Vendre un logement hérité en Espagne

Pour vendre un logement dont vous avez hérité, vous devez d'abord en devenir le propriétaire sur le papier : accepter la succession devant notaire, payer l'Impuesto de Sucesiones (les droits de succession) et la plusvalía municipale, et inscrire le logement à votre nom au Registro de la Propiedad (le registre foncier). Ce n'est qu'ensuite que la vente peut être signée, et la vente a ses propres impôts.

Voici ce parcours dans l'ordre, avec les chiffres de 2026 pour l'Andalousie et Madrid, un exemple chiffré et un tableau des délais. C'est un guide : passez-le en revue avec votre conseiller.

Que faut-il faire avant de pouvoir vendre ?

Tant que le logement est encore au nom de votre père ou de votre mère, il ne peut pas être vendu. Voici les étapes ; une étude notariale ou un gestor (un mandataire chargé des formalités administratives) les mène habituellement :

1. Acte de décès. Il est délivré par le Registro Civil (l'état civil) ; les pompes funèbres s'en chargent en général.
2. Certificat des dernières volontés. Il indique s'il existait un testament et devant quel notaire. Il se demande au ministère de la Justice (formulaire 790, environ 4 euros) à partir de 15 jours ouvrables après le décès.
3. Sans testament, la déclaration d'héritiers. Devant le notaire du dernier domicile du défunt, avec deux témoins ; elle établit qui hérite selon la loi.
4. Inventaire et acte d'acceptation et d'attribution de la succession. Les biens et les dettes sont recensés, évalués et répartis. Tous les héritiers le signent (ou une personne munie de leur procuration). C'est là que se décide la valeur du logement, et cette valeur compte énormément par la suite.
5. Impôts de la succession : droits de succession et plusvalía municipale (sections suivantes).
6. Inscription au Registro de la Propiedad.

Combien de droits de succession payez-vous en Andalousie et à Madrid ?

Chaque héritier paie les droits de succession sur ce qu'il reçoit, et ils se déclarent dans la région où vivait le défunt (pas là où se trouve le logement, sauf si le défunt était non résident). Le délai est de 6 mois à compter du décès, prorogeable de 6 mois supplémentaires si la demande est faite dans les 5 premiers ; la prorogation entraîne des intérêts de retard.

Pour le conjoint, les enfants, les petits-enfants et les parents (groupes I et II), l'impôt est presque symbolique en 2026 dans les deux régions :

Deux mises en garde. L'abattement sur la résidence principale exige de ne pas vendre pendant 3 ans (Andalousie) ou 5 ans (Madrid) : si vous comptez vendre tout de suite, ne le demandez pas, sinon vous le rembourserez avec des intérêts (en Andalousie, avec l'abattement d'un million, il est rarement nécessaire). Et entre frères et sœurs ou au profit de neveux et nièces, l'impôt pèse vraiment, surtout en Andalousie : faites vos calculs avant d'accepter.

Et si l'héritier ne vit pas en Espagne ?

Il est quand même imposé en Espagne sur le logement (les non-résidents sont imposés sur leurs biens situés en Espagne), mais le dossier est traité par l'administration fiscale de l'État (Oficina Nacional de Gestión Tributaria), et non par la Junta de Andalucía ou la région de Madrid. Depuis l'arrêt de la Cour de justice européenne de 2014 et la Ley 26/2014, de 27 de noviembre (une loi de réforme fiscale de 2014), il peut appliquer les règles de la région où vivait le défunt, et depuis 2022 cette option ne dépend plus du fait de résider dans l'Union européenne : un fils qui vit à Londres ou à Buenos Aires hérite de l'appartement d'Estepona avec l'abattement andalou. S'il vit hors de l'UE ou de l'Espace économique européen, il doit désigner un représentant fiscal en Espagne.

Qu'est-ce que la plusvalía municipale sur une succession ?

La mairie de la commune où se trouve le logement prélève la plusvalía (IIVTNU, un impôt sur la hausse de valeur des terrains) sur l'augmentation de la valeur du terrain pendant que le défunt en était propriétaire. Dans les successions, c'est l'héritier qui la paie, dans les 6 mois suivant le décès, délai prorogeable jusqu'à un an. Le calcul est le même que pour une vente : il est expliqué dans les impôts à payer quand vous vendez votre logement.

La loi permet à chaque mairie d'accorder une réduction allant jusqu'à 95 % quand héritent le conjoint, les enfants ou les parents, et elle est presque toujours sur demande : si vous ne la réclamez pas dans l'autoliquidation, elle ne s'applique pas.

• Estepona maintient une réduction de 95 % pour les héritiers, demandée dans l'autoliquidation elle-même (article 10 de son ordonnance). Ces dernières années, elle a exigé des conditions comme le fait d'avoir vécu avec le défunt ; vérifiez les conditions en vigueur avant d'y compter.
• La ville de Madrid accorde une réduction sur la résidence principale du défunt selon la valeur cadastrale du terrain : 95 % jusqu'à 60 000 euros, 85 jusqu'à 100 000, 70 jusqu'à 138 000 et 40 au-delà.
• Marbella, Benahavís, Mijas et les autres communes ont leurs propres ordonnances.

Et quand vous vendez le logement, la plusvalía se paie de nouveau, cette fois pour la période allant du décès à la vente. Avant un an, le coefficient est calculé au prorata des mois entiers ; si vous vendez le même mois, il est nul.

Pourquoi faut-il inscrire la succession avant de vendre ?

Le Registro de la Propiedad n'inscrit pas la succession sans le justificatif des droits de succession et de la plusvalía (article 254 de la Ley Hipotecaria, la loi hypothécaire), et le notaire de la vente ne signe pas si les vendeurs n'apparaissent pas comme propriétaires. L'inscription prend environ 15 jours ouvrables. Tenez-en compte en fixant les dates avec l'acheteur : une succession bien menée prend entre 3 et 6 mois entre le décès et le moment où le logement est prêt à être vendu.

Qu'est-ce qui change quand on vend un logement hérité ?

Une fois le logement vendu, chaque héritier déclare la plus-value sur sa part dans son impôt sur le revenu (l'IRPF, ou son équivalent pour les non-résidents s'il vit à l'étranger). Et c'est là le point clé : la valeur d'acquisition n'est pas ce que vos parents ont payé, mais la valeur que vous avez déclarée pour les droits de succession, à la date du décès. Depuis 2022, cette valeur est au moins égale à la valeur de référence du Catastro (valor de referencia, fixée par le cadastre) ; si vous déclarez davantage (jusqu'à la valeur de marché), c'est le chiffre déclaré qui compte. À cette valeur s'ajoutent les droits de succession, la plusvalía, le notaire et le registre de la succession.

C'est pourquoi bien évaluer la succession fait économiser des impôts par la suite : en Andalousie et à Madrid, avec la réduction de 99 %, déclarer le logement à sa valeur de marché ne coûte presque rien en droits de succession et réduit la plus-value qui sera imposée à l'IRPF ; celui qui s'en tient à la valeur de référence, généralement inférieure au marché, paie la différence en vendant. Appuyez ce chiffre sur une estimation ou une expertise datée de ce moment.

Avec plusieurs héritiers

• Tous signent la vente, en personne ou au moyen d'une procuration notariée (depuis l'étranger, devant un notaire local avec apostille, ou au consulat).
• Un héritier peut vendre sa part à un autre héritier ou à un tiers, mais les autres disposent d'un droit de retrait d'un mois, et les acheteurs de parts paient bien en dessous du marché. La solution habituelle est qu'un héritier garde le logement et indemnise les autres (une extinción de condominio, la sortie d'indivision, moins imposée qu'un achat).
• Si l'un d'eux ne veut pas vendre, n'importe lequel peut demander le partage du bien commun : comme un appartement ne se divise pas, le juge ordonne une vente aux enchères, avec des frais et à un moins bon prix. Négocier est presque toujours payant.

L'exemple chiffré

Un fils hérite de l'appartement de sa mère à Estepona, qu'elle avait acheté il y a 25 ans. La valeur de référence du Catastro est de 180 000 euros, mais une expertise l'estime à 220 000 euros, et il déclare 220 000.

• Droits de succession (Andalousie) : 220 000 moins l'abattement de 1 000 000 : base nulle. Impôt : 0 euro.
• Plusvalía sur la succession : valeur cadastrale du terrain de 60 000 euros, 25 ans, coefficient 0,40 : base de 24 000 euros à 20 %, soit 4 800 euros. Avec la réduction de 95 %, 240 euros.
• Notaire et registre de la succession : environ 1 500 euros.

Dix-huit mois plus tard, il vend pour 260 000 euros.

• Plusvalía sur la vente : une année entière, coefficient 0,15 : base de 9 000 euros à 20 %, soit 1 800 euros.
• IRPF. Valeur d'acquisition : 220 000 + 240 + 1 500 = 221 740 euros. Frais de vente (agence à 5 % plus TVA, plusvalía, certificat énergétique) : 17 630 euros. Valeur de cession : 242 370 euros. Plus-value : 20 630 euros. Impôt : 6 000 à 19 % (1 140) + 14 630 à 21 % (3 072) : 4 212 euros.

S'il avait déclaré uniquement la valeur de référence de 180 000 euros, la plus-value serait de 60 630 euros et l'impôt de 12 825 euros : plus de 8 600 euros d'écart à cause d'un seul chiffre dans l'acte de succession.

Quels frais et quels documents la vente exige-t-elle ?

Les mêmes que pour n'importe quelle vente : nota simple (l'extrait du registre foncier), certificat énergétique, avis d'IBI (la taxe foncière), certificat de la copropriété, mainlevée de l'hypothèque, honoraires d'agence. La liste complète est dans les documents pour vendre un logement. Trois situations fréquentes dans les logements hérités :

• Avec un locataire. Le bail continue avec l'acheteur jusqu'à son échéance. Avant de vendre, vous devez notifier au locataire le prix et les conditions : il dispose de 30 jours calendaires de droit de préemption (article 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la loi sur les baux d'habitation), et la notification reste valable 180 jours.
• Avec un prêt hypothécaire. La dette s'hérite avec le logement. Demandez à la banque le capital restant dû ; il est soldé sur le prix lors de la même signature, comme dans toute vente.
• La maison ancienne. Beaucoup de logements de parents n'ont pas de licence d'occupation, ont des extensions construites sans permis ou une surface inscrite au registre différente de la réalité, et la banque de l'acheteur le verra lors de l'expertise. Avant la mise en vente, faites examiner la situation urbanistique par un architecte, qui vous dira ce qui peut être régularisé (une déclaration de construction nouvelle par ancienneté, un certificat technique ou, en zone rurale, la reconnaissance AFO, qui ne légalise pas mais permet de vendre avec des garanties). C'est l'approche que nous appliquons dans nos projets, et elle évite que la vente échoue chez le notaire.

Les délais, en un tableau