Prenotazione e arras: cosa firmi

Prima di trasferire denaro per una casa in Spagna, assicurati di sapere che cosa stai firmando: una prenotazione non è una ricevuta, e il contratto di caparra chiamato «arras» non è una figura sola ma tre, con conseguenze molto diverse se una delle parti si tira indietro. Questa guida è per acquirenti e venditori.

1. Perché una prenotazione non è una ricevuta?

Un documento di prenotazione (reserva) non è la prova che del denaro è passato di mano. A seconda di come è scritto, può fissare il prezzo, i termini e ciò che succede se una delle parti non va avanti.

E il titolo non decide nulla. Un documento intitolato «prenotazione» che prevede un pagamento del 10% e clausole di arras penitenciales è, nella pratica, un contratto di arras. I tribunali spagnoli guardano al contenuto, non all'intestazione.

Se quello che vuoi davvero è prenotare, il documento deve essere scritto come una prenotazione: un termine breve, un importo contenuto, l'obbligo di trattare in buona fede e nessun impegno a vendere.

2. Le arras non sono una figura, sono tre

A fare la differenza è la regola di base: salvo patto chiaro in senso diverso, le arras si considerano confirmatorias.

3. Arras confirmatorias

Confermano che il contratto esiste. Non aprono alcuna via d'uscita.

Chi si tira indietro non si libera perdendo il denaro versato. L'altra parte può pretendere l'esecuzione del contratto, oppure risolverlo e chiedere il risarcimento dei danni (articolo 1124 del Código Civil, il codice civile spagnolo).

La conseguenza da capire bene: il risarcimento può superare di molto l'importo versato. Non esiste il «perdo la caparra e me ne vado».

4. Arras penitenciales

Sono le uniche che consentono di recedere. L'acquirente che si ritira perde quanto versato; il venditore che si ritira lo restituisce raddoppiato (articolo 1454 del Código Civil).

Non si presumono. Il Tribunal Supremo esige la volontà espressa e inequivocabile di entrambe le parti, e citare l'articolo 1454 da solo non basta (STS 583/2018, de 17 de octubre, sentenza del Tribunal Supremo spagnolo).

L'errore che il Tribunal Supremo sanziona è di redazione, non di sostanza. Un contratto intitolato «arras penitenciales» che poi si limita a rinviare all'articolo 1454 non soddisfa il requisito.

La clausola deve dire tre cose, in modo separato ed espresso:

1. Che entrambe le parti possono recedere unilateralmente.
2. Le conseguenze concrete: l'acquirente perde quanto versato, il venditore lo restituisce raddoppiato.
3. Il periodo durante il quale è possibile recedere.

5. Arras penales

Fissano una penale per l'inadempimento, ma non liberano chi è inadempiente. La parte adempiente può pretendere l'esecuzione del contratto e solo in via subordinata far valere la penale.

• Sull'importo: quando una penale è pattuita espressamente per il recesso unilaterale in contratti negoziati, il giudice non può ridurla (STS de 11 de marzo de 2014).
• Quando si scrivono penali elevate: se la penale è pattuita espressamente per il recesso unilaterale, si applica quanto concordato. Al di fuori di questo caso, il giudice conserva il potere di ridurla in base all'articolo 1154 del Código Civil se l'obbligazione è stata adempiuta in parte o in modo irregolare.

6. Fino a quando si può recedere?

Il diritto di recesso dell'articolo 1454 non è illimitato, ma il Tribunal Supremo non ha fissato un limite temporale generale.

Per questo il termine per recedere deve essere indicato nel contratto. Ometterlo apre una discussione che una riga avrebbe potuto evitare.

7. Lo squilibrio che il venditore deve conoscere

Restituire il doppio non è una clausola neutra.

In un mercato in crescita, se arriva un'offerta migliore, sciogliersi dal contratto costa al venditore il doppio di quanto ha ricevuto. Prima di firmare arras penitenciales conviene sapere esattamente questo.

E un aspetto a favore del venditore: il doppio non è obbligatorio. L'articolo 1454 fissa la regola di base, ma l'importo lo possono concordare le parti. Si può pattuire una cifra diversa, o un tetto. Il venditore che non vuole restare esposto al doppio deve negoziarlo prima di firmare, non dopo.

8. Il mutuo: la clausola che quasi nessuno inserisce

Il fatto che la banca ti neghi il mutuo non ti restituisce, di per sé, il denaro.

Il Tribunal Supremo ha stabilito che l'impossibilità sopravvenuta che libera il debitore non si applica a chi deve una somma di denaro (STS de 13 de julio de 2017). L'acquirente che non può pagare il prezzo non è liberato: è inadempiente, oppure ha receduto. In entrambi i casi, il denaro resta dov'è.

L'unica tutela è una condizione di finanziamento scritta nel contratto stesso. Deve fissare cinque punti:

• Istituti: quanti e quali saranno interpellati.
• Termine: la data entro cui va dimostrata la risposta della banca.
• Importo: il capitale o la percentuale minima richiesta, a condizioni di mercato.
• Prova: che cosa dimostra il rifiuto (una decisione scritta dell'istituto, non una conversazione).
• Diligenza: l'obbligo di chiedere il finanziamento in buona fede.

Una clausola scritta male non ti protegge. I tribunali hanno ritenuto non avverata la condizione quando l'acquirente aveva chiesto un finanziamento che sapeva non gli sarebbe stato concesso. Considerare adempiuto l'obbligo con una semplice richiesta, a qualsiasi condizione, svuoterebbe di senso la condizione stessa.

9. Dove va a finire il denaro?

È la domanda a cui più spesso si risponde a voce e meno spesso per iscritto. Prima di trasferire, il documento dovrebbe indicare:

• Chi riceve il denaro: direttamente il venditore, oppure l'agenzia in deposito.
• Su quale conto resta e con quale causale.
• A quali condizioni viene svincolato a favore del venditore, e che cosa succede se la compravendita non arriva mai al rogito.

I fondi tenuti in deposito dall'agenzia appartengono alla parte che essa rappresenta, non all'agenzia. Destinarli altrove richiede l'autorizzazione scritta del titolare.

In dhoce questo punto è messo per iscritto in ogni operazione.

10. Se l'acquirente è straniero

Tre aspetti che condizionano il calendario e che conviene risolvere prima di firmare le arras, non dopo:

• NIE: il numero di identificazione per stranieri, necessario per firmare la escritura (l'atto notarile) e per operare con le banche spagnole. Ottenerlo richiede tempo: il termine delle arras deve tenerne conto.
• Procura: se l'acquirente non può essere presente alla firma, la procura va rilasciata in anticipo e, se firmata fuori dalla Spagna, con apostille dell'Aia e traduzione giurata.
• Quale versione prevale: se il contratto è bilingue, deve dire espressamente quale versione prevale in caso di discrepanza. Senza questa clausola, la discussione finisce in tribunale.

11. Prima di firmare e trasferire, verifica

1. Che tipo di arras sono, e se la clausola lo dice in modo espresso.
2. Che cosa succede al denaro versato e dove resta depositato.
3. In quali casi puoi recuperarlo, e in quali no.
4. Fino a quale data è possibile recedere.
5. Che cosa succede se alla fine non ottieni il finanziamento.

Un buon acquisto non comincia trovando una casa. Comincia sapendo esattamente che cosa stai firmando.

Documento informativo redatto da Grupo dhoce. Non costituisce consulenza legale e non sostituisce l'esame del contratto specifico da parte di un professionista. Ogni operazione ha le sue circostanze.