Een geërfde woning in Spanje verkopen

Om een geërfde woning te verkopen, moet u er eerst op papier eigenaar van worden: de erfenis aanvaarden bij een notaris, de erfbelasting (Impuesto de Sucesiones) en de gemeentelijke plusvalía betalen en de woning op uw naam laten inschrijven in het Registro de la Propiedad (het eigendomsregister). Pas dan kan de verkoop worden getekend, en die verkoop heeft zijn eigen belastingen.

Hier vindt u die weg in de juiste volgorde, met de cijfers van 2026 voor Andalusië en Madrid, een rekenvoorbeeld en een tabel met termijnen. Het is een leidraad: loop hem door met uw adviseur.

Wat moet er gebeuren voordat u kunt verkopen?

Zolang de woning nog op naam van uw vader of moeder staat, kan ze niet worden verkocht. Dit zijn de stappen; meestal handelt een notariskantoor of een gestor (administratief adviseur) ze af:

1. Overlijdensakte. Afgegeven door de burgerlijke stand (Registro Civil); de uitvaartonderneming regelt die meestal.
2. Verklaring van laatste wilsbeschikkingen. Die zegt of er een testament was en bij welke notaris. U vraagt haar aan bij het ministerie van Justitie (formulier 790, ongeveer 4 euro) vanaf 15 werkdagen na het overlijden.
3. Was er geen testament, dan een verklaring van erfgenamen. Bij de notaris van de laatste woonplaats van de overledene, met twee getuigen; ze legt vast wie volgens de wet erft.
4. Boedelbeschrijving en akte van aanvaarding en toedeling van de erfenis. Bezittingen en schulden worden opgesomd, gewaardeerd en verdeeld. Alle erfgenamen tekenen (of iemand met hun volmacht). Hier wordt beslist welke waarde de woning krijgt, en die waarde is later van groot belang.
5. Belastingen op de erfenis: de erfbelasting en de gemeentelijke plusvalía (volgende paragrafen).
6. Inschrijving in het Registro de la Propiedad.

Hoeveel erfbelasting betaalt u in Andalusië en in Madrid?

Elke erfgenaam betaalt erfbelasting over wat hij ontvangt, en de aangifte gebeurt in de regio waar de overledene woonde (niet waar de woning staat, tenzij de overledene niet-ingezetene was). De termijn is 6 maanden na het overlijden, met nog eens 6 te verlengen als u dat binnen de eerste 5 aanvraagt; over de verlenging loopt nalatigheidsrente.

Voor echtgenoot, kinderen, kleinkinderen en ouders (groepen I en II) is de belasting in 2026 in beide regio's vrijwel symbolisch:

Twee waarschuwingen. De vermindering voor het hoofdverblijf vereist dat u 3 jaar (Andalusië) of 5 jaar (Madrid) niet verkoopt: wilt u nu verkopen, vraag haar dan niet aan, anders betaalt u haar met rente terug (in Andalusië is ze met de vrijstelling van een miljoen zelden nodig). En tussen broers en zussen en naar neven en nichten weegt de belasting wel, vooral in Andalusië: reken het door voordat u aanvaardt.

En als de erfgenaam niet in Spanje woont?

Die betaalt voor de woning toch belasting in Spanje (niet-ingezetenen worden belast over hun Spaanse bezittingen), maar het dossier wordt behandeld door de landelijke belastingdienst (Oficina Nacional de Gestión Tributaria), niet door de Junta de Andalucía of de regio Madrid. Sinds de uitspraak van het Europese Hof van 2014 en de Ley 26/2014 (een belastinghervormingswet uit 2014) kan hij de regels toepassen van de regio waar de overledene woonde, en sinds 2022 hangt die keuze niet meer af van wonen in de Europese Unie: een zoon die in Londen of Buenos Aires woont, erft het appartement in Estepona met de Andalusische vrijstelling. Woont hij buiten de EU of de Europese Economische Ruimte, dan moet hij een fiscaal vertegenwoordiger in Spanje aanwijzen.

Wat is de gemeentelijke plusvalía bij een erfenis?

De gemeente waar de woning staat, heft de plusvalía (IIVTNU, een belasting op de waardestijging van de grond) over hoeveel de waarde van de grond is gestegen in de periode dat de overledene eigenaar was. Bij een erfenis betaalt de erfgenaam haar, binnen 6 maanden na het overlijden, te verlengen tot een jaar. De berekening is dezelfde als bij een verkoop: die staat in welke belastingen u betaalt bij de verkoop van uw woning.

De wet staat elke gemeente toe een korting tot 95 procent te geven als echtgenoot, kinderen of ouders erven, en die krijgt u bijna altijd alleen op aanvraag: vraagt u haar niet aan in de eigen aangifte, dan wordt ze niet toegepast.

• Estepona houdt een korting van 95 procent voor erfgenamen aan, aan te vragen in de eigen aangifte zelf (artikel 10 van haar verordening). De afgelopen jaren heeft ze voorwaarden gesteld zoals samengewoond hebben met de overledene; controleer de geldende voorwaarden voordat u erop rekent.
• De stad Madrid geeft een korting op het hoofdverblijf van de overledene naargelang de kadastrale waarde van de grond: 95 procent tot 60.000 euro, 85 tot 100.000, 70 tot 138.000 en 40 daarboven.
• Marbella, Benahavís, Mijas en de overige gemeenten hebben hun eigen verordening.

En als u de woning verkoopt, wordt de plusvalía opnieuw betaald, dit keer over de periode van het overlijden tot de verkoop. Vóór het eerste jaar om is, wordt de coëfficiënt naar volle maanden berekend; verkoopt u in dezelfde maand, dan komt die op nul uit.

Waarom moet de erfenis vóór de verkoop worden ingeschreven?

Het eigendomsregister schrijft de erfenis niet in zonder bewijs van de erfbelasting en de plusvalía (artikel 254 van de Ley Hipotecaria, de Spaanse hypotheekwet), en de notaris van de verkoop tekent niet als de verkopers niet als eigenaar staan ingeschreven. De inschrijving duurt ongeveer 15 werkdagen. Houd daar rekening mee als u data met de koper afspreekt: een goed afgehandelde erfenis duurt 3 tot 6 maanden vanaf het overlijden tot de woning klaar is om te verkopen.

Wat verandert er als u een geërfde woning verkoopt?

Na de verkoop geeft elke erfgenaam de winst op zijn deel aan in zijn inkomstenbelasting (IRPF, of de belasting voor niet-ingezetenen als hij in het buitenland woont). En hier zit de kern: de aankoopwaarde is niet wat uw ouders betaalden, maar de waarde die u voor de erfbelasting hebt aangegeven, gedateerd op de dag van het overlijden. Sinds 2022 is die waarde minstens de referentiewaarde van het Catastro (valor de referencia); geeft u meer aan (tot de marktwaarde), dan geldt het aangegeven bedrag. Bij die waarde telt u de erfbelasting, de plusvalía, de notaris en de inschrijving van de erfenis op.

Daarom bespaart een goede waardering van de erfenis later belasting: in Andalusië en Madrid kost het met de korting van 99 procent vrijwel niets aan erfbelasting om de woning tegen haar marktwaarde aan te geven, en het verlaagt de winst die in de IRPF wordt belast; wie het bij de referentiewaarde houdt, die meestal onder de markt ligt, betaalt het verschil bij de verkoop. Onderbouw het bedrag met een waardebepaling of een taxatie van dat moment.

Met meerdere erfgenamen

• Alle erfgenamen tekenen de verkoop, persoonlijk of met een notariële volmacht (vanuit het buitenland bij een plaatselijke notaris met apostille, of op het consulaat).
• Een erfgenaam kan zijn aandeel verkopen aan een andere erfgenaam of aan een derde, maar de anderen hebben een maand een recht van terugkoop en kopers van aandelen betalen ruim onder de marktprijs. Gebruikelijk is dat één erfgenaam de woning houdt en de anderen uitkoopt (een extinción de condominio, opheffing van de mede-eigendom, die lichter wordt belast dan een koop).
• Wil een van hen niet verkopen, dan kan ieder van hen verdeling van de gemeenschappelijke zaak vragen: omdat een appartement niet te splitsen is, beveelt de rechter een verkoop via veiling, met kosten en tegen een lagere prijs. Onderhandelen loont bijna altijd.

Het rekenvoorbeeld

Een zoon erft het appartement van zijn moeder in Estepona, dat zij 25 jaar geleden kocht. De referentiewaarde van het Catastro is 180.000 euro, maar een taxatie komt uit op 220.000 euro, en hij geeft 220.000 aan.

• Erfbelasting (Andalusië): 220.000 min de vrijstelling van 1.000.000: grondslag nul. Belasting: 0 euro.
• Plusvalía op de erfenis: kadastrale waarde van de grond 60.000 euro, 25 jaar, coëfficiënt 0,40: grondslag van 24.000 euro tegen 20 procent, 4.800 euro. Met de korting van 95 procent, 240 euro.
• Notaris en inschrijving van de erfenis: ongeveer 1.500 euro.

Achttien maanden later verkoopt hij voor 260.000 euro.

• Plusvalía op de verkoop: één vol jaar, coëfficiënt 0,15: grondslag van 9.000 euro tegen 20 procent, 1.800 euro.
• IRPF. Aankoopwaarde: 220.000 + 240 + 1.500 = 221.740 euro. Verkoopkosten (makelaar tegen 5 procent plus btw, plusvalía, energielabel): 17.630 euro. Verkoopwaarde: 242.370 euro. Winst: 20.630 euro. Belasting: 6.000 tegen 19 procent (1.140) + 14.630 tegen 21 procent (3.072): 4.212 euro.

Had hij alleen de referentiewaarde van 180.000 euro aangegeven, dan was de winst 60.630 euro geweest en de belasting 12.825 euro: meer dan 8.600 euro verschil door één bedrag in de akte van de erfenis.

Welke kosten en documenten horen bij de verkoop?

Dezelfde als bij elke verkoop: nota simple (uittreksel uit het eigendomsregister), energielabel, aanslagbiljet van de IBI (de onroerendgoedbelasting), verklaring van de vereniging van eigenaren, doorhaling van de hypotheek, kosten van de makelaar. De volledige lijst staat in documenten voor de verkoop van een woning. Drie situaties die bij geërfde woningen vaak voorkomen:

• Met een huurder. Het huurcontract loopt bij de koper door tot het afloopt. Vóór de verkoop moet u de huurder prijs en voorwaarden meedelen: hij heeft 30 kalenderdagen voorkeursrecht (artikel 25 van de LAU, de Ley de Arrendamientos Urbanos of Spaanse huurwet), en de kennisgeving is 180 dagen geldig.
• Met een hypotheek. De schuld wordt samen met de woning geërfd. Vraag de bank om de openstaande schuld; die wordt bij dezelfde ondertekening uit de koopsom afgelost, zoals bij elke verkoop.
• Het oudere huis. Veel woningen van ouders hebben geen bewoningsvergunning (licencia de ocupación), uitbreidingen zonder vergunning of een in het register ingeschreven oppervlakte die afwijkt van de werkelijke, en de bank van de koper ziet dat bij de taxatie. Laat vóór het adverteren een architect de stedenbouwkundige situatie bekijken en zeggen wat te regulariseren is (een akte van nieuwbouw op grond van ouderdom, een technische verklaring of, op landelijke grond, de AFO-erkenning, die niet legaliseert maar wel laat verkopen met zekerheden). Dat is de blik waarmee we werken aan onze projecten, en het voorkomt dat de verkoop bij de notaris strandt.

De termijnen in één tabel