Les impôts quand vous vendez en Espagne

Quand vous vendez votre logement en Espagne, vous payez deux impôts : l'impôt sur le revenu (IRPF) sur la plus-value réalisée, entre 19 et 30 % de cette plus-value (et non du prix), et la plusvalía municipale, que votre mairie prélève sur la hausse de la valeur du terrain. Si vous vendez votre résidence principale et avez plus de 65 ans, ou si vous réinvestissez dans une autre résidence principale dans les deux ans, l'impôt sur le revenu peut tomber à zéro.

Ce guide s'adresse aux propriétaires résidents fiscaux en Espagne. Si vous vivez à l'étranger et vendez un bien espagnol, les règles sont différentes (retenue de 3 %, formulaire 210) et nous les expliquons dans vendre en tant que non-résident. Tous les chiffres qui suivent sont ceux de 2026 et constituent une orientation, pas un conseil : faites-les vérifier par votre conseiller fiscal avant de signer.

Que payez-vous exactement quand vous vendez ?

Comment la plus-value est-elle calculée ?

La plus-value est la différence entre la valeur de cession et la valeur d'acquisition (article 35 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF, la loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques). Ce n'est pas simplement le prix de vente moins le prix d'achat : on ajoute des frais d'un côté et on en retranche de l'autre, et bien faire ce calcul allège la note.

À ajouter à la valeur d'acquisition : le prix que vous avez payé ; les impôts et frais de cet achat (ITP, les droits de mutation, ou TVA, notaire, registre foncier, gestoría) ; et les investissements et améliorations qui ont augmenté la valeur du logement (une extension, une rénovation complète, une pompe à chaleur), toujours avec une facture en bonne et due forme et la preuve du paiement. L'entretien ne compte pas (peindre, remplacer une chaudière par une équivalente), pas plus que les intérêts d'emprunt, l'IBI (la taxe foncière) ou les charges de copropriété. Si le logement a été loué, on soustrait l'amortissement déduit pendant ces années.

À déduire de la valeur de cession : la commission de l'agence, la plusvalía municipale elle-même, le certificat énergétique et les frais de mainlevée de votre hypothèque.

Les tranches de la base de l'épargne en 2026

La plus-value entre dans la base de l'épargne et est imposée par tranches. Le barème a été fixé par la Ley 7/2024, de 20 de diciembre (une loi de réforme fiscale de 2024), avec effet au 1er janvier 2025, et il s'applique toujours en 2026. Il est identique en Andalousie, à Madrid et dans toutes les autres régions du régime commun : il n'y a pas de différences régionales sur les revenus de l'épargne.

Les tranches sont progressives : une plus-value de 100 000 euros est imposée à 19 % sur les 6 000 premiers euros, à 21 % sur les 44 000 suivants et à 23 % sur le reste.

Quand ne payez-vous pas d'impôt sur le revenu sur la vente ?

Trois exonérations à connaître avant de mettre le logement en vente, car certaines demandent de s'organiser à l'avance :

• Plus de 65 ans et vente de la résidence principale. Toute la plus-value est exonérée, sans obligation de réinvestir (article 33.4.b). Le bien doit avoir été votre résidence habituelle pendant au moins trois années continues et vous devez en avoir eu la pleine propriété. Si le logement appartient à un couple et qu'un seul des deux a plus de 65 ans, l'exonération couvre sa moitié.
• Réinvestissement dans une autre résidence principale. Consacrez le produit de la vente à l'achat ou à la rénovation d'un autre logement qui deviendra votre résidence principale, et la plus-value est exonérée (article 38.1). Le délai est de deux ans, de date à date, que vous achetiez avant ou après la vente. Si vous ne réinvestissez qu'une partie, l'exonération est proportionnelle. Avec un prêt en cours, le montant à réinvestir est le prix moins ce que vous deviez. Si le réinvestissement a lieu une autre année que la vente, indiquez dans la déclaration de l'année de la vente votre intention de réinvestir.
• Rente viagère, pour les plus de 65 ans. Vendez n'importe quel bien (y compris un logement qui n'est pas votre résidence principale) et, dans les six mois, placez l'argent dans une rente viagère assurée à votre profit : la plus-value est exonérée jusqu'à 240 000 euros réinvestis (article 38.3) ; au-delà, elle est imposée proportionnellement.

Si vous avez acheté avant 1995, des coefficients de réduction diminuent une partie de la plus-value (dans la limite de 400 000 euros de valeur de cession). Et si vous vendez à perte, vous ne payez rien et pouvez imputer la moins-value sur d'autres gains de l'épargne pendant quatre ans.

Qu'est-ce que la plusvalía municipale et qui la paie ?

La plusvalía (officiellement l'Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) taxe la hausse de valeur du terrain, et non de la construction, entre le jour de votre achat et celui de la vente. C'est le vendeur qui la paie. Une exception : si le vendeur ne réside pas en Espagne, l'acheteur en répond en tant que substitut, et c'est pourquoi, dans ces ventes, le montant est retenu sur le prix chez le notaire. Tous les détails dans le guide du non-résident.

Les deux méthodes de calcul

Depuis la réforme de novembre 2021, vous choisissez la méthode qui donne le montant le plus bas, et la mairie est tenue de l'accepter :

• Méthode objective. Base = valeur cadastrale du terrain (elle figure sur votre avis d'IBI) multipliée par un coefficient qui dépend du nombre d'années de détention. Les coefficients sont des maximums légaux ; une mairie peut en appliquer de plus bas.
• Méthode de la plus-value réelle. Base = la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, appliquée uniquement à la part du terrain (le rapport entre la valeur cadastrale du terrain et la valeur cadastrale totale). Intéressante quand le bien a peu pris de valeur.

La mairie applique ensuite son propre taux à cette base, dans la limite légale de 30 %. Les coefficients maximums en vigueur en 2026 (un décret de décembre 2025 les avait relevés, mais le Parlement l'a abrogé le 27 janvier 2026 et les chiffres de 2024 sont revenus) sont les suivants :

Et si vous vendez sans plus-value ?

Si le terrain n'a pas pris de valeur (vous vendez moins cher que vous n'avez acheté, ou au même prix), il n'y a pas de plusvalía à payer. Ce n'est pas automatique : vous déposez une déclaration auprès de la mairie, joignez les deux actes et démontrez qu'il n'y a pas eu d'augmentation (article 104.5 de la Ley de Haciendas Locales, la loi sur la fiscalité locale).

Ce qui change d'une mairie à l'autre

Le taux, les coefficients et les abattements sont décidés par chaque commune :

• Estepona applique un taux de 20 % selon ses ordonnances fiscales de 2025, bien en dessous du plafond, et maintient un abattement de 95 % pour les héritiers.
• La ville de Madrid applique 29 %, l'un des taux les plus élevés, avec des abattements sur les résidences principales reçues en héritage allant de 95 à 40 % selon la valeur du terrain.
• Marbella, Benahavís, Mijas et les autres ont chacune leur propre ordonnance. Vérifiez le taux en vigueur auprès de votre mairie avant de faire vos calculs.

Quels autres frais le vendeur doit-il prévoir ?

• Certificat de performance énergétique. Obligatoire pour faire de la publicité et pour vendre (Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, les règles de certification énergétique). Il est établi par un technicien habilité ; pour un appartement de 90 mètres carrés, il coûte entre 84 et 105 euros selon l'enquête de l'OCU, l'association espagnole de consommateurs. Il est valable dix ans (cinq s'il est classé G). En Andalousie et à Madrid, son enregistrement n'est soumis à aucune taxe. Vendre sans certificat expose à une amende de 300 à 6 000 euros.
• Mainlevée de l'hypothèque. S'il vous reste un prêt, il est remboursé sur le prix de vente chez le même notaire. Deux coûts : l'indemnité de remboursement anticipé de la banque (la Ley 5/2019, de 15 de marzo, la loi sur le crédit immobilier, la plafonne à 2 % pour un taux fixe et à 0,25 ou 0,15 % pour un taux variable, et seulement les premières années) et la radiation au registre, environ 1 000 euros entre notaire, registre et gestoría.
• Commission d'agence. Il n'existe pas de tarif légal ; sur le marché, elle va de 3 à 5 % du prix plus 21 % de TVA, convenue par écrit dans le mandat de vente. Elle est déductible de votre plus-value.

Pour savoir de quel prix vous partez, lisez combien vaut mon logement.

Un exemple chiffré

Un appartement à Estepona acheté en 2012 pour 200 000 euros, avec 16 000 euros d'impôts et de frais sur cet achat, et une rénovation de la cuisine et des salles de bains de 20 000 euros sur facture. Vous le vendez en 2026 pour 360 000 euros. La valeur cadastrale du terrain est de 60 000 euros ; vous avez moins de 65 ans et ne réinvestissez pas.

Plusvalía municipale (méthode objective). Quatorze ans se sont écoulés, coefficient 0,09 : une base de 5 400 euros. Au taux de 20 % d'Estepona, 1 080 euros. La même vente dans la ville de Madrid, à 29 %, donnerait 1 566 euros.

Impôt sur le revenu.

• Valeur d'acquisition : 200 000 + 16 000 + 20 000 = 236 000 euros.
• Frais de vente : commission d'agence de 5 % plus TVA (21 780 euros), plusvalía (1 080), certificat énergétique (100) et mainlevée de l'hypothèque (1 000) : 23 960 euros.
• Valeur de cession : 360 000 moins 23 960 = 336 040 euros.
• Plus-value : 336 040 moins 236 000 = 100 040 euros.
• Impôt dû : 6 000 à 19 % (1 140) + 44 000 à 21 % (9 240) + 50 040 à 23 % (11 509) = 21 889 euros, soit 21,9 % de la plus-value.

Si ce même propriétaire avait 66 ans et que l'appartement était sa résidence principale depuis 2012, l'impôt sur le revenu serait nul et il ne paierait que les 1 080 euros de plusvalía.

Quand et comment déclarer ?

• Plusvalía municipale : dans les 30 jours ouvrables suivant la signature de l'acte. À Madrid et dans la plupart des communes, c'est une autoliquidation sur le site en ligne de la mairie ; s'il n'y a pas de plus-value, vous déposez une déclaration à la place.
• Impôt sur le revenu : dans la déclaration de l'année suivante. Une vente de 2026 se déclare au printemps 2027. À titre indicatif, la campagne de la Renta 2025 (la déclaration de revenus) se déroule du 8 avril au 30 juin 2026 (jusqu'au 25 juin si vous payez par prélèvement).
• Documents : conservez les actes, les factures et le justificatif de la plusvalía au moins quatre ans ; en cas d'exonération pour réinvestissement ou de coefficients antérieurs à 1995, indéfiniment.