Vendre en Espagne en tant que non-résident

Oui, vous pouvez vendre votre logement en Espagne depuis l'étranger, et la partie fiscale est plus simple qu'il n'y paraît : l'acheteur retient 3 % du prix et le verse au fisc pour votre compte, vous déposez une déclaration dans les quatre mois et, si ces 3 % dépassaient l'impôt réellement dû, la différence vous est remboursée. En 2026, le taux sur la plus-value est de 19 % pour tous les non-résidents, propriétaires britanniques compris.

Ce guide passe en revue la retenue, les deux formulaires, la plusvalía municipale, les documents et un exemple chiffré, pour le propriétaire qui vit en France, en Belgique, au Royaume-Uni, en Irlande, dans les pays nordiques ou ailleurs en Europe et qui vend sur la Costa del Sol. Les chiffres sont ceux en vigueur en octobre 2026 ; votre avocat ou votre gestor (le mandataire qui gère les formalités administratives et fiscales) doit les confirmer pour votre cas, car chaque vente est différente.

Qu'est-ce que la retenue de 3 % et qui la paie ?

Lorsqu'un non-résident vend un bien en Espagne, l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix convenu et de le verser à l'Agencia Tributaria (l'administration fiscale espagnole) dans le mois qui suit l'escritura, l'acte de vente signé chez le notaire (article 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, la loi sur l'impôt sur le revenu des non-résidents). Il le fait au moyen du formulaire 211 et doit vous remettre une copie du justificatif. Conservez-la : sans elle, vous ne pourrez pas récupérer les 3 %.

• Ce n'est pas un impôt, mais un acompte sur votre impôt sur la plus-value. Si vous devez moins, on vous rembourse la différence ; si vous devez plus, vous payez le complément.
• Elle se calcule sur la totalité du prix, et non sur votre bénéfice. Pour une vente à 400 000 euros, l'acheteur retient 12 000 euros, quel que soit le prix que vous aviez payé.
• Si l'acheteur ne la verse pas, le bien lui-même reste affecté au paiement de ce montant.

Le seul moyen d'échapper à la retenue est de prouver votre résidence fiscale en Espagne par un certificat de l'Agencia Tributaria. Un véritable non-résident ne bénéficie d'aucune exemption.

Quel formulaire déposer, et quand ?

Vous déposez le formulaire 210 (Modelo 210) en déclarant la plus-value réelle. L'Agencia Tributaria fixe le délai à trois mois à compter de la fin du mois dont dispose l'acheteur : en pratique, vous avez donc quatre mois à partir de l'acte. La déclaration est obligatoire quel que soit le résultat : remboursement, complément à payer ou zéro.

La plus-value est la différence entre deux montants :

Gardez toutes les factures. Une cuisine neuve ou une terrasse vitrée avec une vraie facture réduisent la plus-value imposable ; un simple relevé bancaire, en général, ne suffit pas.

Combien d'impôt un non-résident paie-t-il sur la plus-value en 2026 ?

19 % de la plus-value, quel que soit votre pays de résidence. L'Agencia Tributaria l'indique sur sa page consacrée aux plus-values immobilières, et cela découle de l'article 25.1.f de la Ley del IRNR, qui applique 19 % aux plus-values de cession sans distinction de résidence.

Vous lirez ailleurs que les vendeurs britanniques paient 24 % depuis le Brexit. C'est confondre deux taux. Les 24 % sont le taux général applicable aux autres revenus, comme les loyers, lorsque le propriétaire vit hors de l'UE ou de l'EEE ; les résidents de l'UE et de l'EEE paient 19 % sur ces revenus et peuvent déduire leurs charges. Sur la vente du bien lui-même, le taux est de 19 % pour tout le monde. Là où le Brexit pèse vraiment, c'est sur l'exonération pour réinvestissement : un résident de l'UE ou de l'EEE qui vend sa résidence principale et réinvestit la totalité du montant dans une nouvelle résidence principale peut exclure la plus-value ; un résident du Royaume-Uni ne le peut plus.

Les changements de 2026 (Orden HAC/623/2026, arrêté du ministère des Finances) n'ont touché ni le délai lié à la vente ni le taux ; seulement la déclaration annuelle des revenus imputés et des loyers.

Comment récupérer le trop-retenu, et en combien de temps ?

Vous le demandez sur ce même formulaire 210 : si 19 % de votre plus-value représentent moins que les 3 % retenus, la déclaration fait apparaître un remboursement et vous indiquez le compte sur lequel le recevoir. Si vous avez vendu à perte, vous demandez la totalité des 3 %.

La loi donne au fisc six mois pour payer, à compter de la fin du délai de dépôt ; au-delà, si le retard lui est imputable, des intérêts de retard s'ajoutent d'office (article 31 de la Ley General Tributaria, la loi générale fiscale). Dans la pratique, les cabinets d'avocats de la côte constatent des remboursements qui arrivent six à douze mois après le dépôt, et le remboursement est contrôlé avant d'être versé.

Le problème le plus fréquent lors de ce contrôle est l'impôt annuel des non-résidents. Tout non-résident propriétaire d'un bien en Espagne doit déposer chaque année un formulaire 210, pour le revenu imputé d'un logement qu'il occupe lui-même ou pour les revenus locatifs, et beaucoup de propriétaires n'en ont jamais entendu parler. Quand vous réclamez les 3 %, l'Agencia Tributaria examine les quatre dernières années (le délai de prescription de l'article 66 de la Ley General Tributaria) et peut compenser ce que vous devez avec ce qu'elle doit vous rembourser. Demandez à votre gestor de vérifier ces années avant de vendre : les régulariser coûte moins cher qu'un remboursement amputé et assorti de majorations.

Et la plusvalía municipale ?

La plusvalía municipale est l'impôt de la mairie sur l'augmentation de la valeur du terrain depuis votre achat. Normalement, c'est le vendeur qui la paie. Lorsque le vendeur est une personne physique non résidente, la loi fait de l'acheteur le contribuable substitut (article 106.2 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, la loi sur la fiscalité locale) : la mairie peut la réclamer à l'acheteur, qui a ensuite le droit de se retourner contre vous.

Chez le notaire, cela se règle de l'une de ces deux façons :

1. L'acheteur retient sur le prix la plusvalía estimée, la paie à la mairie dans les trente jours ouvrables et solde les comptes avec vous sur présentation du justificatif.
2. Vous la payez vous-même, ou votre avocat le fait en vertu de la procuration, et vous en montrez la preuve à l'acheteur.

Les deux formules sont valables ; l'acte doit préciser laquelle. Depuis la réforme de 2021, il existe deux modes de calcul (la méthode objective sur la valeur cadastrale du terrain, ou la plus-value réelle qui ressort des deux actes) et vous pouvez choisir le moins élevé ; si le terrain n'a pas pris de valeur, ce que prouvent les deux actes, rien n'est dû. Les taux varient d'une mairie à l'autre. Si vous prenez la plusvalía à votre charge, elle compte comme frais de vente et réduit votre plus-value imposable.

Quels documents et quels frais sont propres au vendeur non résident ?

L'essentiel de la liste est le même que pour n'importe quel vendeur (voir les documents nécessaires pour vendre un logement). Voici ceux qui posent problème aux propriétaires vivant à l'étranger :

• NIE. Chaque vendeur figurant sur le titre de propriété a besoin du sien (le numéro d'identification fiscale des étrangers). Le numéro n'expire jamais, mais certains notaires demandent un certificat récent, et l'acheteur a besoin de votre NIE pour déposer le formulaire 211. Vérifiez-le plusieurs semaines avant la signature.
• Procuration. Si vous ne venez pas signer, vous donnez procuration à votre avocat : devant un notaire espagnol, dans un consulat d'Espagne ou devant un notaire de votre pays avec apostille de La Haye et traduction assermentée en espagnol. Faites-la rédiger pour cette vente, en désignant le bien.
• Certificat de performance énergétique. Obligatoire avant toute annonce, enregistré auprès de la Junta de Andalucía et valable dix ans. Les guides en situent le coût entre 60 et 140 euros environ.
• Certificat de la copropriété. En vertu de l'article 9.1.e de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (loi sur la copropriété), le notaire n'autorise pas l'acte sans un certificat attestant que vous êtes à jour de vos charges, sauf si l'acheteur y renonce expressément. Le syndic doit le délivrer dans les sept jours calendaires.
• Certificats de dettes. Le dernier avis de l'IBI (la taxe foncière municipale), les factures d'eau et d'électricité acquittées et, s'il y a un prêt, le certificat de la banque indiquant le capital restant dû, afin de le solder sur le prix le jour de la signature.
• Un compte bancaire en Espagne. Le prix est payé en euros, généralement sur un compte espagnol à votre nom ; c'est de ce compte que partent le remboursement du prêt, la commission d'agence et la plusvalía, et le remboursement du 210 arrive sur le compte que vous indiquez dans le formulaire : ne le clôturez donc pas trop tôt.
• Change. Convertir le produit de la vente en livres, couronnes ou francs suisses est la dernière étape, et les taux comme les frais varient beaucoup entre une banque classique et un courtier en devises spécialisé : demandez un devis avant l'acte.

Qui paie la commission d'agence ?

En Espagne, c'est le vendeur qui paie la commission de l'agence, et sur la Costa del Sol le montant habituel est de 5 % du prix de vente plus 21 % de TVA, convenu par écrit et réglé à la signature. C'est un frais de vente : il réduit donc votre plus-value imposable, tout comme les honoraires de votre avocat. Notre commission et ce qu'elle couvre sont expliqués sur la page vendre.

Un exemple chiffré

Un propriétaire britannique a acheté un appartement à Estepona en 2012 pour 280 000 euros et le revend en 2026 pour 400 000 euros.

Sans les factures des frais d'achat et des travaux, la plus-value serait de 90 800 euros et l'impôt de 17 252 euros : au lieu d'un remboursement, le propriétaire devrait verser un complément de 5 252 euros. Aucun de ces chiffres n'est une promesse : le fisc contrôle chaque déclaration et le montant final dépend de ce que vous pouvez justifier.