Najem turystyczny: co sprawdzić najpierw

Zanim zarejestrujesz nieruchomość w urzędzie turystyki, sprawdź cztery rzeczy: czy zgadza się wspólnota właścicieli, czy pozwala na to gmina, czy lokal spełnia wymogi i, na samym końcu, samą rejestrację. Dla pierwszych trzech nie ma jednej obowiązkowej kolejności, ale jest kolejność logiczna: jeśli wspólnota się nie zgodzi albo gmina na to nie pozwala, nic innego nie ma znaczenia. Stałe jest jedno: rejestracja odbywa się na końcu.

Pierwsze cztery bloki przesądzają, czy nieruchomość w ogóle można wynajmować turystom. Ostatnie trzy oszczędzają Ci późniejszych niespodzianek.

1. Czy pozwala na to Twoja wspólnota właścicieli?

Jeśli w budynku jest wspólnota właścicieli (comunidad de propietarios). To nie jest pozwolenie administracyjne.

• Protokół z odpowiednią uchwałą: czy istnieje uchwała, która wyraźnie zatwierdza najem turystyczny w budynku? Mogła zostać podjęta na wcześniejszym lub nadzwyczajnym zebraniu, niekoniecznie na ostatnim zwyczajnym.
• Statut i inne istotne uchwały, a także to, czy są wpisane do rejestru nieruchomości: mogą zakazywać tej działalności, ograniczać ją lub uzależniać od warunków.
• Czy zebranie uchwaliło podwyższenie opłat na rzecz wspólnoty dla lokali wynajmowanych turystom?
• Jeśli lokal był wynajmowany turystom już przed 3 kwietnia 2025 roku: sprawdź, czy był zarejestrowany zgodnie z przepisami o turystyce, bo obowiązuje go reżim przejściowy.

Od 3 kwietnia 2025 roku, aby rozpocząć nową działalność w zakresie najmu turystycznego, nie wystarczy, że nikt jej nie zakazał: potrzebna jest wyraźna zgoda zebrania właścicieli, wyrażona głosami trzech piątych właścicieli, którzy jednocześnie reprezentują trzy piąte udziałów. Działalność prowadzona już przed tą datą ma własny reżim przejściowy.

Tą samą większością wspólnota może uchwalić podwyższenie opłat na koszty wspólne tych mieszkań nawet o 20%. Nie dzieje się to automatycznie: potrzebna jest uchwała. Ale jeśli zostanie podjęta, to stały koszt, który całkowicie zmienia roczną rentowność.

2. Czy pozwala na to Twoja gmina?

Każda gmina stosuje własne kryteria.

• Czy miejscowy plan zagospodarowania dopuszcza użytkowanie turystyczne w tej konkretnej lokalizacji? Grunt musi mieć przeznaczenie mieszkaniowe.
• Czy gmina wymaga pozwolenia gminnego czy zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania (declaración responsable)? Którego z nich i w jakich terminach?
• Czy gmina ograniczyła lub wstrzymała tworzenie nowych lokali turystycznych w tej okolicy?
• Lokalne przepisy dotyczące hałasu, odpadów i współżycia sąsiedzkiego, które mają wpływ na najem.

Gminy mogą ograniczać tę działalność ze względu na interes ogólny. Estepona, Marbella, Manilva i Casares nie stosują tych samych kryteriów: to, co działa w jednej, nie działa automatycznie w sąsiedniej.

3. Jakie wymogi musi spełniać lokal?

W Andaluzji jest to Decreto 28/2016 (andaluzyjskie przepisy o najmie turystycznym) wraz ze zmianami. Spełnia się je przed rejestracją.

• Ważne pozwolenie na pierwsze użytkowanie (licencia de primera ocupación).
• Bezpośrednia wentylacja na zewnątrz lub na patio w sypialniach i salonach oraz możliwość zaciemnienia okien.
• Klimatyzacja w sypialniach i salonach, jeśli lokal jest wynajmowany w miesiącach letnich; ogrzewanie, jeśli w zimowych.
• Meble i wyposażenie wystarczające dla deklarowanej liczby osób.
• Pościel, bielizna i naczynia kuchenne odpowiednie do liczby miejsc, plus komplet zapasowy.
• Apteczka pierwszej pomocy.
• Informacja turystyczna o okolicy: transport, usługi medyczne, parkingi, sklepy i plan miejscowości.
• Oficjalne formularze skarg i reklamacji oraz informująca o nich tabliczka wywieszona w lokalu.
• Numer telefonu do natychmiastowego rozwiązywania problemów.
• Instrukcje obsługi sprzętów i urządzeń.
• Pisemny regulamin domu: zwierzęta, palenie, strefy o ograniczonym dostępie i zasady wspólnoty.
• Zagwarantowane sprzątanie przy przyjeździe i wyjeździe każdego gościa.

4. Jak zarejestrować lokal w urzędzie turystyki?

W Andaluzji. Robi się to na końcu, gdy wszystko powyższe jest już spełnione.

• Oświadczenie o rozpoczęciu działalności (declaración responsable de inicio de actividad) składane w Registro de Turismo de Andalucía (andaluzyjskim rejestrze turystycznym).
• Rodzaj: cały lokal lub wynajem na pokoje. Zmienia to wymogi i limity liczby miejsc.
• Maksymalna liczba miejsc: przy całym lokalu do 15 gości i nie więcej niż 4 na sypialnię.
• Jeśli nieruchomość leży poza Andaluzją, zasady są inne i trzeba je sprawdzić osobno.

Składając oświadczenie, potwierdzasz, że lokal już spełnia wymogi z poprzedniego bloku, i odpowiadasz za to, co deklarujesz. Dlatego rejestracja odbywa się na końcu: jeśli któryś wymóg nie jest spełniony, może nastąpić kontrola, wykreślenie z rejestru i kara.

5. Stan prawny w rejestrze i sytuacja planistyczna

To, co wychodzi na jaw, gdy już podpisałeś.

• Aktualny odpis z rejestru nieruchomości (nota simple): obciążenia, hipoteki, zajęcia i wpisy.
• Służebności i ograniczenia, które wpływają na sposób użytkowania.
• Zgodność stanu faktycznego, opisu w rejestrze i opisu w katastrze.
• Prace lub rozbudowy bez pozwolenia, które mogłyby zablokować pozwolenie na użytkowanie.

6. Podatki od dochodu z najmu

Do omówienia z doradcą, zanim założysz oczekiwaną rentowność.

• Twoja rezydencja podatkowa: od niej zależy podatek od dochodu i koszty, które możesz odliczyć.
• Czy zamierzasz świadczyć usługi typowe dla hotelarstwa (sprzątanie w trakcie pobytu, wymiana pościeli, recepcja)? Zmienia to sposób stosowania VAT.
• Zaliczki, płatności ratalne i kalendarz deklaracji w Twojej sytuacji.
• Gminna opłata turystyczna, jeśli miejscowość ją wprowadziła.

Rentowność podawana w ogłoszeniu jest zawsze brutto. Liczy się to, co zostaje po podatkach, opłatach na rzecz wspólnoty, ubezpieczeniu, konserwacji, zarządzaniu i miesiącach bez gości.

7. Co nie jest już potrzebne

Stan na wrzesień 2026 roku.

• Krajowy numer z Registro Único de Arrendamientos (jednolitego rejestru najmu) nie jest już wymagany. Tribunal Supremo unieważnił tę procedurę wyrokiem STS 620/2026, de 19 de mayo (wyrok hiszpańskiego Sądu Najwyższego), jako wkraczającą w kompetencje regionów. Odpadł też związany z nią obowiązek rocznej deklaracji. Kto zapłacił opłaty rejestrowe, może domagać się ich zwrotu.
• Co nadal obowiązuje: regionalne rejestry turystyczne, obowiązki informacyjne platform oraz rejestracja i zgłaszanie gości.

Ten dokument podsumowuje przepisy obowiązujące w dniu publikacji i nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej w konkretnej sprawie. Przepisy o turystyce są regionalne i gminne i często się zmieniają: zawsze potwierdź sytuację swojej nieruchomości przed podjęciem decyzji.