Les quatre surfaces de votre logement

En Espagne, un logement n'a pas une surface, mais quatre. La surface utile, c'est ce que vous foulez ; la surface construite y ajoute murs et cloisons ; la surface construite avec parties communes y ajoute votre quote-part du hall, de l'escalier ou de la piscine, et c'est elle que publie le Catastro (le cadastre espagnol, à vocation fiscale) ; enfin, la constructibilité indique combien le plan d'urbanisme permet de construire. Le chiffre le plus courant dans les annonces est en général le plus élevé : avant de comparer des prix au mètre carré, vérifiez donc de quel mètre carré il s'agit.

Pourquoi un logement espagnol a-t-il quatre surfaces ?

Parce que chacune répond à une question différente. La surface utile vous dit de combien d'espace vous disposez pour vivre. La surface construite, quelle emprise le logement occupe en tant que construction. La surface construite avec parties communes, quelle part de l'ensemble de l'immeuble vous revient, ce que le Catastro évalue. Et la constructibilité, ce que l'on peut encore faire sur la parcelle.

Les trois premières vont de la plus petite à la plus grande : chacune ajoute quelque chose à la précédente. La quatrième est d'une autre nature. Elle ne mesure pas ce qui existe, mais ce que le plan d'urbanisme autorise, et c'est pourquoi elle n'apparaît jamais dans une annonce ni au Catastro.

Si vous avez l'habitude d'acheter en France ou en Belgique, où l'on raisonne d'abord en surface habitable, c'est la plus grande surprise : en Espagne, le chiffre mis en avant inclut souvent les murs et une part de la piscine.

Qu'est-ce que la surface utile ?

C'est ce que vous foulez : le sol du logement mesuré depuis la face intérieure des murs. Elle exclut l'espace occupé par les cloisons, les murs et les piliers, ainsi que toute partie dont la hauteur libre est inférieure à 1,50 mètre (le bas d'un comble, par exemple).

Les terrasses dépendent de l'objet de la mesure. Selon la réglementation andalouse sur l'information des consommateurs (Decreto 218/2005, de 11 de octubre) et pour les logements sociaux (Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre), la surface utile inclut la moitié des terrasses, bow-windows et séchoirs à usage privatif, dans une limite : 10 % au maximum de la surface utile close. Dans une estimation pour un prêt immobilier, en revanche, la surface utile exclut les espaces extérieurs, qui sont indiqués à part (Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, les règles d'évaluation immobilière).

En Andalousie, une annonce qui décrit le logement doit en indiquer la surface utile. Le Decreto 218/2005 l'impose à quiconque vend ou fait de la publicité à titre professionnel. Si une annonce se contente de « mètres carrés », demandez lesquels.

Qu'est-ce que la surface construite ?

C'est la surface utile sans déduire l'espace occupé par les cloisons, les piliers et les gaines, à laquelle on ajoute les murs extérieurs : les murs de façade en totalité, et les murs mitoyens avec un voisin ou la cage d'escalier pour moitié. C'est ainsi que l'Orden ECO/805/2003 la définit pour les estimations, et le Decreto 218/2005 emploie des termes proches en Andalousie.

C'est en général le chiffre qui figure dans l'escritura (l'acte de propriété) et au registre foncier, parce que c'est celui qui a été déclaré lors de l'inscription de la construction.

Les terrasses comptent selon qu'elles sont couvertes ou fermées. Dans les règles d'évaluation cadastrale (Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio), elles comptent ainsi :

C'est pourquoi deux attiques en apparence identiques peuvent avoir des surfaces différentes au Catastro : il suffit que l'un des deux ait une terrasse couverte.

Qu'est-ce que la surface construite avec parties communes ?

C'est la surface construite plus votre quote-part des parties communes : hall d'entrée, escaliers, paliers, ascenseur et, dans une résidence, également la piscine, les jardins, les voies d'accès, les parkings et les locaux techniques.

C'est celle que publie le Catastro et celle qui sert à établir la valeur cadastrale, base de l'IBI, la taxe foncière municipale annuelle. C'est aussi celle qu'affichent la plupart des annonces, parce que c'est la plus élevée des trois.

Un point important : votre quote-part dans la copropriété (la cuota de participación) n'est pas calculée à partir de ce chiffre. La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (loi sur la copropriété), en son article 5, prend pour base la surface utile de chaque lot rapportée à l'ensemble de l'immeuble, corrigée selon son emplacement, sa situation et l'usage prévu des services communs. En réalité, le lien va dans l'autre sens : la surface avec parties communes se calcule en répartissant les parties communes selon cette quote-part.

Ce que vous payez au titre des charges communes découle de la quote-part fixée dans l'acte fondateur de l'immeuble (le título constitutivo, généralement établi par le promoteur lors de la première vente des lots), et elle ne change pas d'elle-même, même si vous rénovez votre appartement. Les statuts de la copropriété peuvent aussi répartir certaines charges autrement : la loi évoque « ce qui a été spécialement convenu » (article 9.1.e), ce qui permet par exemple aux propriétaires du rez-de-chaussée de ne pas payer l'ascenseur. Si une quote-part a été fixée sans respecter ces critères, vous pouvez en demander la correction, avec l'accord de tous les copropriétaires ou devant un juge.

Qu'est-ce que la constructibilité ?

C'est ce que reconnaît le plan d'urbanisme : combien de mètres carrés peuvent être construits sur une parcelle. Le plan général de chaque commune la fixe (en Andalousie, dans le cadre de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, la loi régionale d'urbanisme ; dans la région de Madrid, dans celui de la Ley 9/2001, de 17 de julio, la loi régionale sur les sols).

Elle n'apparaît sur aucun portail immobilier ni au Catastro, et c'est elle qui décide si vous pouvez agrandir, surélever d'un étage ou fermer une terrasse. Si la parcelle a épuisé sa constructibilité, il n'y a plus un mètre carré à ajouter, quelle que soit la taille de votre terrain ou de votre terrasse.

Dans un immeuble en copropriété, s'ajoute un point : la constructibilité restante appartient à la parcelle, pas à votre appartement. L'utiliser passe par la copropriété, sauf si l'acte fondateur en dispose autrement.

Un exemple chiffré

Un appartement dans une résidence de la Costa del Sol, avec des chiffres indicatifs (ils varient d'un logement à l'autre) :

Le même appartement coûte 3 000 euros ou plus de 4 000 euros le mètre carré selon le mètre carré retenu. Comparer le prix au mètre de deux logements n'a de sens que s'ils sont mesurés de la même façon.

Avant de comparer des prix au mètre carré, demandez toujours de quelle surface on parle.

Où vérifier chacune ?

• Utile : elle ne figure pas au Catastro. On l'obtient en mesurant, à partir du projet de construction ou de l'acte de propriété, s'il la détaille. Dans le neuf, elle figure dans les documents remis par le promoteur.
• Construite : dans l'acte de propriété et dans la nota simple, l'extrait du registre foncier que tout acheteur devrait demander.
• Avec parties communes : sur l'avis d'IBI et sur le site en ligne du Catastro, qui distingue la partie privative et les parties communes.
• Constructibilité : dans le plan d'urbanisme de la commune, ou au moyen d'un certificat d'urbanisme délivré par la mairie. C'est la seule des quatre qui demande normalement l'avis d'un architecte ou d'un géomètre.

Et si le Catastro, l'acte et la réalité ne concordent pas ?

C'est fréquent, surtout dans les logements rénovés ou dont les terrasses ont été fermées il y a des années. Cela n'empêche pas de vendre, mais il faut le repérer avant de fixer un prix et avant de signer un contrat d'arras (l'avant-contrat avec versement d'un acompte).

Si l'écart ne tient qu'à la mesure, le registre foncier peut le corriger. Depuis la Ley 13/2015, de 24 de junio (la réforme qui relie registre foncier et Catastro), un écart allant jusqu'à 10 % peut être inscrit avec le certificat cadastral, s'il correspond au bien, et un écart allant jusqu'à 5 % sans autre formalité, à condition que le conservateur n'ait pas de doute. Au-delà, il faut une procédure formelle, devant notaire ou au registre.

Si l'erreur vient du Catastro, vous pouvez la lui signaler pour qu'il la corrige. Et si l'écart provient de travaux (une terrasse fermée, une extension), il faut les déclarer au Catastro et les régulariser : avec un permis ou, si la mairie ne peut plus agir contre eux, avec un certificat d'ancienneté établi par un technicien et un acte déclarant l'extension.

Pour un prêt immobilier, l'expert mesure le logement et retient la surface qu'il vérifie. S'il ne peut pas la vérifier, il prend la plus petite des surfaces du Catastro et du registre, conformément à l'Orden ECO/805/2003. Un écart important peut faire baisser l'estimation et, avec elle, le montant que la banque acceptera de prêter.

Fermer une terrasse : ce qu'il faut calculer d'abord

Fermer une terrasse n'est pas seulement un chantier : cela augmente votre surface construite et, avec elle, la valeur cadastrale et votre IBI. Une terrasse couverte qui compte à 50 % compte à 100 % dès qu'elle est fermée sur trois de ses quatre côtés.

Avant les travaux, trois conditions doivent être réunies :

• Constructibilité : le plan d'urbanisme doit autoriser ces mètres carrés. Si la parcelle l'a épuisée, aucun permis n'est possible.
• Permis de la mairie : les travaux passent par la mairie comme tous ceux qui ajoutent de la surface.
• Copropriété : la loi sur la copropriété range la fermeture des terrasses parmi les travaux qui modifient l'immeuble (articles 10.3.b et 17.4 de la Ley 49/1960) et exige le vote des trois cinquièmes des copropriétaires, représentant eux-mêmes les trois cinquièmes des quotes-parts.

Ensuite, les travaux sont déclarés au Catastro, qui met à jour la valeur cadastrale. Mieux vaut faire le calcul avant de décider, et non après le premier avis d'IBI.