Affitto turistico: cosa verificare prima

Prima di registrare un immobile presso le autorità del turismo, verifica quattro cose: che la comunidad de propietarios (il condominio) lo approvi, che il comune lo consenta, che l'immobile rispetti i requisiti e, per ultima, la registrazione vera e propria. Per le prime tre non esiste un ordine obbligatorio unico, ma ce n'è uno logico: se il condominio non lo approva o il comune non lo consente, tutto il resto non conta. Ciò che è fisso è che la registrazione viene per ultima.

I primi quattro blocchi decidono se l'immobile può essere affittato ai turisti. Gli ultimi tre sono quelli che ti evitano sorprese in seguito.

1. Il tuo condominio lo consente?

Se l'edificio ha una comunidad de propietarios. Non è una licenza.

• Il verbale con la delibera applicabile: esiste una delibera che approvi espressamente l'affitto turistico nell'edificio? Può essere stata adottata in un'assemblea precedente o straordinaria, non necessariamente nell'ultima ordinaria.
• Lo statuto e le altre delibere rilevanti, e se sono iscritti nel Registro de la Propiedad (il registro immobiliare): possono vietare, limitare o condizionare l'attività.
• L'assemblea ha deliberato un aumento delle quote condominiali per le abitazioni affittate ai turisti?
• Se l'immobile era già affittato ai turisti prima del 3 aprile 2025: verifica che fosse registrato secondo la normativa turistica, perché gli si applica il regime transitorio.

Dal 3 aprile 2025, per avviare una nuova attività di affitto turistico non basta che nessuno l'abbia vietata: serve l'approvazione espressa dell'assemblea dei condomini, con il voto favorevole dei tre quinti dei proprietari che rappresentino anche i tre quinti delle quote di partecipazione. Le attività già avviate prima di quella data hanno un proprio regime transitorio.

Con la stessa maggioranza il condominio può deliberare di aumentare fino al 20 % le spese comuni di quegli appartamenti. Non è automatico: serve una delibera. Ma se viene adottata, è un costo ricorrente che cambia completamente la redditività dell'anno.

2. Il tuo comune lo consente?

Ogni comune applica i propri criteri.

• Il piano urbanistico consente l'uso turistico in quella precisa ubicazione? Il terreno deve avere destinazione residenziale.
• Il comune richiede una licenza municipale o una dichiarazione responsabile di cambio d'uso? Quale delle due, e con quali tempi?
• Il comune ha limitato o sospeso le nuove abitazioni turistiche in quella zona?
• I regolamenti comunali su rumore, rifiuti e convivenza che incidono sull'affitto.

I comuni possono limitare l'attività per motivi di interesse generale. Estepona, Marbella, Manilva e Casares non applicano gli stessi criteri: ciò che vale in uno non vale automaticamente in quello accanto.

3. Quali requisiti deve rispettare l'immobile?

In Andalusia, il Decreto 28/2016 (le norme andaluse sulle abitazioni a uso turistico) e le sue modifiche. Vengono prima della registrazione.

• Una licenza di prima occupazione valida.
• Aerazione diretta verso l'esterno o verso un cortile nelle camere da letto e nei soggiorni, e un sistema per oscurare le finestre.
• Aria condizionata nelle camere e nei soggiorni se si affitta nei mesi estivi; riscaldamento se si affitta nei mesi invernali.
• Arredi e dotazioni sufficienti per l'occupazione dichiarata.
• Biancheria da letto e da bagno e stoviglie adeguate alla capienza, più un set di ricambio.
• Una cassetta di pronto soccorso.
• Informazioni turistiche sulla zona: trasporti, servizi medici, parcheggi, negozi e una mappa della località.
• I moduli ufficiali di reclamo, più il cartello che ne segnala la disponibilità esposto all'interno dell'abitazione.
• Un numero di telefono per risolvere subito eventuali problemi.
• Istruzioni per l'uso di elettrodomestici e dispositivi.
• Regole della casa per iscritto: animali, fumo, zone ad accesso limitato e norme del condominio.
• Pulizia garantita all'arrivo e alla partenza di ogni ospite.

4. Come si effettua la registrazione presso le autorità del turismo?

In Andalusia. Viene per ultima, quando tutto quanto sopra è già in regola.

• Dichiarazione responsabile di inizio attività presso il Registro de Turismo de Andalucía.
• Tipologia: abitazione intera o per camere. Cambia i requisiti e i limiti di capienza.
• Capienza massima: per un'abitazione intera, fino a 15 ospiti e non più di 4 per camera.
• Se l'immobile si trova fuori dall'Andalusia, le regole sono diverse e vanno verificate a parte.

Quando presenti la dichiarazione responsabile affermi che l'immobile rispetta già i requisiti del blocco precedente, e questo ti rende responsabile di ciò che dichiari. Per questo la registrazione viene per ultima: se un requisito non è rispettato, può seguire un'ispezione, con la cancellazione dal registro e una sanzione.

5. Situazione registrale e urbanistica

Ciò che emerge quando hai già firmato.

• Un estratto aggiornato del Registro immobiliare (nota simple): gravami, ipoteche, pignoramenti e annotazioni.
• Servitù e vincoli che condizionano l'uso.
• La realtà fisica, la descrizione registrale e quella catastale devono coincidere.
• Opere o ampliamenti non autorizzati che potrebbero bloccare la licenza di occupazione.

6. Fiscalità dei redditi da affitto

Da verificare con un consulente prima di fissare il rendimento atteso.

• La tua residenza fiscale: determina l'imposta che paghi sui redditi e le spese che puoi dedurre.
• Offrirai servizi tipici del settore alberghiero (pulizia durante il soggiorno, cambio della biancheria, reception)? Cambia il trattamento dell'IVA.
• Ritenute, acconti e calendario delle dichiarazioni per il tuo caso.
• La tassa di soggiorno comunale, se il comune la prevede.

Il rendimento indicato in un annuncio è sempre lordo. La cifra che conta è quella che resta dopo imposte, quote condominiali, assicurazione, manutenzione, gestione e mesi senza ospiti.

7. Che cosa non serve più

Aggiornato a settembre 2026.

• Il numero del Registro Único de Arrendamientos nazionale non è più obbligatorio. Il Tribunale Supremo ha annullato la procedura con la STS 620/2026, de 19 de mayo (una sentenza del Tribunal Supremo spagnolo), perché invadeva le competenze regionali. È decaduta anche la relativa dichiarazione annuale. Chi ha pagato i diritti di registro può chiederne il rimborso.
• Che cosa resta in vigore: i registri turistici regionali, gli obblighi di comunicazione delle piattaforme e la registrazione e comunicazione degli ospiti.

Questo documento riassume la normativa in vigore alla data di pubblicazione e non sostituisce la consulenza legale o fiscale su un caso concreto. Le norme sul turismo sono regionali e comunali e cambiano spesso: verifica sempre la situazione del tuo immobile prima di prendere decisioni.