Location touristique : que vérifier avant

Avant d'inscrire un logement auprès des autorités du tourisme, vérifiez quatre choses : que la copropriété l'approuve, que la mairie l'autorise, que le logement remplit les exigences et, en tout dernier, l'inscription elle-même. Il n'existe pas d'ordre obligatoire unique pour les trois premières, mais il y a un ordre logique : si la copropriété ne l'approuve pas ou si la commune ne l'autorise pas, le reste ne sert à rien. Ce qui est fixe, c'est que l'inscription vient en dernier.

Les quatre premiers blocs décident si le logement peut être loué à des touristes. Les trois derniers vous évitent les mauvaises surprises par la suite.

1. Votre copropriété l'autorise-t-elle ?

Si l'immeuble est organisé en comunidad de propietarios (la copropriété). Ce n'est pas une licence.

• Le procès-verbal contenant l'accord applicable : existe-t-il un accord qui approuve expressément la location touristique dans l'immeuble ? Il a pu être adopté lors d'une assemblée antérieure ou extraordinaire, pas forcément la dernière assemblée ordinaire.
• Les statuts et les autres accords pertinents, et s'ils sont inscrits au registre foncier : ils peuvent interdire, limiter ou encadrer l'activité.
• L'assemblée a-t-elle voté une hausse des charges de copropriété pour les logements loués aux touristes ?
• Si le logement était déjà loué aux touristes avant le 3 avril 2025 : vérifiez qu'il était inscrit conformément à la réglementation touristique, car le régime transitoire s'applique à lui.

Depuis le 3 avril 2025, pour démarrer une nouvelle activité de location touristique, il ne suffit pas que personne ne l'ait interdite : il faut l'approbation expresse de l'assemblée des copropriétaires, avec le vote des trois cinquièmes des copropriétaires représentant également les trois cinquièmes des quotes-parts. Les activités qui existaient déjà avant cette date relèvent de leur propre régime transitoire.

À cette même majorité, la copropriété peut décider d'augmenter jusqu'à 20 % les charges communes de ces appartements. Ce n'est pas automatique : il faut un accord. Mais s'il est adopté, c'est un coût récurrent qui change complètement la rentabilité de l'année.

2. Votre mairie l'autorise-t-elle ?

Chaque commune applique ses propres critères.

• Le plan d'urbanisme autorise-t-il l'usage touristique à cet emplacement précis ? Le terrain doit être classé en zone résidentielle.
• La mairie exige-t-elle une licence municipale ou une déclaration préalable de changement d'usage ? Laquelle des deux, et dans quels délais ?
• La commune a-t-elle limité ou suspendu les nouveaux logements touristiques dans ce secteur ?
• Les arrêtés municipaux sur le bruit, les déchets et la vie en voisinage qui concernent la location.

Les mairies peuvent limiter l'activité pour des motifs d'intérêt général. Estepona, Marbella, Manilva et Casares n'appliquent pas les mêmes critères : ce qui vaut dans l'une ne vaut pas automatiquement dans la voisine.

3. Quelles exigences le logement doit-il remplir ?

En Andalousie, le Decreto 28/2016, de 2 de febrero (la réglementation andalouse des locations touristiques) et ses modifications. Elles passent avant l'inscription.

• Une licence de première occupation en vigueur.
• Une ventilation directe sur l'extérieur ou sur une cour dans les chambres et les séjours, et un moyen d'occulter les fenêtres.
• La climatisation dans les chambres et les séjours si le logement est loué pendant les mois d'été ; le chauffage s'il est loué pendant les mois d'hiver.
• Un mobilier et un équipement suffisants pour la capacité déclarée.
• Literie, linge de maison et vaisselle en rapport avec la capacité, plus un jeu de rechange.
• Une trousse de premiers secours.
• Des informations touristiques sur la zone : transports, services médicaux, stationnement, commerces et plan de la ville.
• Les formulaires officiels de réclamation, ainsi que l'affiche qui les signale, visible à l'intérieur du logement.
• Un numéro de téléphone pour résoudre immédiatement les incidents.
• Les modes d'emploi des appareils électroménagers et des équipements.
• Un règlement intérieur écrit : animaux, tabac, zones à accès restreint et règles de la copropriété.
• Un ménage garanti à l'arrivée et au départ de chaque client.

4. Comment s'inscrire auprès des autorités du tourisme ?

En Andalousie. C'est la dernière étape, une fois que tout ce qui précède est en place.

• Déclaration préalable de début d'activité auprès du Registro de Turismo de Andalucía, le registre andalou du tourisme.
• Type : logement entier ou location par chambres. Cela change les exigences et les limites de capacité.
• Capacité maximale : pour un logement entier, jusqu'à 15 voyageurs et pas plus de 4 par chambre.
• Si le bien se trouve hors d'Andalousie, les règles sont différentes et doivent être vérifiées séparément.

En déposant la déclaration préalable, vous affirmez que le logement remplit déjà les exigences du bloc précédent, ce qui vous rend responsable de ce que vous déclarez. C'est pourquoi l'inscription vient en dernier : si une exigence n'est pas remplie, une inspection peut suivre, avec radiation du registre et amende.

5. Situation au registre foncier et urbanisme

Ce qui apparaît une fois que vous avez déjà signé.

• Une nota simple à jour (l'extrait du registre foncier) : charges, hypothèques, saisies et inscriptions.
• Les servitudes et restrictions qui conditionnent l'usage.
• La concordance entre la réalité physique, la description au registre et la description cadastrale.
• Des travaux ou extensions non autorisés qui pourraient bloquer la licence d'occupation.

6. Fiscalité des revenus locatifs

À examiner avec un conseiller avant de fixer la rentabilité attendue.

• Votre résidence fiscale : elle détermine l'impôt que vous payez sur les revenus et les charges que vous pouvez déduire.
• Proposerez-vous des services propres à l'hôtellerie (ménage pendant le séjour, changement du linge, accueil) ? Cela change l'application de la TVA.
• Retenues, acomptes et calendrier des déclarations selon votre situation.
• La taxe de séjour municipale, si la commune en a instauré une.

La rentabilité affichée dans une annonce est toujours brute. Le chiffre qui compte est ce qui reste après impôts, charges de copropriété, assurance, entretien, gestion et mois sans location.

7. Ce qui n'est plus nécessaire

Mis à jour en septembre 2026.

• Le numéro du Registro Único de Arrendamientos national n'est plus exigé. Le Tribunal suprême a annulé la procédure par la STS 620/2026, de 19 de mayo (un arrêt du Tribunal Supremo espagnol), pour empiètement sur les compétences régionales. La déclaration annuelle qui y était liée est également tombée. Ceux qui ont payé les frais d'enregistrement peuvent en demander le remboursement.
• Ce qui reste en vigueur : les registres régionaux du tourisme, les obligations de déclaration des plateformes ainsi que l'enregistrement et la déclaration des voyageurs.

Ce document résume la réglementation en vigueur à la date de publication et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal sur un cas précis. Les règles touristiques sont régionales et municipales et changent souvent : vérifiez toujours la situation de votre bien avant de prendre une décision.