Toeristische verhuur: wat u eerst controleert

Voordat u een woning bij de toeristische autoriteiten registreert, controleert u vier dingen: dat de vereniging van eigenaren het goedkeurt, dat de gemeente het toestaat, dat de woning aan de eisen voldoet en, als laatste, de registratie zelf. Voor de eerste drie is er geen verplichte volgorde, maar wel een logische: keurt de vereniging het niet goed of staat de gemeente het niet toe, dan doet de rest er niet toe. Vast staat dat de registratie als laatste komt.

De eerste vier blokken bepalen of de woning überhaupt aan toeristen mag worden verhuurd. De laatste drie besparen u later verrassingen.

1. Staat uw vereniging van eigenaren het toe?

Als het gebouw een vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios) heeft. Dit is geen vergunning.

• De notulen met het betreffende besluit: is er een besluit dat toeristische verhuur in het gebouw uitdrukkelijk goedkeurt? Het kan op een eerdere of buitengewone vergadering zijn genomen, niet per se op de laatste gewone vergadering.
• De statuten en andere relevante besluiten, en of ze in het Registro de la Propiedad (het eigendomsregister) zijn ingeschreven: ze kunnen de activiteit verbieden, beperken of er voorwaarden aan verbinden.
• Heeft de vergadering besloten de servicekosten te verhogen voor woningen die aan toeristen worden verhuurd?
• Als de woning al vóór 3 april 2025 aan toeristen werd verhuurd: controleer of ze volgens de toeristische regels was geregistreerd, want dan geldt het overgangsregime.

Sinds 3 april 2025 is het voor het starten van nieuwe toeristische verhuur niet genoeg dat niemand het heeft verboden: u hebt de uitdrukkelijke goedkeuring van de vergadering van eigenaren nodig, met de stem van drie vijfde van de eigenaren die samen ook drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen. Activiteiten die al vóór die datum liepen, hebben hun eigen overgangsregime.

Met diezelfde meerderheid kan de vereniging besluiten de gemeenschappelijke kosten van die appartementen met maximaal 20% te verhogen. Dat gaat niet vanzelf: er is een besluit voor nodig. Maar wordt het genomen, dan is het een terugkerende kostenpost die het rendement van het jaar volledig verandert.

2. Staat uw gemeente het toe?

Elke gemeente hanteert haar eigen criteria.

• Staat het bestemmingsplan toeristisch gebruik op precies die locatie toe? De grond moet een woonbestemming hebben.
• Eist de gemeente een gemeentelijke vergunning of een melding van gebruikswijziging (declaración responsable)? Welke van de twee, en met welke termijnen?
• Heeft de gemeente nieuwe vakantiewoningen in dat gebied beperkt of opgeschort?
• Plaatselijke verordeningen over geluid, afval en burenrust die de verhuur raken.

Gemeenten kunnen de activiteit om redenen van algemeen belang beperken. Estepona, Marbella, Manilva en Casares hanteren niet dezelfde criteria: wat in de ene gemeente werkt, werkt niet automatisch in de volgende.

3. Aan welke eisen moet de woning voldoen?

In Andalusië het Decreto 28/2016 (de Andalusische regels voor vakantiewoningen) en de wijzigingen daarvan. Ze gaan vóór de registratie.

• Een geldige vergunning voor eerste bewoning.
• Directe ventilatie naar buiten of naar een binnenplaats in slaapkamers en woonkamers, en een manier om de ramen te verduisteren.
• Airconditioning in slaapkamers en woonkamers bij verhuur in de zomermaanden; verwarming bij verhuur in de wintermaanden.
• Voldoende meubilair en uitrusting voor de opgegeven bezetting.
• Beddengoed, linnengoed en keukengerei in verhouding tot de capaciteit, plus een reserveset.
• Een verbanddoos.
• Toeristische informatie over de omgeving: vervoer, medische voorzieningen, parkeren, winkels en een plattegrond van de plaats.
• Officiële klachtenformulieren, plus het bordje dat ze aankondigt, zichtbaar in de woning.
• Een telefoonnummer om problemen direct op te lossen.
• Gebruiksaanwijzingen voor apparaten en installaties.
• Schriftelijke huisregels: huisdieren, roken, afgesloten ruimtes en de regels van de vereniging van eigenaren.
• Gegarandeerde schoonmaak bij aankomst en vertrek van elke gast.

4. Hoe registreert u zich bij de toeristische autoriteiten?

In Andalusië. Dit komt als laatste, zodra al het voorgaande in orde is.

• Melding van aanvang van de activiteit (declaración responsable) bij het Registro de Turismo de Andalucía.
• Soort: hele woning of per kamer. Dat verandert de eisen en de grenzen van de capaciteit.
• Maximale capaciteit: bij een hele woning tot 15 gasten en niet meer dan 4 per slaapkamer.
• Staat de woning buiten Andalusië, dan gelden andere regels die u apart moet nagaan.

Met het indienen van de melding verklaart u dat de woning al aan de eisen van het vorige blok voldoet, en daarmee bent u verantwoordelijk voor wat u verklaart. Daarom komt de registratie als laatste: wordt aan een eis niet voldaan, dan kan er een inspectie volgen, met schrapping uit het register en een boete.

5. Eigendomsregister en stedenbouwkundige situatie

Wat aan het licht komt als u al hebt getekend.

• Een actueel uittreksel uit het eigendomsregister (nota simple): lasten, hypotheken, beslagen en aantekeningen.
• Erfdienstbaarheden en beperkingen die het gebruik raken.
• De fysieke werkelijkheid, de omschrijving in het register en die in het Catastro (het Spaanse kadaster) moeten overeenkomen.
• Werken of uitbreidingen zonder vergunning die de bewoningsvergunning kunnen blokkeren.

6. Belasting op de huurinkomsten

Met een adviseur door te nemen voordat u het verwachte rendement vaststelt.

• Uw fiscale woonplaats: die bepaalt de belasting die u over de inkomsten betaalt en de kosten die u mag aftrekken.
• Biedt u diensten aan die typisch zijn voor de hotelsector (schoonmaak tijdens het verblijf, verschonen van linnengoed, receptie)? Dat verandert hoe de btw van toepassing is.
• Inhoudingen, voorlopige betalingen en de aangiftekalender voor uw situatie.
• De gemeentelijke toeristenbelasting, als de gemeente die heft.

Het rendement in een advertentie is altijd bruto. Het bedrag dat telt, is wat overblijft na belastingen, servicekosten, verzekering, onderhoud, beheer en leegstaande maanden.

7. Wat niet meer nodig is

Bijgewerkt tot september 2026.

• Het landelijke nummer van het Registro Único de Arrendamientos is niet langer vereist. Het Tribunal Supremo vernietigde de procedure in de STS 620/2026, de 19 de mayo (een uitspraak van het Spaanse Hooggerechtshof), omdat ze inbreuk maakte op de bevoegdheden van de regio's. Ook de bijbehorende jaarlijkse aangifte verviel. Wie de registratiekosten heeft betaald, kan ze terugvragen.
• Wat wel blijft gelden: de regionale toeristische registers, de meldplicht van de platforms en de registratie en melding van gasten.

Dit document vat de regels samen die gelden op de datum van publicatie en vervangt geen juridisch of fiscaal advies over een concrete situatie. Toeristische regels zijn regionaal en gemeentelijk en veranderen vaak: controleer altijd de situatie van uw woning voordat u beslissingen neemt.