Les documents pour vendre en Espagne

Pour vendre un logement en Espagne, il vous faut au minimum l'acte de propriété, une nota simple récente du registre foncier, votre passeport avec votre NIE, le certificat de performance énergétique, le dernier avis d'IBI et un certificat de la copropriété attestant que vous êtes à jour de vos charges. S'il y a un prêt hypothécaire, ajoutez le certificat de dette de la banque. Tout le reste dépend du bien, de son emplacement et de la façon dont il vous est parvenu.

L'important n'est pas d'avoir tout le premier jour, mais de savoir ce qu'il faut à chaque étape : avant l'annonce, pour la réservation et le contrat d'arras, et chez le notaire. À la fin, un tableau indique qui délivre chaque document, en combien de temps et à quel prix.

De quoi avez-vous besoin avant de mettre le bien sur le marché ?

Quatre documents. Avec eux, l'annonce est légale, le prix repose sur des données réelles et tout acheteur qui pose une question obtient une réponse immédiate.

Acte de propriété. L'escritura, l'acte authentique qui prouve que le bien vous appartient. Si vous ne le retrouvez pas, le notaire qui l'a reçu en conserve l'original et vous en délivre une copie authentique en quelques jours (la nota simple indique de quel notaire il s'agit). Si le bien vous vient d'une succession ou d'une donation, c'est cet acte qui constitue votre titre.

Nota simple du Registro de la Propiedad. Un extrait du registre foncier qui résume qui est le propriétaire inscrit, comment le bien est décrit et s'il est grevé de charges (hypothèque, saisies, servitudes). Vous la commandez en ligne sur registradores.org pour 9,02 euros plus TVA et elle arrive en 24 à 48 heures ouvrables. Demandez-la tôt : les mauvaises surprises (une hypothèque remboursée mais jamais radiée, une surface qui ne correspond pas au Catastro, le cadastre espagnol) se règlent plus facilement avant que l'acheteur ne les découvre.

Passeport valide et NIE de chaque propriétaire. Si l'un des propriétaires vit à l'étranger et ne se déplacera pas pour signer, il lui faudra une procuration. Si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne, la vente obéit à ses propres règles de retenue et de déclaration : voir vendre en tant que non-résident.

Certificat de performance énergétique (CEE). Obligatoire depuis 2013 pour vendre et, ce que l'on sait moins, obligatoire dans l'annonce elle-même : la classe (de A à G) doit figurer dans toute offre ou publicité, portails immobiliers compris. Un technicien habilité visite le logement et l'établit, puis il est enregistré au registre régional (en Andalousie, le Registro de Certificados Energéticos Andaluces). Il est valable 10 ans (5 s'il est classé G). Depuis le 23 juillet 2026, seuls les techniciens inscrits au registre national peuvent le signer (Real Decreto 659/2025, les règles de certification énergétique) : vérifiez que le vôtre l'est. Comptez de 60 à 150 euros selon la surface et la zone, et environ une semaine.

De quoi avez-vous besoin pour la réservation et le contrat d'arras ?

Dès qu'il y a un acheteur, son avocat ou sa banque vous demanderont ce qui confirme que le bien correspond à l'annonce et ne traîne aucune dette. Avoir ces pièces prêtes raccourcit la négociation.

Dernier avis d'IBI. Il prouve que la taxe foncière municipale est payée et donne la référence cadastrale. Vous le téléchargez auprès de votre banque ou de l'organisme de recouvrement (dans la province de Málaga, le Patronato de Recaudación Provincial). Sans frais, immédiat.

Certificat de la comunidad de propietarios. Il est délivré par le secrétaire-administrateur (le syndic) avec le visa du président ; la loi lui donne 7 jours calendaires (article 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, la loi sur la copropriété). Sans lui, le notaire n'autorise pas l'acte, sauf si l'acheteur y renonce expressément. Il compte, car l'acheteur devient redevable des charges impayées de l'année en cours et des trois années précédentes : il va donc l'exiger. Le syndic peut le facturer si ce n'est pas prévu dans son contrat : en général de 30 à 60 euros, à la charge du vendeur.

Statuts de la copropriété et derniers procès-verbaux. Ils ne sont pas obligatoires, mais l'acheteur voudra savoir s'il y a des appels de fonds exceptionnels, des travaux en attente ou des restrictions d'usage (la location touristique, par exemple). Le syndic vous les fournit sans frais.

Certificat de capital restant dû ou de dette nulle de votre banque. Si vous avez un prêt hypothécaire, la banque certifie le montant dû le jour de la signature ; l'acheteur le solde chez le notaire et l'acte le mentionne. Si le prêt est remboursé mais figure encore sur la nota simple, demandez le certificat de dette nulle (sans frais, en quelques jours ou jusqu'à deux semaines) et faites radier l'hypothèque au registre : notaire et registre reviennent à 120 à 310 euros sans intermédiaire et prennent d'un à trois mois, alors commencez dès maintenant.

Dernières factures d'électricité, d'eau et de gaz. Elles confirment que les abonnements sont actifs et à votre nom, de sorte que l'acheteur reprend les contrats au lieu de demander de nouveaux raccordements. Sans frais.

Certificat d'habitabilité ou licence de première occupation. Chaque région a ses règles. En Andalousie, la cédula de habitabilidad a été supprimée il y a des décennies ; le document est la licencia de ocupación délivrée par la mairie à l'achèvement de l'immeuble : dans une revente, le notaire ne l'exige pas, mais l'avocat de l'acheteur la demandera et les fournisseurs d'énergie et d'eau en ont besoin pour raccorder le logement. Dans la région de Madrid, la cédula a été supprimée en 2018 ; c'est la licencia de primera ocupación municipale qui en tient lieu. Si vous ne l'avez pas, la mairie vous en délivre une copie contre une petite taxe, en quelques semaines.

Plans et permis de travaux, si vous avez rénové. Si vous avez agrandi, fermé une terrasse ou modifié la distribution, gardez sous la main le permis ou la déclaration préalable et les plans définitifs. Si les travaux n'ont jamais été déclarés, mieux vaut le savoir maintenant que chez le notaire : l'acheteur le verra en comparant le Catastro avec la réalité.

Rapport d'évaluation de l'immeuble (IEE ou ITE), si l'immeuble a l'âge requis. C'est une obligation de la copropriété, pas la vôtre, mais l'acheteur posera la question. En Andalousie, chaque mairie fixe la règle (à Málaga, quand l'immeuble atteint 50 ans) ; dans la région de Madrid, le Decreto 103/2016 (les règles d'inspection des bâtiments de la région de Madrid) l'impose aux immeubles collectifs de plus de 50 ans (plus de 30 dans certains cas). Le syndic vous en remet une copie sans frais.

Certificat d'absence d'infraction d'urbanisme, ou AFO (Andalousie). Si votre maison se trouve en zone rurale ou comporte une ancienne extension sans permis, l'avocat de l'acheteur peut demander un certificado de inexistencia de expediente de infracción urbanística, délivré par le service d'urbanisme de la mairie contre une taxe. Et si elle a été construite sans permis il y a plus de 6 ans, de sorte que la mairie ne peut plus en ordonner la démolition, il existe un statut appelé asimilado a fuera de ordenación (AFO) : une déclaration municipale (Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de Andalucía, la loi andalouse sur l'urbanisme, article 173) qui reconnaît l'existence de la construction, autorise les travaux d'entretien et les raccordements, et s'inscrit au registre foncier. Elle ne rend pas le bien légal, mais elle apporte une sécurité à l'acheteur et à sa banque. Il faut un rapport de technicien et une taxe municipale ; comptez plusieurs mois. De nombreuses maisons de campagne de la Costa del Sol se vendent ainsi chaque année, sans difficulté.

Le contrat d'arras (contrato de arras). Il scelle l'accord avant l'acte définitif. La forme habituelle est celle des arras pénitentielles (article 1454 du Código Civil, le Code civil espagnol) : l'acheteur verse un acompte (par usage 10 % du prix ; la loi ne fixe aucun chiffre) et le perd s'il se désiste ; si c'est vous qui vous désistez, vous lui rendez le double. Le contrat doit indiquer le prix, la date limite de signature de l'acte (normalement 2 ou 3 mois), qui paie quoi et l'état des charges. Ne le signez qu'avec une nota simple récente sous les yeux.

Que demande le notaire le jour de la signature ?

Le notaire demande lui-même la nota simple le jour même, mais c'est vous qui apportez le reste :

1. Passeports originaux et NIE de tous les vendeurs (et la procuration, si quelqu'un signe pour un autre).
2. Acte de propriété.
3. Certificat énergétique enregistré.
4. Certificat de la copropriété, idéalement de moins de 7 jours.
5. Dernier avis d'IBI.
6. Certificat de dette de la banque s'il y a un prêt hypothécaire ; la banque envoie généralement un représentant.
7. Vos coordonnées bancaires et la preuve de l'acompte reçu.
8. Les clés.

Si le bien appartient à un couple marié sous le régime de la communauté de biens, les deux signent. Si vous êtes divorcé, il faut le jugement ou la convention avec le partage des biens inscrit. Si vous vendez un bien hérité, l'acte d'acceptation et de partage de la succession doit d'abord être signé, les droits de succession et la plusvalía municipale réglés, et le bien inscrit au nom des héritiers : nous l'expliquons dans vendre un logement hérité.

Le tableau : qui le délivre, en combien de temps et à quel prix

Coûts indicatifs pour 2026 ; lorsque cela dépend de la mairie ou du professionnel, nous le précisons.

La liste de contrôle

Avant l'annonce : acte de propriété · nota simple · passeport et NIE · certificat énergétique enregistré.

Pour le contrat d'arras : IBI · certificat de la copropriété · statuts · certificat de dette de la banque · factures des abonnements · licence d'occupation · plans et permis s'il y a eu des travaux · IEE le cas échéant · certificat d'urbanisme ou AFO si nécessaire.

Pour le notaire : tout ce qui précède à jour, vos coordonnées bancaires, la preuve de l'acompte et les clés.

Que fait l'agence pour vous ?

Quand vous vendez avec nous, nous vérifions la nota simple et le Catastro avant l'annonce, nous commandons le certificat énergétique et celui de la copropriété, nous repérons s'il faut radier une ancienne hypothèque ou obtenir un certificat d'urbanisme, nous rédigeons le contrat d'arras et nous préparons le dossier que le notaire reçoit avant la signature. Si vous vivez à l'étranger, nous coordonnons la procuration avec votre avocat pour vous éviter le voyage. Vous signez ; les démarches avancent devant vous.