Reservering en arras: wat u tekent

Voordat u geld overmaakt voor een woning in Spanje, moet u weten wat u tekent: een reservering is geen kwitantie, en het aanbetalingscontract dat „arras” heet, is niet één ding maar drie, met heel verschillende gevolgen als een van de partijen afhaakt. Deze gids is bedoeld voor kopers en verkopers.

1. Waarom is een reservering geen kwitantie?

Een reserveringsdocument is geen bewijs dat er geld is overgedragen. Afhankelijk van de formulering kan het de prijs vastleggen, de termijnen en wat er gebeurt als een van de partijen niet doorgaat.

En de titel bepaalt niets. Een document met als kop „reservering” dat een betaling van 10 procent en clausules over arras penitenciales bevat, is in de praktijk een aanbetalingscontract. Spaanse rechters kijken naar de inhoud, niet naar de kop.

Wilt u werkelijk alleen reserveren, dan moet het document ook als reservering zijn opgesteld: een korte termijn, een bescheiden bedrag, een plicht om te goeder trouw te onderhandelen en geen verplichting tot verkoop.

2. De aanbetaling is niet één ding, maar drie

De standaardregel maakt het verschil: tenzij duidelijk anders is afgesproken, geldt een aanbetaling als bevestigend.

3. Bevestigende aanbetaling

Ze bevestigt dat het contract bestaat. Ze biedt geen uitweg.

Wie terugkrabbelt, is niet van de koop af door het betaalde bedrag te verliezen. De andere partij kan nakoming van het contract eisen, of het ontbinden en schadevergoeding vorderen (artikel 1124 van het Código Civil, het Spaanse burgerlijk wetboek).

Het gevolg dat u goed moet begrijpen: de schadevergoeding kan het betaalde bedrag ruim overstijgen. „Ik verlies de aanbetaling en stap eruit” bestaat hier niet.

4. Aanbetaling met herroepingsrecht

Dit is de enige soort die terugtrekken toestaat. Een koper die afhaakt, verliest wat hij betaalde; een verkoper die afhaakt, betaalt het dubbele terug (artikel 1454 van het Código Civil).

Ze wordt niet vermoed. Het Tribunal Supremo eist de uitdrukkelijke en ondubbelzinnige wil van beide partijen, en artikel 1454 aanhalen is op zich niet genoeg (STS 583/2018, de 17 de octubre, een uitspraak van het Spaanse Hooggerechtshof).

De fout die het Tribunal Supremo afstraft, zit in de formulering, niet in de inhoud. Een contract met de titel „arras penitenciales” dat vervolgens alleen naar artikel 1454 verwijst, voldoet niet.

De clausule moet drie dingen vermelden, apart en uitdrukkelijk:

1. Dat beide partijen zich eenzijdig mogen terugtrekken.
2. De concrete gevolgen: de koper verliest wat hij betaalde, de verkoper betaalt het dubbele terug.
3. De termijn waarbinnen terugtrekken is toegestaan.

5. Aanbetaling als boete

Ze legt een boete vast bij wanprestatie, maar ontslaat de nalatige partij niet van haar verplichtingen. De partij die wel nakomt, kan uitvoering van het contract eisen en pas in tweede instantie de boete innen.

• Over de hoogte: wanneer in onderhandelde contracten uitdrukkelijk een boete is afgesproken voor eenzijdig terugtrekken, kan een rechter die niet verlagen (STS de 11 de marzo de 2014).
• Bij het opstellen van hoge boetes: is de boete uitdrukkelijk afgesproken voor eenzijdig terugtrekken, dan geldt wat is overeengekomen. Buiten dat geval behoudt de rechter de bevoegdheid haar te matigen op grond van artikel 1154 van het Código Civil, als de verplichting gedeeltelijk of gebrekkig is nagekomen.

6. Tot wanneer kunt u zich terugtrekken?

Het recht om zich terug te trekken op grond van artikel 1454 geldt niet eindeloos, maar het Tribunal Supremo heeft geen algemene termijn vastgesteld.

Daarom moet de termijn voor terugtrekken in het contract staan. Wie die weglaat, opent een discussie die met één regel te vermijden was.

7. De ongelijkheid die de verkoper moet kennen

Het dubbele terugbetalen is geen neutrale clausule.

In een stijgende markt kost afhaken de verkoper, als er een beter bod komt, twee keer wat hij ontving. Voordat u een aanbetaling met herroepingsrecht tekent, is het goed precies dat te weten.

En een punt in het voordeel van de verkoper: het dubbele is niet verplicht. Artikel 1454 legt de standaardregel vast, maar de partijen kunnen het bedrag zelf afspreken. Ze kunnen een ander bedrag overeenkomen, of een maximum. Een verkoper die niet aan het dubbele blootgesteld wil zijn, moet daarover vóór de ondertekening onderhandelen, niet erna.

8. Hypotheekfinanciering: de clausule die bijna niemand opneemt

Dat de bank uw hypotheek weigert, levert u op zichzelf uw geld niet terug.

Het Tribunal Supremo heeft geoordeeld dat de onvoorziene onmogelijkheid die een schuldenaar bevrijdt, niet geldt voor wie geld verschuldigd is (STS de 13 de julio de 2017). Een koper die de prijs niet kan betalen, is niet van zijn verplichting af: hij is in gebreke, of hij heeft zich teruggetrokken. Hoe dan ook blijft het geld waar het is.

De enige bescherming is een financieringsvoorbehoud in het contract zelf. Dat moet vijf punten vastleggen:

• Geldverstrekkers: hoeveel en welke worden benaderd.
• Termijn: de datum waarop het antwoord van de bank moet worden getoond.
• Bedrag: het minimale kapitaal of percentage dat wordt aangevraagd, tegen marktvoorwaarden.
• Bewijs: wat de afwijzing aantoont (een schriftelijk besluit van de geldverstrekker, geen gesprek).
• Zorgvuldigheid: een plicht om de financiering te goeder trouw aan te vragen.

Een slecht opgestelde clausule beschermt u niet. Rechters hebben geoordeeld dat niet aan het voorbehoud was voldaan wanneer de koper een financiering aanvroeg waarvan hij wist dat die niet zou worden verleend. Als een loutere aanvraag, onder welke voorwaarden ook, al zou volstaan, verliest het voorbehoud elke betekenis.

9. Waar gaat het geld naartoe?

Het is de vraag die het vaakst mondeling wordt beantwoord en het minst vaak schriftelijk. Voordat u geld overmaakt, hoort het document te vermelden:

• Wie het geld ontvangt: de verkoper rechtstreeks, of het makelaarskantoor in bewaring.
• Op welke rekening het staat en onder welke omschrijving.
• Onder welke voorwaarden het wordt vrijgegeven aan de verkoper, en wat er gebeurt als de koop nooit tot de akte komt.

Geld dat het makelaarskantoor in bewaring houdt, is van de partij die het vertegenwoordigt, niet van het kantoor. Het ergens anders naartoe sturen vereist schriftelijke toestemming van de eigenaar.

Bij dhoce staat dit punt bij elke transactie op papier.

10. Als de koper buitenlander is

Drie zaken die de planning bepalen en die u beter vóór het tekenen van de aanbetaling regelt dan erna:

• NIE: het identificatienummer voor buitenlanders, nodig om de akte te tekenen en met Spaanse banken te werken. Het aanvragen kost tijd: de termijn van de aanbetaling moet daar rekening mee houden.
• Volmacht: kan de koper niet bij de ondertekening zijn, dan moet de volmacht vooraf worden verleend en, als die buiten Spanje wordt getekend, met een apostille van Den Haag en een beëdigde vertaling.
• Welke versie voorgaat: is het contract tweetalig, dan moet het uitdrukkelijk vermelden welke versie voorgaat als ze verschillen. Zonder die clausule eindigt de discussie bij de rechter.

11. Controleer dit voordat u tekent en geld overmaakt

1. Welke soort aanbetaling het is, en of de clausule dat uitdrukkelijk zegt.
2. Wat er met het betaalde geld gebeurt en waar het wordt bewaard.
3. In welke gevallen u het terugkrijgt, en in welke niet.
4. Tot welke datum terugtrekken mogelijk is.
5. Wat er gebeurt als u de financiering uiteindelijk niet rond krijgt.

Een goede aankoop begint niet met het vinden van een huis. Ze begint met precies weten wat u tekent.

Informatief document opgesteld door Grupo dhoce. Het is geen juridisch advies en vervangt geen professionele beoordeling van het concrete contract. Elke transactie heeft haar eigen omstandigheden.