Rezerwacja i zadatek (arras): co podpisujesz

Zanim przelejesz pieniądze za nieruchomość w Hiszpanii, upewnij się, co podpisujesz: rezerwacja to nie pokwitowanie, a umowa zadatkowa zwana „arras” to nie jedna instytucja, tylko trzy, o bardzo różnych skutkach, gdy jedna ze stron się wycofa. Ten przewodnik jest dla kupujących i sprzedających.

1. Dlaczego rezerwacja to nie pokwitowanie?

Dokument rezerwacji nie jest dowodem przekazania pieniędzy. W zależności od sformułowania może ustalać cenę, terminy i to, co się stanie, jeśli któraś ze stron nie doprowadzi transakcji do końca.

A tytuł niczego nie przesądza. Dokument zatytułowany „rezerwacja”, który zawiera wpłatę 10 procent i klauzule o arras penitenciales (zadatku z prawem odstąpienia), jest w praktyce umową arras. Hiszpańskie sądy patrzą na treść, a nie na nagłówek.

Jeśli naprawdę chodzi Ci o rezerwację, dokument powinien być napisany jako rezerwacja: krótki termin, skromna kwota, obowiązek negocjowania w dobrej wierze i brak zobowiązania do sprzedaży.

2. Arras to nie jedna instytucja, tylko trzy

Różnicę robi zasada domyślna: jeśli strony wyraźnie nie ustaliły inaczej, arras traktuje się jako potwierdzające.

3. Arras potwierdzające

Potwierdzają, że umowa istnieje. Nie otwierają żadnej drogi wyjścia.

Kto się wycofuje, nie zwalnia się z umowy, tracąc wpłaconą kwotę. Druga strona może żądać wykonania umowy albo ją rozwiązać i domagać się odszkodowania (artykuł 1124 Código Civil, hiszpańskiego kodeksu cywilnego).

Skutek, który warto zrozumieć: odszkodowanie może znacznie przekroczyć wpłaconą kwotę. Nie ma tu zasady „tracę zadatek i odchodzę”.

4. Arras z prawem odstąpienia

To jedyne, które pozwalają odstąpić od umowy. Kupujący, który się wycofuje, traci wpłaconą kwotę; sprzedający, który się wycofuje, zwraca ją w podwójnej wysokości (artykuł 1454 Código Civil).

Nie domniemywa się ich. Sąd Najwyższy wymaga wyraźnej i jednoznacznej woli obu stron, a samo powołanie artykułu 1454 nie wystarcza (STS 583/2018, de 17 de octubre, wyrok hiszpańskiego Sądu Najwyższego).

Błąd, za który karze Sąd Najwyższy, dotyczy redakcji, a nie istoty. Umowa zatytułowana „arras penitenciales”, która potem jedynie odsyła do artykułu 1454, nie spełnia tego wymogu.

Klauzula musi stwierdzać trzy rzeczy, osobno i wyraźnie:

1. Że obie strony mogą jednostronnie odstąpić od umowy.
2. Konkretne skutki: kupujący traci wpłaconą kwotę, sprzedający zwraca ją podwojoną.
3. Okres, w którym odstąpienie jest możliwe.

5. Arras karne

Ustalają karę za niewykonanie umowy, ale nie zwalniają strony, która jej nie wykonuje. Strona, która wywiązuje się z umowy, może żądać jej wykonania, a dopiero pomocniczo dochodzić kary.

• Co do wysokości: gdy w umowach negocjowanych wyraźnie uzgodniono karę za jednostronne odstąpienie, sąd nie może jej obniżyć (STS de 11 de marzo de 2014).
• Przy redagowaniu wysokich kar: jeśli karę wyraźnie uzgodniono za jednostronne odstąpienie, stosuje się to, co uzgodniono. Poza tym przypadkiem sąd zachowuje prawo do jej obniżenia na podstawie artykułu 1154 Código Civil, jeśli zobowiązanie wykonano częściowo lub nienależycie.

6. Do kiedy można odstąpić?

Prawo odstąpienia z artykułu 1454 nie jest bezterminowe, ale Sąd Najwyższy nie wyznaczył ogólnego limitu czasowego.

Dlatego termin odstąpienia musi być wpisany do umowy. Pominięcie go otwiera spór, którego można było uniknąć jednym zdaniem.

7. Nierównowaga, o której sprzedający powinien wiedzieć

Zwrot podwójnej kwoty to nie jest neutralna klauzula.

Na rosnącym rynku, gdy pojawi się lepsza oferta, wycofanie się kosztuje sprzedającego dwa razy tyle, ile otrzymał. Przed podpisaniem arras z prawem odstąpienia warto dokładnie to wiedzieć.

I kwestia działająca na korzyść sprzedającego: podwójna kwota nie jest obowiązkowa. Artykuł 1454 ustala zasadę domyślną, ale strony mogą uzgodnić kwotę. Mogą przyjąć inną sumę albo górny limit. Sprzedający, który nie chce być narażony na zwrot podwójnej kwoty, powinien to wynegocjować przed podpisaniem, a nie po nim.

8. Kredyt hipoteczny: klauzula, której prawie nikt nie wpisuje

Sama odmowa kredytu przez bank nie sprawi, że odzyskasz pieniądze.

Sąd Najwyższy orzekł, że następcza niemożność świadczenia, która zwalnia dłużnika, nie dotyczy dłużnika pieniężnego (STS de 13 de julio de 2017). Kupujący, który nie może zapłacić ceny, nie zostaje zwolniony: albo nie wykonał umowy, albo od niej odstąpił. W obu przypadkach pieniądze zostają tam, gdzie są.

Jedyną ochroną jest warunek uzyskania finansowania wpisany do samej umowy. Musi on określać pięć punktów:

• Banki: do ilu i do których instytucji się zwrócisz.
• Termin: data, do której trzeba przedstawić odpowiedź banku.
• Kwota: minimalny kapitał lub procent, o jaki się wnioskuje, na warunkach rynkowych.
• Dowód: co potwierdza odmowę (pisemna decyzja banku, a nie rozmowa).
• Staranność: obowiązek ubiegania się o finansowanie w dobrej wierze.

Źle zredagowana klauzula Cię nie chroni. Sądy uznawały warunek za niespełniony, gdy kupujący wnioskował o finansowanie, o którym wiedział, że go nie dostanie. Uznanie obowiązku za spełniony przez samo złożenie wniosku, na jakichkolwiek warunkach, pozbawiłoby warunek sensu.

9. Gdzie trafiają pieniądze?

To pytanie, na które najczęściej odpowiada się ustnie, a najrzadziej na piśmie. Zanim zrobisz przelew, dokument powinien określać:

• Kto otrzymuje pieniądze: bezpośrednio sprzedający czy agencja w depozycie.
• Na jakim rachunku pozostają i z jakim tytułem.
• Na jakich warunkach są przekazywane sprzedającemu i co się dzieje, jeśli transakcja nie dojdzie do aktu notarialnego.

Środki przechowywane przez agencję w depozycie należą do strony, którą agencja reprezentuje, a nie do agencji. Przekazanie ich gdziekolwiek indziej wymaga pisemnej zgody właściciela.

W dhoce ten punkt jest na piśmie w każdej transakcji.

10. Jeśli kupujący jest cudzoziemcem

Trzy kwestie, które wpływają na harmonogram i najlepiej rozstrzygnąć je przed podpisaniem arras, a nie po:

• NIE: numer identyfikacyjny cudzoziemca, potrzebny do podpisania aktu notarialnego i do załatwiania spraw w hiszpańskich bankach. Jego uzyskanie wymaga czasu: termin w umowie arras musi to uwzględniać.
• Pełnomocnictwo: jeśli kupujący nie może być obecny przy podpisaniu, pełnomocnictwa trzeba udzielić z wyprzedzeniem, a jeśli podpisuje się je poza Hiszpanią, z apostille haską i tłumaczeniem przysięgłym.
• Która wersja jest wiążąca: jeśli umowa jest dwujęzyczna, musi wyraźnie wskazywać, która wersja ma pierwszeństwo w razie rozbieżności. Bez tej klauzuli spór kończy się w sądzie.

11. Zanim podpiszesz i zrobisz przelew, sprawdź

1. Jaki to rodzaj arras i czy klauzula mówi o tym wyraźnie.
2. Co dzieje się z wpłaconymi pieniędzmi i gdzie są przechowywane.
3. W jakich przypadkach możesz je odzyskać, a w jakich nie.
4. Do jakiej daty można odstąpić od umowy.
5. Co się stanie, jeśli ostatecznie nie dostaniesz finansowania.

Dobry zakup nie zaczyna się od znalezienia domu. Zaczyna się od dokładnego zrozumienia, co podpisujesz.

Dokument informacyjny przygotowany przez Grupo dhoce. Nie stanowi porady prawnej i nie zastępuje profesjonalnej analizy konkretnej umowy. Każda transakcja ma swoje okoliczności.