Belastingen bij verkoop van uw woning

Wanneer u uw woning in Spanje verkoopt, betaalt u twee belastingen: inkomstenbelasting (IRPF) over de winst die u maakt, tegen 19 tot 30% van die winst (niet van de prijs), en de gemeentelijke plusvalía, die uw gemeente heft over de waardestijging van de grond. Verkoopt u uw hoofdverblijf en bent u ouder dan 65, of herinvesteert u binnen twee jaar in een ander hoofdverblijf, dan kan de inkomstenbelasting nul zijn.

Deze gids is bedoeld voor eigenaren die fiscaal inwoner van Spanje zijn. Woont u in het buitenland en verkoopt u een Spaanse woning, dan gelden andere regels (een inhouding van 3%, formulier 210); die behandelen we in verkopen als niet-ingezetene. Alles hieronder gaat uit van de cijfers van 2026 en is een leidraad, geen advies: laat het door uw belastingadviseur controleren voordat u tekent.

Wat betaalt u precies bij de verkoop?

Hoe wordt de vermogenswinst berekend?

De winst is het verschil tussen de verkoopwaarde (valor de transmisión) en de aankoopwaarde (valor de adquisición) (artikel 35 van de Ley 35/2006 del IRPF, de Spaanse wet op de inkomstenbelasting). Het is niet simpelweg verkoopprijs min aankoopprijs: aan de ene kant worden kosten opgeteld en aan de andere kant afgetrokken, en wie dat goed doet, betaalt minder.

Bij de aankoopwaarde opgeteld: de prijs die u betaalde; de belastingen en kosten van die aankoop (overdrachtsbelasting of btw, notaris, kadaster, gestoría); en de investeringen en verbeteringen die de woning in waarde deden stijgen (een uitbouw, een volledige renovatie, een warmtepomp), altijd met een volledige factuur en betalingsbewijs. Onderhoud telt niet mee (schilderen, een cv-ketel vervangen door een gelijkwaardige), en ook hypotheekrente, IBI (de jaarlijkse onroerendgoedbelasting) en servicekosten van de vereniging van eigenaren niet. Werd de woning verhuurd, dan gaat de in die jaren afgetrokken afschrijving eraf.

Van de verkoopwaarde afgetrokken: de makelaarscourtage, de gemeentelijke plusvalía zelf, het energielabel en de kosten om uw hypotheek af te lossen.

De schijven voor spaarinkomen in 2026

De winst valt in de heffingsgrondslag voor spaarinkomen (base del ahorro) en wordt in schijven belast. De tabel werd vastgesteld bij Ley 7/2024 (een belastinghervormingswet uit 2024), met ingang van 1 januari 2025, en geldt nog steeds in 2026. Ze is gelijk in Andalusië, Madrid en alle andere regio's met het gewone belastingstelsel: op spaarinkomen zijn er geen regionale verschillen.

De schijven zijn progressief: over een winst van 100.000 euro betaalt u 19% over de eerste 6.000, 21% over de volgende 44.000 en 23% over de rest.

Wanneer betaalt u geen inkomstenbelasting over de verkoop?

Drie vrijstellingen die u moet kennen voordat u de woning te koop zet, omdat sommige planning vereisen:

• Ouder dan 65 en u verkoopt uw hoofdverblijf. De volledige winst is vrijgesteld, zonder dat u hoeft te herinvesteren (artikel 33.4.b). De woning moet minstens drie jaar onafgebroken uw hoofdverblijf zijn geweest en u moet de volle eigendom hebben gehad. Is de woning van een echtpaar en is maar een van beiden ouder dan 65, dan geldt de vrijstelling voor diens helft.
• Herinvestering in een ander hoofdverblijf. Besteedt u de opbrengst aan de aankoop of renovatie van een andere woning die uw hoofdverblijf wordt, dan is de winst vrijgesteld (artikel 38.1). De termijn is twee jaar, van datum tot datum, of u nu vóór of na de verkoop koopt. Herinvesteert u maar een deel, dan is de vrijstelling evenredig. Staat er nog een hypotheek open, dan is het te herinvesteren bedrag de prijs min wat u nog schuldig was. Valt de herinvestering in een ander jaar dan de verkoop, vermeld dan in de aangifte van dat jaar dat u van plan bent te herinvesteren.
• Lijfrente, voor 65-plussers. Verkoopt u een willekeurige woning (ook een die niet uw hoofdverblijf is) en besteedt u het geld binnen zes maanden aan een verzekerde lijfrente op uw eigen naam, dan is de winst vrijgesteld tot 240.000 euro geherinvesteerd (artikel 38.3); wat daarboven ligt, wordt evenredig belast.

Kocht u vóór 1995, dan verlagen de reductiecoëfficiënten (coeficientes de abatimiento) een deel van de winst (tot een verkoopwaarde van 400.000 euro). En verkoopt u met verlies, dan betaalt u niets en kunt u het verlies vier jaar lang verrekenen met andere winsten uit spaarinkomen.

Wat is de gemeentelijke plusvalía en wie betaalt die?

De plusvalía (officieel het Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) belast de waardestijging van de grond, niet van het gebouw, tussen de dag dat u kocht en de dag dat u verkoopt. De verkoper betaalt haar. Eén uitzondering: woont de verkoper niet in Spanje, dan is de koper als plaatsvervanger aansprakelijk, en daarom wordt het bedrag bij die verkopen bij de notaris op de prijs ingehouden. Meer daarover in de gids voor niet-ingezetenen.

De twee berekeningswijzen

Sinds de hervorming van november 2021 kiest u de methode die het laagste bedrag oplevert, en de gemeente moet die aanvaarden:

• Objectieve methode. Grondslag = kadastrale waarde van de grond (die staat op uw aanslag van de IBI) vermenigvuldigd met een coëfficiënt die afhangt van het aantal jaren dat u de woning bezit. De coëfficiënten zijn wettelijke maxima; een gemeente mag lagere toepassen.
• Methode van de werkelijke winst. Grondslag = het verschil tussen verkoopprijs en aankoopprijs, alleen toegepast op het aandeel van de grond (de verhouding tussen de kadastrale waarde van de grond en de totale kadastrale waarde). Interessant wanneer de woning weinig in waarde is gestegen.

Op die grondslag past de gemeente vervolgens haar eigen tarief toe, tot een wettelijk maximum van 30%. De maximale coëfficiënten die in 2026 gelden (een decreet van december 2025 verhoogde ze, maar het parlement herriep het op 27 januari 2026 en de cijfers van 2024 keerden terug) zien er zo uit:

En als u zonder winst verkoopt?

Is de grond niet in waarde gestegen (u verkoopt voor minder dan u betaalde, of voor hetzelfde), dan is er geen plusvalía verschuldigd. Dat gaat niet vanzelf: u dient een aangifte in bij de gemeente, voegt beide aktes bij en toont aan dat er geen waardestijging was (artikel 104.5 van de Ley de Haciendas Locales, de wet op de lokale belastingen).

Wat per gemeente verschilt

Het tarief, de coëfficiënten en de kortingen bepaalt elke gemeente zelf:

• Estepona past volgens haar belastingverordeningen van 2025 een tarief van 20% toe, ruim onder het maximum, en houdt een korting van 95% voor erfgenamen aan.
• De stad Madrid past 29% toe, een van de hoogste, met kortingen op geërfde hoofdverblijven van 95 tot 40%, afhankelijk van de grondwaarde.
• Marbella, Benahavís, Mijas en de andere gemeenten hebben elk hun eigen verordening. Vraag het geldende tarief na bij uw gemeente voordat u gaat rekenen.

Welke andere kosten heeft de verkoper?

• Energielabel. Verplicht om te adverteren en te verkopen (Real Decreto 390/2021, de regels voor energiecertificering). Een bevoegde technicus stelt het op; voor een appartement van 90 vierkante meter kost het volgens een onderzoek van de consumentenorganisatie OCU tussen 84 en 105 euro. Het is tien jaar geldig (vijf bij klasse G). In Andalusië en Madrid zijn er geen registratiekosten. Verkopen zonder label levert een boete op van 300 tot 6.000 euro.
• Aflossing van de hypotheek. Hebt u nog een schuld, dan wordt die bij dezelfde notaris uit de verkoopprijs afgelost. Twee kosten: de boete van de bank voor vervroegde aflossing (Ley 5/2019, de wet op het hypothecair krediet, beperkt die tot 2% bij een vaste rente en 0,25 of 0,15% bij een variabele rente, en alleen in de eerste jaren) en de doorhaling in het register, ongeveer 1.000 euro aan notaris, register en gestoría samen.
• Makelaarscourtage. Er is geen wettelijk tarief; in de markt ligt het tussen 3 en 5% van de prijs plus 21% btw, schriftelijk vastgelegd in de verkoopopdracht. U mag het van uw winst aftrekken.

Om te weten van welke prijs u uitgaat, leest u wat is mijn woning waard.

Een rekenvoorbeeld

Een appartement in Estepona, in 2012 gekocht voor 200.000 euro, met 16.000 euro aan belastingen en kosten bij die aankoop en een renovatie van keuken en badkamer van 20.000 euro met facturen. U verkoopt het in 2026 voor 360.000 euro. De kadastrale waarde van de grond is 60.000 euro; u bent jonger dan 65 en herinvesteert niet.

Gemeentelijke plusvalía (objectieve methode). Er zijn veertien jaar verstreken, coëfficiënt 0,09: een grondslag van 5.400 euro. Tegen het tarief van 20% van Estepona is dat 1.080 euro. Dezelfde verkoop in de stad Madrid, tegen 29%, zou 1.566 euro kosten.

Inkomstenbelasting.

• Aankoopwaarde: 200.000 + 16.000 + 20.000 = 236.000 euro.
• Verkoopkosten: makelaarscourtage van 5% plus btw (21.780 euro), plusvalía (1.080), energielabel (100) en aflossing van de hypotheek (1.000): 23.960 euro.
• Verkoopwaarde: 360.000 min 23.960 = 336.040 euro.
• Winst: 336.040 min 236.000 = 100.040 euro.
• Verschuldigde belasting: 6.000 tegen 19% (1.140) + 44.000 tegen 21% (9.240) + 50.040 tegen 23% (11.509) = 21.889 euro, ofwel 21,9% van de winst.

Was dezelfde eigenaar 66 en was het appartement sinds 2012 zijn hoofdverblijf, dan zou de inkomstenbelasting nul zijn en zou hij alleen de 1.080 euro plusvalía betalen.

Wanneer en hoe doet u aangifte?

• Gemeentelijke plusvalía: binnen 30 werkdagen na het tekenen van de akte. In Madrid en de meeste gemeenten is het een eigen aangifte met berekening via het online loket van de gemeente; is er geen winst, dan dient u in plaats daarvan een gewone aangifte in.
• Inkomstenbelasting: in de aangifte van het jaar daarop. Een verkoop in 2026 geeft u aan in het voorjaar van 2027. Ter vergelijking: de aangifteperiode voor de Renta 2025 loopt van 8 april tot 30 juni 2026 (tot 25 juni als u per automatische incasso betaalt).
• Papieren: bewaar de aktes, de facturen en het betalingsbewijs van de plusvalía minstens vier jaar; bij de herinvesteringsvrijstelling of de coëfficiënten van vóór 1995 voor onbepaalde tijd.