Ce que l'on compare :

• Secteur et résidence : la même rue ou la même copropriété si possible ; à défaut, le même quartier et la même distance à la plage ou au métro.
• Mètres carrés : construits et utiles, et leur répartition (un long couloir vaut moins).
• Étage, ascenseur et orientation.
• Espaces extérieurs : terrasse, jardin et vue, et s'ils sont vraiment utilisables ou seulement sur le papier.
• Parking et cave : inclus ou non, et s'ils figurent dans le même acte.
• État : neuf, rénové, prêt à habiter ou à rénover.
• Année et immeuble : ancienneté, qualité de construction, comptes de la copropriété en ordre, appels de fonds à venir.

Avec trois ou quatre bons comparables récents, on part du prix au mètre carré de chacun et on le corrige : un garage que le vôtre n'a pas, on le déduit ; une vue que le comparable n'a pas, on l'ajoute. Le résultat est une fourchette étroite, et à l'intérieur de celle-ci, le prix de mise en vente se choisit selon la stratégie de vente : combien d'acheteurs il y a en ce moment pour votre logement, et à quel point vous êtes pressé.

Qu'est-ce qui ajoute vraiment de la valeur, et qu'est-ce qui en ajoute moins que vous ne le pensez ?

Cela dépend de l'emplacement du logement. Sur la Costa del Sol, l'acheteur paie pour la mer, la lumière et la terrasse ; à Madrid, pour la rue, l'étage et l'ascenseur.

Que se passe-t-il si j'affiche trop cher ? Et trop bas ?

Afficher trop cher vous coûte de l'argent, car l'intérêt se concentre au début. Selon Idealista, parmi les logements vendus au premier trimestre 2026, 13 % étaient en ligne depuis moins d'une semaine et 23 % se sont vendus avant la fin du premier mois : plus d'un tiers est parti en trente jours.

Quand votre logement est mis en ligne, les acheteurs qui ont une alerte le reçoivent le jour même, les agents le comparent avec les recherches de leurs clients et le portail l'affiche en tête parce qu'il est nouveau. Si le prix est décalé, cette première vague l'écarte sans visiter et ne revient pas. Quand vous baissez le prix deux mois plus tard, l'annonce se retrouve plus bas avec une étiquette « prix en baisse » : celui qui la voit en conclut que le bien ne se vend pas et attend la baisse suivante. Le logement est « grillé » : il se vendra, mais plus tard et souvent en dessous du prix auquel il se serait conclu au départ. Aucune étude en Espagne ne mesure cette perte ; ce que l'on sait, c'est que 14 % des annonces ont baissé leur prix en un seul trimestre de 2026 (Idealista).

Afficher trop bas se voit moins : le logement se vend en quelques jours, avec plusieurs offres, et personne ne vous dit ce que vous avez laissé sur la table. Le prix de mise en vente n'est ni « un peu haut pour garder de la marge » ni « bas pour vendre vite » : c'est celui qui attire les acheteurs des premières semaines et laisse la place à une offre sérieuse pour conclure.

Comment un acheteur international lit-il le prix ?

Dans sa propre devise, et elle change chaque semaine. Selon les taux officiels publiés par la Banque d'Espagne, un euro valait 0,829 livre le 26 février 2025 et 0,873 livre le 31 décembre 2025 : pour un acheteur britannique, le même logement au même prix en euros est devenu 5 % plus cher en dix mois sans que vous ne touchiez à rien. En couronnes suédoises, c'est l'inverse qui s'est produit (de 11,14 à 10,82 pour un euro : le logement est devenu moins cher), et la couronne norvégienne a à peine bougé.

C'est pourquoi une hausse de sa devise amène des acheteurs sur la côte et une baisse les freine, et pourquoi ils négocient en chiffres ronds dans leur propre monnaie : pour eux, il n'y a aucune différence entre 495 000 et 500 000 euros si cela se lit pareil en livres. Une stratégie de vente pensée pour cet acheteur tient compte de la devise dans laquelle il raisonne et du moment où il a intérêt à conclure.

Que voit un architecte qu'un expert ne mesure pas ?

Trois choses, et toutes les trois font bouger le prix.

Les vrais mètres carrés. Acte, Catastro et réalité ne concordent pas toujours : des terrasses fermées qui ne sont pas déclarées, un porche qui compte au Catastro mais pas au registre foncier. Nous mesurons le logement et vous disons quels mètres vous pouvez défendre et lesquels il vaut mieux régulariser d'abord (documents pour vendre).

Ce que l'on peut faire. Une cuisine qui pourrait s'ouvrir sur le salon, une troisième chambre qui trouve sa place, un toit-terrasse qui accueillerait un attique avec le bon permis. L'acheteur paie pour ce qu'il voit et pour ce qu'il comprend pouvoir faire ; avec une esquisse et un coût indicatif, la conversation change. C'est l'avantage de vendre avec une agence qui sait aussi concevoir et rénover.

Ce que l'acheteur déduira. L'humidité, des installations vétustes, une fermeture sans permis, des appels de fonds en vue. L'acheteur, son avocat et son expert les repèrent et en retirent le coût du prix. Si nous les connaissons avant, nous décidons avec vous ce qu'il faut réparer, ce qu'il faut signaler et ce qu'il faut répercuter sur le prix (comment préparer votre logement).

Comment Grupo dhoce estime-t-il un logement, et ce que cette estimation n'est pas

Deux ou trois jours et quatre étapes.

• Visite. Un agent de votre secteur et, quand le logement le demande, un architecte : nous mesurons, photographions et notons l'état, la vue, l'immeuble et ce qui pourrait être fait.
• Comparables. Les ventes conclues ces derniers mois : nos propres opérations, celles du réseau d'agences de la Costa del Sol et les données des notaires et du registre foncier. Jamais les seules annonces.
• Rapport. Une fourchette de prix argumentée, critère par critère, avec les comparables qui l'étayent. Par écrit, et il vous appartient, que vous vendiez avec nous ou non.
• Stratégie de vente. Prix de mise en vente, ce qu'il faut préparer avant les photos, à quel acheteur s'adresser et à quoi s'attendre les premières semaines.

Ce qu'elle n'est pas : une expertise officielle. Pour un prêt hypothécaire, une succession ou un divorce, il faut le rapport d'une société d'expertise agréée par la Banque d'Espagne. La nôtre sert à décider à quel prix votre logement sera mis en vente et à le vendre pendant les semaines où il est le plus regardé, et elle est sans engagement.