De vier oppervlakten van uw woning

Een woning in Spanje heeft niet één oppervlakte, maar vier. De nuttige oppervlakte is waar u op loopt; de bebouwde oppervlakte telt muren en scheidingswanden mee; de bebouwde oppervlakte met gemeenschappelijke delen voegt uw aandeel in de entree, het trappenhuis of het zwembad toe, en dat is de oppervlakte die het Catastro (het Spaanse fiscale kadaster) publiceert; en de bebouwbaarheid is hoeveel het bestemmingsplan toestaat te bouwen. Het getal dat u in advertenties het vaakst ziet, is meestal het grootste, dus kijk voordat u prijzen per vierkante meter vergelijkt welke vierkante meter er bedoeld is.

Waarom heeft een Spaanse woning vier oppervlakten?

Omdat elk een andere vraag beantwoordt. De nuttige oppervlakte zegt hoeveel woonruimte u hebt. De bebouwde oppervlakte, hoeveel ruimte de woning als bouwwerk inneemt. De bebouwde oppervlakte met gemeenschappelijke delen, welk deel van het hele gebouw van u is, en dat is wat het Catastro waardeert. En de bebouwbaarheid, wat er met het perceel nog mogelijk is.

De eerste drie lopen van klein naar groot: elk voegt iets toe aan de vorige. De vierde is anders. Die meet niet wat er staat, maar wat het bestemmingsplan toestaat, en daarom staat ze nooit in een advertentie of in het Catastro.

Bent u gewend in Nederland, België of elders in Noord-Europa te kopen, waar advertenties meestal de gebruiksoppervlakte binnen de muren noemen, dan is dit de grootste verrassing: in Spanje omvat het hoofdgetal vaak de muren en een deel van het zwembad.

Wat is de nuttige oppervlakte?

Dat is waar u op loopt: de vloer van de woning, gemeten vanaf de binnenkant van de muren. Niet meegeteld worden de ruimte die scheidingswanden, muren en pilaren innemen, en de vloer met minder dan 1,50 meter vrije hoogte (het lage deel van een zolder, bijvoorbeeld).

Terrassen hangen af van het doel van de meting. Volgens de Andalusische regels voor consumenteninformatie (Decreto 218/2005, de 11 de octubre) en voor woningen met overheidssteun, de vivienda protegida (Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre) omvat de nuttige oppervlakte de helft van privéterrassen, erkers en droogruimten, met een maximum: hoogstens 10% van de gesloten nuttige oppervlakte. Bij een hypotheektaxatie laat de nuttige oppervlakte buitenruimten daarentegen weg en vermeldt ze apart (Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, de regels voor taxaties).

In Andalusië moet een advertentie die de woning beschrijft de nuttige oppervlakte vermelden. Decreto 218/2005 verplicht iedereen die als professional verkoopt of adverteert daartoe. Staat er in een advertentie alleen „vierkante meter”, vraag dan welke.

Wat is de bebouwde oppervlakte?

Dat is de nuttige oppervlakte zonder aftrek van de ruimte die scheidingswanden, pilaren en schachten innemen, plus de buitenmuren: gevelmuren volledig, en muren die u met een buur of het trappenhuis deelt voor de helft. Zo definieert Orden ECO/805/2003 haar voor taxaties, en Decreto 218/2005 gebruikt in Andalusië vergelijkbare bewoordingen.

Meestal is het de oppervlakte in de koopakte (escritura) en in het Registro de la Propiedad (het eigendomsregister), omdat die werd opgegeven toen het gebouw werd ingeschreven.

Terrassen tellen mee naargelang ze overdekt of dicht zijn. In de regels voor de kadastrale waardering (Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio) tellen ze zo mee:

Daarom kunnen twee penthouses die identiek lijken een verschillende oppervlakte in het Catastro hebben: het volstaat dat een van beide een overdekt terras heeft.

Wat is de bebouwde oppervlakte met gemeenschappelijke delen?

Dat is de bebouwde oppervlakte plus uw aandeel in de gemeenschappelijke delen: entreehal, trappen, overlopen, lift en, in een urbanisatie, ook het zwembad, de tuinen, de wegen, de parkeerplaatsen en de technische ruimten.

Het Catastro publiceert deze oppervlakte en ze ligt ten grondslag aan de kadastrale waarde, de basis van de IBI, de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting. De meeste advertenties tonen ook deze, omdat ze de grootste van de drie is.

Een belangrijk punt: uw aandeel in de vereniging van eigenaren (de cuota de participación) wordt niet op basis van dit getal berekend. De Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (de wet op het appartementsrecht), artikel 5, gaat uit van de nuttige oppervlakte van elk appartement ten opzichte van het hele gebouw, bijgesteld naar de ligging, de situering en het verwachte gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen. Eigenlijk werkt het omgekeerd: de oppervlakte met gemeenschappelijke delen wordt berekend door de gemeenschappelijke delen volgens dat aandeel te verdelen.

Wat u aan servicekosten betaalt, volgt uit het aandeel dat is vastgelegd in de oprichtingsakte van het gebouw (het título constitutivo, meestal opgesteld door de projectontwikkelaar wanneer de appartementen voor het eerst worden verkocht), en dat verandert niet vanzelf, ook niet als u uw appartement verbouwt. De statuten van de vereniging kunnen bepaalde kosten bovendien anders verdelen: de wet spreekt van „wat specifiek is overeengekomen” (artikel 9.1.e), en daardoor kunnen bijvoorbeeld eigenaren op de begane grond van de liftkosten worden vrijgesteld. Is een aandeel vastgesteld zonder die criteria te volgen, dan kunt u om correctie vragen, met instemming van alle eigenaren of via de rechter.

Wat is de bebouwbaarheid?

Dat is wat het bestemmingsplan erkent: hoeveel vierkante meter er op een perceel mag worden gebouwd. Het algemene plan van elke gemeente legt dat vast (in Andalusië binnen de Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de regionale wet op de ruimtelijke ordening; in de regio Madrid binnen de Ley 9/2001, de 17 de julio, de regionale grondwet).

Ze staat op geen enkele vastgoedsite en niet in het Catastro, en bepaalt of u kunt uitbouwen, een verdieping kunt toevoegen of een terras kunt dichtmaken. Heeft het perceel zijn bebouwbaarheid opgebruikt, dan valt er geen vierkante meter bij te bouwen, hoeveel grond of terras u ook hebt.

In een gebouw met een vereniging van eigenaren komt er nog iets bij: de resterende bebouwbaarheid hoort bij het perceel, niet bij uw appartement. Gebruik ervan loopt via de vereniging, tenzij de oprichtingsakte anders bepaalt.

Een rekenvoorbeeld

Een appartement in een urbanisatie aan de Costa del Sol, met indicatieve cijfers (ze verschillen per woning):

Hetzelfde appartement kost 3.000 euro of ruim 4.000 euro per vierkante meter, afhankelijk van welke vierkante meter u neemt. De prijs per meter van twee woningen vergelijken heeft alleen zin als beide op dezelfde manier zijn gemeten.

Vraag voordat u prijzen per vierkante meter vergelijkt altijd welke oppervlakte er wordt genoemd.

Waar controleert u elke oppervlakte?

• Nuttig: staat niet in het Catastro. U krijgt haar door te meten, uit het bouwproject of uit de koopakte, als die haar uitsplitst. Bij nieuwbouw staat ze in de documenten van de projectontwikkelaar.
• Bebouwd: in de koopakte en in de nota simple, het uittreksel uit het Registro de la Propiedad dat elke koper hoort op te vragen.
• Met gemeenschappelijke delen: op het aanslagbiljet van de IBI en in het online loket van het Catastro, dat het privédeel en de gemeenschappelijke delen apart toont.
• Bebouwbaarheid: in het bestemmingsplan van de gemeente, of via een stedenbouwkundig rapport van de gemeente. Het is de enige van de vier die normaal gesproken door een architect of bouwkundige moet worden beoordeeld.

Wat als het Catastro, de akte en de werkelijkheid niet overeenkomen?

Dat komt vaak voor, vooral bij woningen die zijn verbouwd of waarvan terrassen jaren geleden zijn dichtgemaakt. Het houdt een verkoop niet tegen, maar u moet het opmerken voordat u een prijs afspreekt en voordat u een aanbetalingscontract (arras) tekent.

Gaat het alleen om een meetverschil, dan kan het Registro de la Propiedad dat corrigeren. Sinds de Ley 13/2015, de 24 de junio (de hervorming die het eigendomsregister en het Catastro op elkaar afstemt) kan een verschil tot 10% worden ingeschreven met het kadastrale certificaat, als dat met het pand overeenkomt, en een verschil tot 5% zonder verdere procedure, zolang de registerbewaarder geen twijfels heeft. Daarboven is een formele procedure nodig, bij een notaris of bij het register.

Zit de fout in het Catastro, dan kunt u die melden zodat ze wordt gecorrigeerd. En komt het verschil voort uit bouwwerkzaamheden (een dichtgemaakt terras, een uitbouw), dan moeten die bij het Catastro worden aangegeven en gelegaliseerd: met een vergunning of, als de gemeente er niet meer tegen kan optreden, met een ouderdomsverklaring van een bouwkundige en een akte waarin de uitbreiding wordt vastgelegd.

Voor een hypotheek meet de taxateur de woning en gebruikt hij de oppervlakte die hij kan verifiëren. Kan hij die niet verifiëren, dan neemt hij volgens Orden ECO/805/2003 het kleinste van de getallen uit het Catastro en het register. Een groot verschil kan de taxatie verlagen en daarmee wat de bank wil lenen.

Een terras dichtmaken: wat u eerst moet uitrekenen

Een terras dichtmaken is niet alleen een verbouwing: het verhoogt uw bebouwde oppervlakte en daarmee de kadastrale waarde en uw IBI. Een overdekt terras dat voor 50% meetelt, telt voor 100% zodra het aan drie van de vier zijden gesloten is.

Vóór de werkzaamheden moeten drie dingen geregeld zijn:

• Bebouwbaarheid: het bestemmingsplan moet die vierkante meters toestaan. Heeft het perceel zijn bebouwbaarheid opgebruikt, dan is geen vergunning mogelijk.
• Gemeentelijke vergunning: de werkzaamheden lopen via de gemeente, net als elke andere verbouwing die oppervlakte toevoegt.
• Vereniging van eigenaren: de Ley 49/1960 rekent het dichtmaken van terrassen tot de werken die het gebouw wijzigen (artikelen 10.3.b en 17.4), en vereist de stemmen van drie vijfde van de eigenaren, die samen ook drie vijfde van de aandelen moeten vertegenwoordigen.

Daarna worden de werkzaamheden bij het Catastro aangegeven, dat de kadastrale waarde bijwerkt. Maak die rekensom vóór u beslist, niet na het eerste aanslagbiljet van de IBI.