Préparer votre logement pour la vente

Préparer votre logement pour la vente, c'est retirer ce qui gêne, réparer les petites choses qu'un acheteur remarque et le montrer sous un beau jour avec des photos professionnelles avant sa mise en ligne, et non après. L'essentiel se fait en une semaine et pour peu d'argent. Ce qu'il ne faut pas faire, c'est arriver sur le marché à moitié prêt : l'intérêt culmine dans les premiers jours, et un logement mal lancé finit généralement par baisser son prix.

Ce qu'il faut faire, ce qu'il vaut mieux éviter, et une liste pièce par pièce à la fin. Si vous hésitez encore sur le prix, lisez d'abord combien vaut mon logement.

Pourquoi les deux premières semaines comptent-elles autant ?

Parce que c'est le moment où le plus de gens regardent votre logement. Les portails affichent d'abord les nouvelles annonces, les acheteurs qui ont enregistré une alerte reçoivent l'e-mail le jour même, et les agents la comparent avec les recherches de leurs clients. Selon Idealista, 16 % des logements vendus au premier trimestre 2025 étaient en ligne depuis moins d'une semaine. En 2024, le délai moyen pour conclure une vente était de 73 jours en Espagne et de 66 dans la province de Málaga (rapport de Tecnocasa et de l'université Pompeu Fabra).

Si vous vous lancez avec des photos prises au téléphone et une terrasse encombrée, cette première vague d'acheteurs vous écarte sans visiter. Quand vous refaites les photos deux semaines plus tard, l'annonce n'est plus nouvelle : les portails la classent plus bas, les alertes sont parties, et l'acheteur qui l'a vue deux fois en conclut que le bien ne se vend pas. C'est là que commencent les baisses de prix.

Que faut-il retirer et que faut-il garder ?

L'acheteur doit pouvoir imaginer sa propre vie dans la maison, et cela n'arrive pas dans un logement rempli de la vôtre. Gardez ce qui donne l'échelle, retirez ce qui distrait.

Retirez : les photos de famille, les magnets du frigo, les collections, les vêtements visibles, la moitié de chaque placard (un placard plein paraît petit), le petit électroménager sur le plan de travail, les flacons de la salle de bains, les câbles qui traînent, les tapis fatigués et les meubles en trop. Si une pièce sert à trois choses (repassage, bureau et lit d'appoint), choisissez-en une et rendez-la évidente.

Gardez : le canapé, le lit fait avec du linge blanc, une table avec ses chaises, deux plantes bien vivantes, deux ou trois objets par pièce. Un logement vide paraît petit et froid ; un logement trop rempli paraît plus petit encore. Si tout ne rentre pas, deux mois de garde-meubles coûtent moins cher que n'importe quelle baisse de prix.

Quelles réparations sont rentables, et lesquelles ne le sont pas ?

Réparez ce que l'acheteur voit et qui le fait douter ; ne payez pas ce qu'il changera de toute façon selon ses goûts.

Et la terrasse, sur la Costa del Sol ?

Ici, la terrasse est la pièce que les acheteurs regardent le plus, et souvent celle qui fait pencher la balance. Un acheteur du Royaume-Uni ou de Scandinavie achète un petit-déjeuner dehors en janvier ; montrez-lui exactement cela.

• Enlevez tout ce qui n'a rien à faire sur une terrasse : étendoir, bouteilles de gaz, vélos, cartons, plantes mortes.
• Un mobilier à l'échelle : une table avec deux ou quatre chaises et un transat s'il y a la place. Quelques pièces bien disposées, pas huit chaises empilées.
• Des plantes vivantes : trois grands pots font plus d'effet que quinze petits.
• Une protection solaire en état : store propre et qui fonctionne, pergola sans canisse cassée ; s'il n'y en a pas, une voile d'ombrage ou un parasol.
• Sol, garde-corps et vitres propres ; s'il y a une vue, rien devant.

Pour les villas et les maisons mitoyennes : pelouse tondue, haies taillées, arrosage en marche, piscine propre et pleine.

À quelle heure faire les photos, et pourquoi pas au téléphone ?

L'heure dépend de l'orientation : terrasse à l'est, le matin ; à l'ouest, en milieu d'après-midi ; au sud, en milieu de matinée, avant que la lumière ne devienne dure. Ici, le problème est rarement le manque de soleil, mais son excès : une fenêtre face à la mer à midi sort brûlée avec tout appareil incapable de combiner plusieurs expositions. Le photographe choisit l'heure et, si le logement a un coucher de soleil, revient pour lui. Le jour J : stores levés, toutes les lumières allumées, lits faits, plans de travail dégagés, abattants des toilettes baissés, pas de linge à sécher et pas de voiture dans l'allée.

Un téléphone ne suffit pas, car l'acheteur décide en quelques secondes s'il ouvre votre annonce, et le téléphone déforme les pièces avec son grand angle, brûle les fenêtres et fait pencher les verticales. Une séance professionnelle utilise un trépied à la bonne hauteur, combine les expositions pour que l'on voie à la fois le salon et la vue, redresse les lignes, ordonne les photos pour qu'elles racontent le logement et livre la résolution qu'exigent les portails et l'imprimé. Sans artifice : le logement doit correspondre aux photos quand l'acheteur entre. Chez Grupo dhoce, la séance photo fait partie de la stratégie de vente, et elle a lieu une fois le logement prêt.

Vidéo et plan ?

Oui aux deux, et c'est l'agence qui les réalise. La courte vidéo de visite fonctionne sur les réseaux sociaux et aide l'acheteur qui vit à l'étranger à comprendre comment les pièces s'enchaînent. Le plan coté est demandé par presque tous les acheteurs internationaux : il leur dit si leurs meubles rentrent et évite des visites inutiles. Notre équipe d'architecture le dessine.

Home staging léger ou complet ?

Le home staging léger, vous le faites vous-même avec ce guide : désencombrer, ranger, textiles neufs (coussins, serviettes, linge de lit blanc), plantes, deux lampes et la terrasse aménagée. Une semaine et quelques centaines d'euros.

Le home staging complet est confié à un professionnel avec du mobilier de location. Il vaut la peine quand le logement est vide, quand il s'agit d'un héritage meublé dans le goût d'une autre époque, ou quand il est en concurrence avec de nombreux logements similaires dans la même résidence.

Les chiffres du secteur viennent de l'Asociación Home Staging España (AHSE), cités par Xataka Home en 2024 : 96,6 % des logements mis en scène se sont vendus en trois mois et 43 % en moins d'un mois ; la prestation complète coûte entre 0,5 % et 1,5 % de la valeur du logement. Ce sont les chiffres de l'association elle-même, pas ceux d'une étude indépendante. Pour un logement de 400 000 euros, cela représente entre 2 000 et 6 000 euros ; une seule baisse de 3 %, c'est 12 000 euros.

Comment recevoir une visite ?

• Une température agréable : chauffage allumé une demi-heure avant en hiver, climatisation en été.
• De la lumière : stores levés et lampes allumées, même en pleine journée.
• Aérez un quart d'heure avant et oubliez les désodorisants puissants : l'acheteur suppose qu'ils cachent quelque chose.
• Animaux dehors, avec leurs paniers et gamelles rangés.
• Le propriétaire n'est pas là. En sa présence, l'acheteur n'ouvre pas les placards, ne critique pas et ne pose pas de questions, et c'est dans ces critiques que l'agent transforme une objection en offre. Si vous ne pouvez pas l'éviter, dites bonjour et sortez.
• Gardez sous la main les avis de charges de copropriété et d'IBI ainsi que le certificat énergétique : documents pour vendre.

Que voit un architecte dans votre logement, que l'acheteur voit aussi ?

Trois choses, et pour toutes les trois, mieux vaut prendre les devants.

Humidité. Des taches au plafond sous une terrasse ou une salle de bains, des auréoles sur un mur extérieur, une peinture qui cloque au niveau des plinthes, une odeur dans un placard. Repeindre par-dessus sans traiter la cause se voit de nouveau au bout de deux semaines, et n'importe quel expert le repère. Que faire : trouver l'origine (joint de terrasse, descente d'eau, remontées capillaires, condensation), réparer, laisser sécher, puis repeindre. Gardez la facture.

Fermetures et travaux sans permis. La terrasse vitrée, le porche couvert, la cloison supprimée, deux appartements réunis en un. Un acheteur accompagné d'un avocat demande le permis et l'accord de la copropriété ; la banque qui finance l'achat aussi. Dans un immeuble, fermer une terrasse exige le vote des trois cinquièmes des copropriétaires et des quotes-parts (Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, la loi sur la copropriété, article 10.3.b). Que faire : vérifier si les travaux figurent dans l'escritura (l'acte de propriété) et au Catastro (le cadastre), demander à la mairie comment les régulariser (dans beaucoup de communes, une déclaration préalable avec un dossier technique suffit, mais cela varie) et, s'ils ne peuvent pas être régularisés, le dire avant la visite et en tenir compte dans le prix.

Installations vétustes. Un tableau électrique sans différentiel, des fils gainés de tissu, des canalisations en plomb, des fenêtres en aluminium sans rupture de pont thermique, une climatisation vieille de vingt ans. On ne rénove pas pour vendre, mais on explique. Notre équipe d'architecture peut accompagner la vente d'une esquisse de rénovation avec un coût indicatif, et cela change la conversation : « c'est daté » devient « je sais ce que coûte le mettre à mon goût ». C'est l'avantage de vendre avec une agence qui sait aussi concevoir et rénover.

Liste pièce par pièce