Verkopen in Spanje als niet-ingezetene

Ja, u kunt uw Spaanse woning vanuit het buitenland verkopen, en het fiscale deel is eenvoudiger dan het lijkt: de koper houdt 3% van de prijs in en betaalt die namens u aan de Spaanse belastingdienst, u dient binnen vier maanden één aangifte in en als die 3% meer was dan de belasting die u werkelijk verschuldigd bent, krijgt u het verschil terug. Het tarief op de winst is in 2026 voor elke niet-ingezetene 19%, Britse eigenaren inbegrepen.

Deze gids behandelt de inhouding, de twee formulieren, de gemeentelijke plusvalía, de documenten en een rekenvoorbeeld, voor de eigenaar die in het Verenigd Koninkrijk, Ierland, Scandinavië of Midden-Europa woont en aan de Costa del Sol verkoopt. De bedragen zijn die van oktober 2026; uw advocaat of gestor (de Spaanse administratief adviseur) moet ze voor uw situatie bevestigen, want elke verkoop is anders.

Wat is de inhouding van 3% en wie betaalt die?

Wanneer een niet-ingezetene een woning in Spanje verkoopt, is de koper wettelijk verplicht 3% van de overeengekomen prijs in te houden en binnen een maand na de escritura (de notariële akte) aan de Agencia Tributaria (de Spaanse belastingdienst) af te dragen (artikel 25.2 van de Ley del IRNR, de wet op de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen). De koper doet dat met formulier 211 en moet u een kopie van het betalingsbewijs geven. Bewaar die goed: zonder dat bewijs kunt u de 3% niet terugvragen.

• Het is geen belasting, maar een voorschot op uw belasting over de winst. Bent u minder verschuldigd, dan krijgt u het verschil terug; bent u meer verschuldigd, dan betaalt u de rest bij.
• Het wordt berekend over de volledige prijs, niet over uw winst. Bij een verkoop voor 400.000 euro houdt de koper 12.000 euro in, ongeacht wat u destijds voor de woning betaalde.
• Als de koper het bedrag niet afdraagt, blijft de woning zelf ervoor aansprakelijk.

De enige manier om de inhouding te vermijden is aantonen dat u fiscaal inwoner van Spanje bent, met een verklaring van de Agencia Tributaria. Wie werkelijk niet-ingezetene is, heeft geen vrijstelling.

Welk formulier dient u in, en wanneer?

U dient formulier 210 (Modelo 210) in, waarin u de werkelijke winst aangeeft. De Agencia Tributaria stelt de termijn op drie maanden, te rekenen vanaf het einde van de maand die de koper heeft, dus in de praktijk hebt u vier maanden vanaf de akte. De aangifte is verplicht, wat de uitkomst ook is: een teruggave, een bijbetaling of nul.

De winst is het verschil tussen twee bedragen:

Bewaar elke factuur. Een nieuwe keuken of een ingeglaasd terras met een correcte factuur verlaagt de belastbare winst; een bankafschrift alleen doet dat meestal niet.

Hoeveel belasting betaalt een niet-ingezetene in 2026 over de winst?

19% van de winst, in welk land u ook woont. De Agencia Tributaria vermeldt dat op haar pagina over winst uit de verkoop van onroerend goed, en het volgt uit artikel 25.1.f van de Ley del IRNR, dat 19% toepast op vermogenswinst uit de overdracht van vermogensbestanddelen zonder onderscheid naar woonplaats.

Elders leest u dat Britse verkopers sinds de Brexit 24% betalen. Daarin worden twee tarieven door elkaar gehaald. De 24% is het algemene tarief voor ander inkomen, zoals huur, wanneer de eigenaar buiten de EU of de EER woont; inwoners van de EU en de EER betalen over dat inkomen 19% en mogen kosten aftrekken. Op de verkoop van de woning zelf is het tarief voor iedereen 19%. Waar de Brexit wel doorwerkt, is de herinvesteringsvrijstelling: een inwoner van de EU of de EER die zijn hoofdverblijf verkoopt en het volledige bedrag herinvesteert in een nieuw hoofdverblijf, kan de winst buiten beschouwing laten; een inwoner van het Verenigd Koninkrijk kan dat niet meer.

De wijzigingen van 2026 (Orden HAC/623/2026, ministeriële regeling over de aangiftetermijnen) raakten noch de termijn bij verkoop, noch het tarief; alleen de jaarlijkse aangifte voor het forfaitaire inkomen en voor huurinkomsten.

Hoe krijgt u de te veel ingehouden belasting terug, en hoe lang duurt dat?

U vraagt die terug met hetzelfde formulier 210: als 19% van uw winst minder is dan de ingehouden 3%, leidt de aangifte tot een teruggave en geeft u het rekeningnummer op waarop die moet worden gestort. Hebt u met verlies verkocht, dan vraagt u de volledige 3% terug.

Wettelijk heeft de belastingdienst zes maanden om te betalen, te rekenen vanaf het einde van de aangiftetermijn; daarna komt er, als de vertraging aan de belastingdienst ligt, automatisch vertragingsrente bij (artikel 31 van de Ley General Tributaria, de Spaanse algemene belastingwet). In de praktijk zien advocaten aan de kust dat teruggaven zes tot twaalf maanden na de aangifte binnenkomen, en de teruggave wordt gecontroleerd voordat ze wordt uitbetaald.

Het meest voorkomende probleem bij die controle is de jaarlijkse belasting voor niet-ingezetenen. Elke niet-ingezetene met een woning in Spanje moet elk jaar een formulier 210 indienen, voor het forfaitaire inkomen van een woning die hij zelf gebruikt of voor huurinkomsten, en veel eigenaren hebben er nooit van gehoord. Wanneer u de 3% terugvraagt, kijkt de Agencia Tributaria naar de laatste vier jaar (de verjaringstermijn van artikel 66 van de Ley General Tributaria) en kan zij wat u verschuldigd bent verrekenen met wat zij u moet terugbetalen. Vraag uw gestor die jaren vóór de verkoop na te lopen: ze rechtzetten is goedkoper dan een verlaagde teruggave met boetes.

En de gemeentelijke plusvalía?

De plusvalía municipal is de gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond sinds u kocht. Normaal betaalt de verkoper die. Is de verkoper een niet-ingezeten particulier, dan maakt de wet de koper tot plaatsvervangend belastingplichtige (artikel 106.2 van de Ley de Haciendas Locales, de wet op de lokale belastingen): de gemeente kan de belasting bij de koper innen, die haar vervolgens op u mag verhalen.

Bij de notaris gaat dat op een van twee manieren:

1. De koper houdt de geschatte plusvalía in op de prijs, betaalt die binnen dertig werkdagen aan de gemeente en rekent met u af op basis van het betalingsbewijs.
2. U betaalt haar zelf, of uw advocaat doet dat met de volmacht, en u laat de koper het bewijs zien.

Beide werken; in de akte moet staan welke wordt gevolgd. Sinds de hervorming van 2021 zijn er twee berekeningswijzen (de objectieve methode op basis van de kadastrale grondwaarde, of de werkelijke winst die uit de twee aktes blijkt) en mag u de laagste kiezen; als de grond niet in waarde is gestegen, aangetoond met beide aktes, is niets verschuldigd. De tarieven verschillen per gemeente. Draagt u de plusvalía zelf, dan telt die als verkoopkost en verlaagt ze uw belastbare winst.

Welke documenten en kosten horen specifiek bij een verkoper die niet in Spanje woont?

Het grootste deel van de lijst is hetzelfde als voor elke verkoper (zie de documenten die u nodig hebt om een woning te verkopen). Dit zijn de punten waarop eigenaren die in het buitenland wonen struikelen:

• NIE. Elke verkoper die op de akte staat, heeft er een nodig (het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders). Het nummer verloopt nooit, maar sommige notarissen vragen een recent certificaat, en de koper heeft uw NIE nodig om formulier 211 in te dienen. Controleer het weken voor de overdracht.
• Volmacht. Als u niet overvliegt om te tekenen, geeft u uw advocaat een volmacht: bij een Spaanse notaris, op een Spaans consulaat, of bij een notaris in uw eigen land met een apostille van Den Haag en een beëdigde vertaling in het Spaans. Laat die voor deze verkoop opstellen, met vermelding van de woning.
• Energielabel. Verplicht voordat u adverteert, geregistreerd bij de Junta de Andalucía en tien jaar geldig. Gidsen noemen een prijs van ongeveer 60 tot 140 euro.
• Verklaring van de vereniging van eigenaren. Volgens artikel 9.1.e van de Ley de Propiedad Horizontal (de wet op het appartementsrecht) passeert de notaris de akte niet zonder een verklaring dat u de servicekosten hebt voldaan, tenzij de koper daar uitdrukkelijk van afziet. De beheerder moet die binnen zeven kalenderdagen afgeven.
• Schuldverklaringen. Het laatste aanslagbiljet van de IBI (de jaarlijkse onroerendgoedbelasting), betaalde rekeningen van nutsvoorzieningen en, als er een hypotheek is, de verklaring van de bank met de openstaande schuld, zodat die bij de overdracht uit de koopsom kan worden afgelost.
• Een Spaanse bankrekening. De prijs wordt in euro betaald, meestal op een Spaanse rekening op uw naam; daarvan worden de hypotheek, de makelaarscourtage en de plusvalía voldaan, en de teruggave van formulier 210 gaat naar de rekening die u op het formulier opgeeft, dus sluit die niet te vroeg.
• Valuta. Het geld omzetten naar ponden, kronen of franken is de laatste stap, en koersen en kosten verschillen sterk tussen een gewone bank en een gespecialiseerde valutamakelaar: vraag vóór de akte een offerte.

Wie betaalt de makelaarscourtage?

In Spanje betaalt de verkoper de courtage van het makelaarskantoor, en aan de Costa del Sol is het gebruikelijke bedrag 5% van de verkoopprijs plus 21% btw, schriftelijk overeengekomen en bij de overdracht voldaan. Het is een verkoopkost, dus het verlaagt uw belastbare winst, net als het honorarium van uw advocaat. Onze courtage en wat die omvat, leest u op de pagina over verkopen.

Een rekenvoorbeeld

Een Britse eigenaar kocht in 2012 een appartement in Estepona voor 280.000 euro en verkoopt het in 2026 voor 400.000 euro.

Zonder de facturen voor de aankoopkosten en de verbeteringen zou de winst 90.800 euro zijn en de belasting 17.252 euro, zodat de eigenaar in plaats van een teruggave 5.252 euro zou moeten bijbetalen. Geen van deze bedragen is een belofte: de belastingdienst controleert elke aangifte en het uiteindelijke bedrag hangt af van wat u kunt onderbouwen.