В этом гиде
Чтобы продать жильё в Испании, вам как минимум понадобятся escritura (нотариальный документ о праве собственности), свежая выписка из Registro de la Propiedad (nota simple), паспорт и NIE, энергетический сертификат, последняя квитанция IBI и справка от сообщества собственников об отсутствии долгов по взносам. Если есть ипотека, добавьте справку банка об остатке долга. Всё остальное зависит от самого объекта, его местоположения и того, как он вам достался.
Важно не собрать всё в первый же день, а понимать, что нужно на каждом этапе: до публикации объявления, для резервирования и договора задатка и у нотариуса. В конце вы найдёте таблицу: кто выдаёт каждый документ, сколько его ждать и сколько он стоит.
Что нужно до того, как объект выйдет на рынок?
Четыре документа. С ними объявление законно, цена опирается на реальные данные, а любой покупатель сразу получает ответы на свои вопросы.
Документ о праве собственности (escritura). Нотариальный акт, подтверждающий, что жильё принадлежит вам. Если вы не можете его найти, нотариус, который его удостоверил, хранит оригинал и за несколько дней выдаст заверенную копию (имя нотариуса указано в nota simple). Если жильё досталось вам по наследству или в дар, правоустанавливающим документом является соответствующий акт.
Nota simple из Registro de la Propiedad (реестра недвижимости). Краткая выписка о том, кто зарегистрированный владелец, как описан объект и есть ли обременения (ипотека, аресты, сервитуты). Её заказывают онлайн на registradores.org за 9,02 евро плюс НДС, и она приходит в течение 24–48 рабочих часов. Закажите её заранее: сюрпризы (ипотека выплачена, но не снята, площадь не совпадает с данными Catastro, кадастра) проще исправить до того, как их увидит покупатель.
Действующий паспорт и NIE каждого владельца. Если один из владельцев живёт за границей и не приедет на подписание, ему понадобится доверенность. Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, для продажи действуют свои правила удержания и деклараций: см. гид о продаже для нерезидентов.
Энергетический сертификат (CEE). С 2013 года обязателен для продажи и, о чём знают немногие, обязателен в самом объявлении: класс (от A до G) должен быть указан в любом предложении и рекламе, в том числе на порталах. Квалифицированный специалист осматривает жильё и выдаёт сертификат, который регистрируется в региональном реестре (в Андалусии это Registro de Certificados Energéticos Andaluces). Он действует 10 лет (5, если класс G). С 23 июля 2026 года подписывать его могут только специалисты, внесённые в национальный реестр (Real Decreto 659/2025, правила энергетической сертификации): убедитесь, что ваш специалист в нём есть. Рассчитывайте на 60–150 евро в зависимости от площади и местоположения и примерно на неделю.
Что нужно для резервирования и договора задатка?
Когда покупатель найден, его юрист или банк попросят документы, подтверждающие, что объект соответствует объявлению и не обременён долгами. Если они готовы заранее, переговоры идут быстрее.
Последняя квитанция IBI. Подтверждает, что муниципальный налог на недвижимость уплачен, и содержит кадастровый номер. Её можно скачать в своём банке или в службе сбора налогов (в провинции Малага это Patronato de Recaudación Provincial). Бесплатно и сразу.
Справка от comunidad de propietarios (сообщества собственников). Её выдаёт секретарь-администратор с визой председателя; закон даёт на это 7 календарных дней (статья 9 Ley de Propiedad Horizontal, закона о долевой собственности в многоквартирных домах). Без неё нотариус не удостоверит escritura, если только покупатель прямо от неё не откажется. Она важна, потому что покупатель отвечает по неоплаченным взносам за текущий год и три предыдущих, поэтому он будет на ней настаивать. Администратор может взять плату, если выдача справки не входит в его договор: обычно от 30 до 60 евро, платит продавец.
Устав сообщества и последние протоколы собраний. Они не обязательны, но покупатель захочет знать о целевых сборах, предстоящих работах или ограничениях на использование (например, на краткосрочную аренду). Администратор предоставит их бесплатно.
Справка банка об остатке долга или о его отсутствии. Если у вас ипотека, банк подтверждает сумму долга на день сделки; покупатель гасит её у нотариуса, и это отражается в escritura. Если ипотека выплачена, но всё ещё значится в nota simple, запросите справку об отсутствии долга (бесплатно, за несколько дней или до двух недель) и снимите ипотеку в реестре: нотариус и реестр обойдутся в 120–310 евро без посредника и займут от одного до трёх месяцев, так что начинайте сейчас.
Последние счета за электричество, воду и газ. Они подтверждают, что коммунальные услуги подключены и оформлены на вас, и покупатель переоформит договоры, а не будет подключаться заново. Бесплатно.
Сертификат пригодности для проживания или лицензия на первое заселение. В каждом регионе свои правила. В Андалусии cédula de habitabilidad отменена десятилетия назад; нужный документ называется licencia de ocupación, его выдала мэрия по завершении строительства здания: при продаже вторичного жилья нотариус его не требует, но юрист покупателя попросит, а коммунальным компаниям он нужен для подключения. В регионе Мадрид cédula отменили в 2018 году; её заменяет муниципальная licencia de primera ocupación. Если у вас её нет, мэрия выдаст копию за небольшую пошлину в течение нескольких недель.
Планы и разрешения на строительные работы, если вы делали ремонт. Если вы делали пристройку, застеклили террасу или изменили планировку, держите под рукой разрешение или уведомление о работах (declaración responsable) и итоговые планы. Если работы не были задекларированы, лучше узнать об этом сейчас, чем у нотариуса: покупатель всё равно это заметит, сравнив данные Catastro с реальностью.
Отчёт о техническом состоянии здания (IEE или ITE), если здание достаточно старое. Это обязанность сообщества, а не ваша, но покупатель спросит. В Андалусии правило устанавливает каждая мэрия (в Малаге, когда зданию исполняется 50 лет); в регионе Мадрид Decreto 103/2016 (правила технического осмотра зданий региона Мадрид) требует его для многоквартирных домов старше 50 лет (в некоторых случаях старше 30). Администратор бесплатно даст вам копию.
Справка об отсутствии градостроительных нарушений или AFO (Андалусия). Если ваш дом стоит на сельскохозяйственной земле или у него есть старая пристройка без разрешения, юрист покупателя может попросить certificado de inexistencia de expediente de infracción urbanística (справку об отсутствии производства по градостроительному нарушению), которую за пошлину выдаёт градостроительный отдел мэрии. А если дом построен без разрешения более 6 лет назад и мэрия уже не может потребовать его сноса, существует статус asimilado a fuera de ordenación (AFO): муниципальное решение (Ley 7/2021 de Andalucía, андалусский закон о градостроительстве, статья 173), которое признаёт существование постройки, разрешает работы по её содержанию и подключение коммунальных услуг и вносится в реестр недвижимости. Оно не легализует объект, но даёт уверенность покупателю и его банку. Нужны заключение специалиста и муниципальная пошлина; заложите несколько месяцев. Многие загородные дома на Коста-дель-Соль ежегодно продаются именно так, без всяких драм.
Договор задатка (contrato de arras). Закрепляет договорённость до подписания escritura. Обычно используется форма arras penitenciales, отступного задатка (статья 1454 Código Civil, Гражданского кодекса Испании): покупатель вносит задаток (по обычаю 10% от цены; закон сумму не устанавливает) и теряет его, если откажется от сделки; если откажетесь вы, вернёте задаток в двойном размере. В договоре должны быть указаны цена, крайний срок подписания escritura (обычно 2 или 3 месяца), кто какие расходы несёт и состояние обременений. Подписывайте его, только имея перед глазами свежую nota simple.
Что нотариус попросит в день подписания?
Nota simple нотариус запрашивает сам в день сделки, а всё остальное приносите вы:
- Оригиналы паспортов и NIE всех продавцов (и доверенность, если кто-то подписывает за другого).
- Escritura о праве собственности.
- Зарегистрированный энергетический сертификат.
- Справку сообщества собственников, желательно выданную не более 7 дней назад.
- Последнюю квитанцию IBI.
- Справку банка об остатке долга, если есть ипотека; обычно банк присылает своего представителя.
- Реквизиты вашего банковского счёта и подтверждение полученного задатка.
- Ключи.
Если жильё принадлежит супругам в режиме общей совместной собственности, подписывают оба. Если вы в разводе, нужно решение суда или соглашение с зарегистрированным разделом имущества. Если вы продаёте унаследованное жильё, сначала нужно подписать акт о принятии и разделе наследства, уплатить налог на наследство и муниципальную plusvalía и зарегистрировать объект на наследников: мы объясняем это в гиде о продаже унаследованного жилья.
Таблица: кто выдаёт, сколько ждать и сколько стоит
Ориентировочные расходы на 2026 год; там, где сумма зависит от мэрии или специалиста, мы это указываем.
| Документ | Кто выдаёт | Сколько ждать | Примерная стоимость |
|---|---|---|---|
| Escritura (заверенная копия) | Нотариус, удостоверивший акт | 2–5 дней | 30–60 евро в зависимости от числа страниц |
| Nota simple | Registro de la Propiedad (онлайн) | 24–48 рабочих часов | 9,02 евро плюс НДС |
| Энергетический сертификат | Специалист из реестра | 3–7 дней | 60–150 евро |
| Последняя квитанция IBI | Банк или муниципальная служба сбора налогов | Сразу | Бесплатно |
| Справка сообщества собственников | Администратор с визой председателя | До 7 календарных дней | 30–60 евро, если администратор берёт плату |
| Справка об остатке долга или его отсутствии | Ваш банк | Несколько дней, до 2 недель | Бесплатно |
| Снятие ипотеки в реестре | Нотариус и реестр | 1–3 месяца | 120–310 евро без посредника |
| Licencia de ocupación / de primera ocupación (копия) | Мэрия | Несколько недель | Муниципальная пошлина, обычно небольшая |
| Планы и разрешения на строительные работы | Мэрия или ваш архитектор | Несколько недель | Муниципальная пошлина |
| Справка об отсутствии градостроительных нарушений | Градостроительный отдел мэрии | Несколько недель | Муниципальная пошлина |
| Решение об AFO | Мэрия, на основании заключения специалиста | Несколько месяцев | Гонорар специалиста плюс муниципальная пошлина; сильно зависит от муниципалитета |
Контрольный список
До публикации объявления: escritura · nota simple · паспорт и NIE · зарегистрированный энергетический сертификат.
Для договора задатка: IBI · справка сообщества собственников · устав · справка банка об остатке долга · счета за коммунальные услуги · licencia de ocupación · планы и разрешения, если были работы · IEE, если требуется · градостроительная справка или AFO, если нужно.
Для нотариуса: всё перечисленное в актуальном виде, реквизиты вашего счёта, подтверждение задатка и ключи.
Что делает для вас агентство?
Когда вы продаёте с нами, мы проверяем nota simple и данные Catastro до публикации, заказываем энергетический сертификат и справку сообщества, выясняем, нужно ли снять старую ипотеку или получить градостроительную справку, составляем договор задатка и готовим пакет документов, который нотариус получает до сделки. Если вы живёте за границей, мы согласуем доверенность с вашим юристом, чтобы вам не пришлось приезжать. Вы подписываете, а бумажная работа идёт на шаг впереди.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли разместить объявление без энергетического сертификата?
Нет. Энергетический класс должен быть указан в объявлении с первого дня, а региональные власти штрафуют и владельца, и портал или агентство, которые публикуют объявление без него. Заказ сертификата занимает около недели: с этого и стоит начать.
Что, если сообщество выдаёт справку дольше 7 дней?
Закон устанавливает этот срок и возлагает на секретаря и председателя ответственность за убытки от задержки. Запросите справку письменно, как только появится покупатель, и сохраните запрос. Если день сделки наступит, а справки не будет, покупатель может от неё отказаться, но не обязан.
У моего загородного дома нет разрешения. Могу ли я его продать?
Да, но с ясным правовым статусом. Если дом достроен более 6 лет назад, вы можете запросить в мэрии решение об AFO, которое признаёт постройку, разрешает работы по её содержанию и подключение коммунальных услуг и вносится в реестр недвижимости. В Андалусии это обычная процедура; без неё большинство банков не станут финансировать покупку.
Нужно ли погасить ипотеку до продажи?
Нет: обычно её гасят в момент сделки, по справке банка об остатке долга и за счёт платежа покупателя. Заранее стоит сделать другое: снять в реестре ипотеку, которую вы уже выплатили, но которая всё ещё значится в nota simple, потому что это занимает от одного до трёх месяцев.
