Туристическая аренда: что проверить заранее

Прежде чем регистрировать жильё в туристических органах, проверьте четыре вещи: что сообщество собственников это одобряет, что мэрия это разрешает, что жильё соответствует требованиям, и только в последнюю очередь саму регистрацию. Строго обязательного порядка для первых трёх пунктов нет, но есть логичный: если сообщество не одобряет или муниципалитет не разрешает, всё остальное не имеет значения. Неизменно одно: регистрация идёт последней.

Первые четыре блока решают, можно ли вообще сдавать жильё туристам. Последние три избавляют от неприятных сюрпризов в дальнейшем.

1. Разрешает ли это ваше сообщество собственников?

Если в здании есть comunidad de propietarios (сообщество собственников). Это не лицензия.

• Протокол с соответствующим решением: есть ли решение, которое прямо одобряет туристическую аренду в здании? Оно могло быть принято на одном из прежних или на внеочередном собрании, не обязательно на последнем очередном.
• Устав и другие относящиеся к делу решения, а также зарегистрированы ли они в Registro de la Propiedad (реестре недвижимости): они могут запрещать, ограничивать эту деятельность или ставить ей условия.
• Приняло ли собрание решение повысить взносы сообщества для жилья, сдаваемого туристам?
• Если жильё уже сдавалось туристам до 3 апреля 2025 года: проверьте, было ли оно зарегистрировано по туристическим правилам, потому что к нему применяется переходный режим.

С 3 апреля 2025 года, чтобы начать новую деятельность по туристической аренде, недостаточно того, что её никто не запретил: нужно прямое одобрение общего собрания, за которое должны проголосовать три пятых собственников, представляющих также три пятых долей участия. Для деятельности, которая велась до этой даты, действует свой переходный режим.

Тем же большинством сообщество может решить повысить общие расходы таких квартир до 20%. Это не происходит автоматически: нужно решение. Но если его примут, это регулярная статья расходов, которая полностью меняет годовую доходность.

2. Разрешает ли это ваша мэрия?

Каждый муниципалитет применяет свои критерии.

• Допускает ли генеральный план туристическое использование именно в этом месте? Земля должна иметь жилое назначение.
• Требует ли мэрия муниципальную лицензию или declaración responsable (уведомление под личную ответственность) о смене назначения? Что именно и в какие сроки?
• Ограничил ли муниципалитет или приостановил появление нового туристического жилья в этом районе?
• Местные постановления о шуме, отходах и правилах добрососедства, которые затрагивают аренду.

Мэрии могут ограничивать эту деятельность по соображениям общественного интереса. Эстепона, Марбелья, Манильва и Касарес применяют разные критерии: то, что работает в одном муниципалитете, не обязательно работает в соседнем.

3. Каким требованиям должно соответствовать жильё?

В Андалусии действует Decreto 28/2016 (андалусские правила туристической аренды жилья) с изменениями. Эти требования выполняются до регистрации.

• Действующая лицензия на первое заселение.
• Прямая вентиляция наружу или во внутренний двор в спальнях и гостиных, а также способ затемнить окна.
• Кондиционирование в спальнях и гостиных, если жильё сдаётся в летние месяцы; отопление, если в зимние.
• Достаточно мебели и оборудования для заявленной вместимости.
• Постельное бельё, полотенца и кухонная утварь в соответствии с вместимостью, плюс запасной комплект.
• Аптечка первой помощи.
• Туристическая информация о районе: транспорт, медицинские услуги, парковки, магазины и карта населённого пункта.
• Официальные бланки жалоб и рекламаций, а также объявление о них, вывешенное на видном месте в жилье.
• Телефон для немедленного решения возникающих проблем.
• Инструкции к бытовой технике и устройствам.
• Письменные правила проживания: домашние животные, курение, зоны с ограниченным доступом и правила сообщества.
• Гарантированная уборка при заезде и выезде каждого гостя.

4. Как зарегистрироваться в туристических органах?

В Андалусии. Это последний шаг, когда всё перечисленное выше уже выполнено.

• Declaración responsable о начале деятельности в Registro de Turismo de Andalucía (туристическом реестре Андалусии).
• Тип: жильё целиком или по комнатам. От этого зависят требования и ограничения по вместимости.
• Максимальная вместимость: для жилья целиком до 15 гостей и не более 4 на спальню.
• Если объект находится за пределами Андалусии, правила другие, и их нужно проверять отдельно.

Подавая declaración responsable, вы заявляете, что жильё уже соответствует требованиям предыдущего блока, и несёте ответственность за заявленное. Поэтому регистрация идёт последней: если какое-то требование не выполнено, может последовать проверка с исключением из реестра и штрафом.

5. Регистрационный и градостроительный статус

То, что выясняется, когда вы уже подписали договор.

• Свежая выписка из реестра недвижимости (nota simple): обременения, ипотеки, аресты и записи.
• Сервитуты и ограничения, влияющие на использование.
• Фактическое состояние, описание в реестре и кадастровое описание должны совпадать.
• Неузаконенные работы или пристройки, которые могут помешать получению лицензии на заселение.

6. Налог на доход от аренды

Это нужно разобрать с консультантом, прежде чем рассчитывать ожидаемую доходность.

• Ваше налоговое резидентство: от него зависят налог на доход и расходы, которые можно вычесть.
• Будете ли вы оказывать услуги, характерные для гостиничного бизнеса (уборка во время проживания, смена белья, ресепшн)? Это меняет применение НДС.
• Удержания, авансовые платежи и календарь деклараций для вашего случая.
• Муниципальный туристический налог, если в городе он есть.

Доходность, указанная в объявлении, всегда валовая. Значение имеет то, что остаётся после налогов, взносов сообщества, страховки, обслуживания, управления и месяцев простоя.

7. Что больше не требуется

По состоянию на сентябрь 2026 года.

• Номер национального Registro Único de Arrendamientos (единого реестра аренды) больше не требуется. Верховный суд отменил эту процедуру решением STS 620/2026, de 19 de mayo (решение Верховного суда Испании), поскольку она вторгалась в полномочия регионов. Отпала и связанная с ней ежегодная декларация. Те, кто заплатил регистрационные сборы, могут потребовать их возврата.
• Что продолжает действовать: региональные туристические реестры, обязанности платформ по предоставлению информации, а также регистрация гостей и передача сведений о них.

Этот документ кратко излагает правила, действующие на дату публикации, и не заменяет юридической или налоговой консультации по конкретному случаю. Туристические правила устанавливаются регионами и муниципалитетами и часто меняются: всегда уточняйте ситуацию с вашим объектом, прежде чем принимать решения.