Uw woning klaarmaken voor de verkoop

Uw woning klaarmaken voor de verkoop betekent weghalen wat in de weg staat, de kleine dingen repareren die een koper opvallen en de woning in een goed licht laten zien met professionele foto's voordat ze online komt, niet daarna. Het meeste kost een week en weinig geld. Wat u niet moet doen, is half voorbereid de markt op gaan: de belangstelling is in de eerste dagen het grootst, en een woning die slecht start, eindigt meestal met een prijsverlaging.

Wat u doet, wat u laat, en aan het eind een checklist per ruimte. Twijfelt u nog over de prijs, lees dan eerst wat is mijn woning waard.

Waarom zijn de eerste twee weken zo belangrijk?

Omdat dan de meeste mensen naar uw woning kijken. Portalen tonen nieuwe advertenties eerst, kopers met opgeslagen zoekopdrachten krijgen diezelfde dag een e-mail en makelaars leggen de woning naast de zoekopdrachten van hun klanten. Volgens Idealista had 16% van de woningen die in het eerste kwartaal van 2025 werden verkocht nog geen week te koop gestaan. In 2024 duurde het gemiddeld 73 dagen om een verkoop af te ronden in Spanje en 66 in de provincie Málaga (rapport van Tecnocasa en de Universitat Pompeu Fabra).

Start u met foto's van een telefoon en een volgestouwd terras, dan wijst die eerste golf kopers u af zonder te komen kijken. Laat u twee weken later nieuwe foto's maken, dan is de advertentie niet meer nieuw: portalen zetten haar lager, de meldingen zijn al verstuurd en de koper die haar twee keer zag, concludeert dat ze niet verkoopt. Daar beginnen de prijsverlagingen.

Wat haal ik weg en wat laat ik staan?

De koper moet zich zijn eigen leven in het huis kunnen voorstellen, en dat lukt niet in een huis vol met het uwe. Laat staan wat maat geeft, haal weg wat afleidt.

Weghalen: familiefoto's, koelkastmagneten, verzamelingen, kleding die in het zicht ligt, de helft van elke kast (een volle kast lijkt klein), de kleine apparaten op het aanrecht, de flessen in de badkamer, losse kabels, versleten vloerkleden en overtollige meubels. Heeft een ruimte drie functies (strijken, bureau en logeerbed), kies er dan één en maak die duidelijk.

Laten staan: de bank, het bed opgemaakt met wit beddengoed, een tafel met stoelen, een paar levende planten, twee of drie voorwerpen per ruimte. Een lege woning lijkt klein en kil; een overvolle woning lijkt nog kleiner. Past het niet, dan kost een gehuurde opslagruimte voor twee maanden minder dan welke prijsverlaging ook.

Welke reparaties lonen en welke niet?

Repareer wat de koper ziet en waar hij aan gaat twijfelen; betaal niet voor wat de koper toch naar eigen smaak verandert.

En het terras aan de Costa del Sol?

Hier is het terras de ruimte waar kopers het langst naar kijken, en vaak de ruimte die de doorslag geeft. Een koper uit het Verenigd Koninkrijk of Scandinavië koopt een ontbijt buiten in januari; laat hem precies dat zien.

• Haal alles weg wat niet bij een terras hoort: droogrek, gasflessen, fietsen, dozen, dode planten.
• Meubels in verhouding: een tafel met twee of vier stoelen en een ligbed als er ruimte is. Een paar goed geplaatste stukken, geen acht gestapelde stoelen.
• Levende planten: drie grote potten doen meer dan vijftien kleine.
• Schaduw die werkt: een schone zonneluifel die goed loopt, een pergola zonder kapot rietscherm; is er niets, dan een schaduwdoek of een parasol.
• Vloer, balustrade en glas schoon; is er uitzicht, dan staat er niets voor.

Bij villa's en geschakelde woningen: gras gemaaid, hagen geknipt, beregening werkend, zwembad schoon en vol.

Op welk moment van de dag de foto's, en waarom geen telefoon?

Het tijdstip hangt af van de ligging: terras op het oosten, 's ochtends; op het westen, halverwege de middag; op het zuiden, halverwege de ochtend voordat het licht hard wordt. Hier is het probleem zelden te weinig zon, maar te veel: een raam op zee wordt rond het middaguur overbelicht met elke camera die geen belichtingen kan combineren. De fotograaf kiest het tijdstip en komt, als de woning een zonsondergang heeft, daarvoor terug. Op de dag zelf: rolluiken omhoog, alle lampen aan, bedden opgemaakt, aanrechten leeg, wc-deksels dicht, geen was aan de lijn en geen auto op de oprit.

Een telefoon volstaat niet, omdat een koper in een paar seconden beslist of hij uw advertentie opent, en een telefoon vervormt ruimtes met zijn groothoek, belicht de ramen over en laat verticale lijnen scheef lopen. Een professionele fotosessie gebruikt een statief op de juiste hoogte, combineert belichtingen zodat u de woonkamer en het uitzicht tegelijk ziet, trekt de lijnen recht, zet de foto's in een volgorde die de woning vertelt en levert de resolutie die portalen en drukwerk vragen. Zonder trucs: de woning moet overeenkomen met de foto's wanneer de koper binnenstapt. Bij Grupo dhoce hoort de fotosessie bij de verkoopstrategie, en ze vindt plaats zodra de woning klaar is.

Video en plattegrond?

Ja op allebei, en het makelaarskantoor maakt ze. De korte rondleidingsvideo werkt op sociale media en helpt de koper die in het buitenland woont te begrijpen hoe de ruimtes met elkaar verbonden zijn. De plattegrond met maten is iets waar bijna elke internationale koper om vraagt: hij ziet of zijn meubels passen en het voorkomt zinloze bezichtigingen. Ons architectenteam tekent hem.

Lichte styling of volledige home staging?

Lichte styling doet u zelf met deze gids: opruimen, ordenen, nieuwe textiel (kussens, handdoeken, wit beddengoed), planten, een paar lampen en het terras ingericht. Een week en een paar honderd euro.

Volledige home staging doet een professional met huurmeubels. Dat loont wanneer de woning leeg is, wanneer het een erfenis is die in de stijl van een andere tijd is ingericht, of wanneer ze concurreert met veel vergelijkbare woningen in hetzelfde complex.

De cijfers uit de branche komen van de Spaanse homestagingvereniging (Asociación Home Staging España, AHSE), zoals Xataka Home ze in 2024 aanhaalde: 96,6% van de gestylede woningen werd binnen drie maanden verkocht en 43% binnen een maand; de volledige dienst kost tussen 0,5% en 1,5% van de waarde van de woning. Het zijn cijfers van de vereniging zelf, geen onafhankelijk onderzoek. Voor een woning van 400.000 euro betekent dat tussen 2.000 en 6.000 euro; één prijsverlaging van 3% is 12.000 euro.

Hoe pak ik een bezichtiging aan?

• Een aangename temperatuur: in de winter de verwarming een half uur van tevoren aan, in de zomer de airconditioning.
• Licht: rolluiken omhoog en lampen aan, ook overdag.
• Lucht het huis een kwartier van tevoren en gebruik geen sterke luchtverfrissers: kopers denken dat ze iets verbergen.
• Huisdieren de deur uit, en hun manden en bakjes opgeborgen.
• De eigenaar is er niet bij. Is de eigenaar aanwezig, dan opent een koper geen kasten, uit hij geen kritiek en stelt hij geen vragen, en juist in die kritiek zet de makelaar een bezwaar om in een bod. Kunt u het niet vermijden, groet dan en vertrek.
• Houd de rekeningen van de vereniging van eigenaren en van de IBI (de jaarlijkse onroerendgoedbelasting) en het energielabel bij de hand: documenten voor de verkoop.

Wat ziet een architect in uw woning dat de koper ook ziet?

Drie dingen, en bij alle drie loont het om er vroeg bij te zijn.

Vocht. Vlekken op het plafond onder een terras of badkamer, randen op een buitenmuur, bladderende verf ter hoogte van de plint, een muffe geur in een kast. Eroverheen schilderen zonder de oorzaak aan te pakken, is binnen twee weken weer zichtbaar en elke taxateur ziet het. Wat u doet: de bron opsporen (voeg van het terras, regenpijp, optrekkend vocht, condensatie), repareren, laten drogen en dan schilderen. Bewaar de factuur.

Overkappingen en werken zonder vergunning. Het ingeglaasde terras, de overdekte veranda, de weggehaalde scheidingswand, twee appartementen die tot één zijn samengevoegd. Een koper met een advocaat vraagt naar de vergunning en de goedkeuring van de vereniging van eigenaren; de bank die de aankoop financiert ook. In een appartementengebouw vereist het dichtmaken van een terras de stem van drie vijfde van de eigenaren en van de aandelen (Ley de Propiedad Horizontal, de wet op het appartementsrecht, artikel 10.3.b). Wat u doet: nagaan of het werk in de escritura (de notariële akte) en in het Catastro (het Spaanse kadaster) staat, bij de gemeente vragen hoe het te legaliseren is (in veel gemeenten volstaat een declaración responsable, een melding met technische stukken, maar dat verschilt) en, als het niet te legaliseren is, dat vóór de bezichtiging zeggen en in de prijs verwerken.

Oude installaties. Een meterkast zonder aardlekschakelaar, met stof omwikkelde bedrading, loden leidingen, aluminium ramen zonder thermische onderbreking, airconditioning van twintig jaar oud. U renoveert niet om te verkopen, maar u legt het wel uit. Ons architectenteam kan de verkoop begeleiden met een schets voor een renovatie en een indicatie van de kosten, en dat verandert het gesprek: "het is gedateerd" wordt "ik weet wat het kost om het naar mijn smaak te maken". Dat is het voordeel van verkopen via een makelaarskantoor dat ook ontwerpt en renoveert.

Checklist per ruimte