Wat is mijn woning waard?

Uw woning is waard wat een goed geïnformeerde koper er vandaag voor wil betalen, en dat bedrag volgt uit een vergelijking van wat er de laatste maanden in uw buurt werkelijk is verkocht aan woningen zoals de uwe, gecorrigeerd voor wat de uwe meer of minder heeft. Het volgt niet uit wat uw buren op de portalen vragen: dat zijn vraagprijzen, en die komen zelden overeen met wat er wordt getekend.

Vraagprijs, verkoopprijs, taxatie of referentiewaarde?

Vier verschillende bedragen.

Twee kanttekeningen. De referentiewaarde is geen waardering van uw woning: niemand van het Catastro is er geweest. U kunt haar opzoeken op het online loket van het Catastro; ze vertelt de koper hoeveel belasting hij betaalt, niet wat u moet vragen. En de hypothecaire taxatie komt pas als er een koper is: valt ze lager uit dan de overeengekomen prijs, dan leent de bank minder en komt de koop aan het wankelen.

Waarom tonen de portalen prijzen die geen verkoopprijzen zijn?

Omdat een portaal alleen weet wat elke eigenaar vraagt, niet wat hij tekent. De verkoopprijs ligt bij de notaris. Wat u ziet als u zoekt op «appartementen in mijn straat», is een etalage van wensen.

Het verschil tussen beide is gemeten. Volgens het rapport «Experiencia en compraventa en 2025» van Fotocasa Research probeerde 52% van de kopers te onderhandelen, kreeg 83% van wie dat deed korting en bleef 77% van die kortingen onder de 10%. En volgens Idealista verlaagde 14% van de koopadvertenties in het eerste kwartaal van 2026 de prijs (20% in Madrid en 18% in Málaga).

Daarom gaan onze waardebepalingen uit van gesloten verkopen: onze eigen transacties, die van het netwerk van makelaarskantoren waarmee we aan de Costa del Sol samenwerken, en gegevens van notarissen en het eigendomsregister.

Hoe wordt de prijs uit vergelijkbare verkopen berekend?

U zoekt verkopen die de afgelopen maanden zijn gesloten van woningen die zoveel mogelijk op de uwe lijken, en corrigeert dan voor de verschillen, factor voor factor. Wat wordt vergeleken:

• Buurt en complex: dezelfde straat of hetzelfde complex als dat kan; anders dezelfde wijk en dezelfde afstand tot het strand of de metro.
• Vierkante meters: bebouwd en bruikbaar, en hoe ze zijn ingedeeld (een lange gang is minder waard).
• Verdieping, lift en ligging.
• Buitenruimte: terras, tuin en uitzicht, en of ze echt bruikbaar zijn of alleen op papier bestaan.
• Parkeerplaats en berging: inbegrepen of niet, en of ze in dezelfde akte staan.
• Staat: nieuw, gerenoveerd, instapklaar of aan renovatie toe.
• Bouwjaar en gebouw: ouderdom, bouwkwaliteit, de financiën van de vereniging van eigenaren op orde, komende extra heffingen.

Met drie of vier goede, recente vergelijkbare verkopen gaat u uit van de prijs per vierkante meter van elk en corrigeert u die: een garage die de uwe niet heeft, trekt u af; een uitzicht dat de vergelijkbare woning niet heeft, telt u op. Het resultaat is een smalle bandbreedte, en daarbinnen wordt de vraagprijs gekozen op basis van de verkoopstrategie: hoeveel kopers er op dit moment voor uw woning zijn, en hoeveel haast u hebt.

Wat voegt echt waarde toe, en wat minder dan u denkt?

Dat hangt af van waar de woning staat. Aan de Costa del Sol betaalt de koper voor zee, licht en terras; in Madrid voor de straat, de verdieping en de lift.

Wat gebeurt er als ik te hoog inzet? En te laag?

Te hoog inzetten kost u geld, omdat de belangstelling aan het begin het grootst is. Volgens Idealista had van de woningen die in het eerste kwartaal van 2026 werden verkocht 13% nog geen week te koop gestaan en werd 23% binnen de eerste maand verkocht: meer dan een derde was binnen dertig dagen weg.

Als uw woning online komt, krijgen kopers met zoekopdrachten haar diezelfde dag, leggen makelaars haar naast de zoekopdrachten van hun klanten en toont het portaal haar bovenaan omdat ze nieuw is. Klopt de prijs niet met de markt, dan wijst die eerste golf haar af zonder te komen kijken en komt niet terug. Verlaagt u de prijs twee maanden later, dan staat de advertentie lager met het label «prijs verlaagd»: wie haar ziet, concludeert dat ze niet verkoopt en wacht op de volgende verlaging. De woning is uitgekeken geraakt: ze wordt verkocht, maar later en vaak onder het bedrag waarvoor ze in het begin was verkocht. Er is in Spanje geen onderzoek dat dat verlies meet; wel weten we dat 14% van de advertenties in één kwartaal van 2026 de prijs verlaagde (Idealista).

Te laag inzetten valt minder op: de woning wordt binnen enkele dagen verkocht, met meerdere biedingen, en niemand vertelt u wat u hebt laten liggen. De vraagprijs is niet «iets hoger om ruimte te laten» en ook niet «laag om snel te verkopen»: het is de prijs die de kopers van de eerste weken binnenhaalt en ruimte laat voor een serieus bod om rond te komen.

Hoe leest een internationale koper de prijs?

In zijn eigen valuta, en die verandert elke week. Volgens de officiële koersen die de Banco de España publiceert, kostte een euro op 26 februari 2025 0,829 pond en op 31 december 2025 0,873 pond: voor een Britse koper werd dezelfde woning tegen dezelfde europrijs in tien maanden 5% duurder zonder dat u iets veranderde. In Zweedse kronen gebeurde het omgekeerde (van 11,14 naar 10,82 per euro: de woning werd goedkoper) en de Noorse kroon bewoog nauwelijks.

Daarom brengt een stijging van hun valuta kopers naar de kust en houdt een daling ze tegen, en daarom onderhandelen ze in ronde bedragen in hun eigen valuta: voor hen is er geen verschil tussen 495.000 en 500.000 euro als het in ponden hetzelfde leest. Een verkoopstrategie die op die koper is gericht, houdt rekening met de valuta waarin hij denkt en met het moment waarop het hem uitkomt om te tekenen.

Wat ziet een architect dat een taxateur niet meet?

Drie dingen, en alle drie beïnvloeden de prijs.

De echte oppervlakte. Akte, Catastro en werkelijkheid komen niet altijd overeen: ingeglaasde terrassen die niet zijn ingeschreven, een veranda die in het Catastro meetelt maar niet in het eigendomsregister. We meten de woning op en vertellen u welke meters u kunt verdedigen en welke u beter eerst kunt regulariseren (documenten voor de verkoop).

Wat er mogelijk is. Een keuken die open kan naar de woonkamer, een derde slaapkamer die past, een dakterras waarop met de juiste vergunning een penthouse kan. De koper betaalt voor wat hij ziet en voor wat hij begrijpt dat hij zou kunnen doen; met een schets en een indicatie van de kosten verandert het gesprek. Dat is het voordeel van verkopen via een makelaarskantoor dat ook ontwerpt en renoveert.

Wat de koper zal aftrekken. Vocht, oude installaties, een dichtgemaakt terras zonder vergunning, extra heffingen die eraan komen. De koper, zijn advocaat en zijn taxateur zien ze en trekken de kosten van de prijs af. Weten wij ze eerder, dan beslissen we samen met u wat u repareert, wat u meldt en wat u in de prijs verwerkt (hoe u uw woning klaarmaakt).

Hoe waardeert Grupo dhoce een woning, en wat is het niet?

Twee of drie dagen en vier stappen.

• Bezoek. Een makelaar uit uw buurt en, als de woning daarom vraagt, een architect: we meten, fotograferen en noteren de staat, het uitzicht, het gebouw en wat er mogelijk is.
• Vergelijkbare verkopen. Verkopen die de afgelopen maanden zijn gesloten: onze eigen transacties, die van het netwerk van makelaarskantoren aan de Costa del Sol en gegevens van notarissen en het eigendomsregister. Nooit alleen advertenties.
• Rapport. Een onderbouwde prijsbandbreedte, factor voor factor, met de vergelijkbare verkopen die haar dragen. Schriftelijk en van u, of u nu via ons verkoopt of niet.
• Verkoopstrategie. Vraagprijs, wat u vóór de foto's voorbereidt, op welke koper ze is gericht en wat u in de eerste weken kunt verwachten.

Wat het niet is: een officiële taxatie. Voor een hypotheek, een erfenis of een echtscheiding hebt u een rapport nodig van een door de Banco de España erkend taxatiebureau. Het onze dient om te beslissen voor welke prijs uw woning op de markt komt en haar te verkopen in de weken waarin de meeste mensen kijken, en het is zonder verplichting.