Сколько стоит моё жильё?

Ваше жильё стоит столько, сколько осведомлённый покупатель готов заплатить за него сегодня, и эта цифра получается из сравнения с тем, что действительно было продано в вашем районе за последние месяцы среди похожих объектов, с поправкой на то, чего у вашего жилья больше или меньше. Она не получается из того, что просят ваши соседи на порталах: это цены в объявлениях, и они редко совпадают с тем, что подписывается у нотариуса.

Цена в объявлении, цена сделки, банковская оценка или референтная стоимость?

Четыре разные цифры.

Два замечания. Референтная стоимость не является оценкой вашего жилья: никто из Catastro его не осматривал. Её можно посмотреть на электронном портале Catastro; она говорит покупателю, какой налог он заплатит, а не какую цену просить вам. А ипотечная оценка появляется, когда покупатель уже есть: если она окажется ниже согласованной цены, банк даст меньше, и сделка может пошатнуться.

Почему порталы показывают цены, которые не являются ценами продажи?

Потому что портал знает только, сколько просит каждый владелец, а не сколько он подписывает. Цена сделки остаётся у нотариуса. То, что вы видите, набрав в поиске «квартиры на моей улице», является витриной желаний.

Разрыв между ними измерен. По данным отчёта Fotocasa Research «Experiencia en compraventa en 2025», 52% покупателей пытались торговаться, 83% из них добились скидки, и в 77% случаев скидка была меньше 10%. А по данным Idealista, 14% объявлений о продаже снизили цену в первом квартале 2026 года (20% в Мадриде и 18% в Малаге).

Поэтому наши оценки исходят из закрытых сделок: наших собственных, сделок сети агентств, с которыми мы работаем на Коста-дель-Соль, и данных нотариусов и реестра недвижимости.

Как цена рассчитывается по аналогам?

Ищутся сделки последних месяцев с объектами, максимально похожими на ваш, а затем вносятся поправки на различия, фактор за фактором. Что сравнивается:

• Район и жилой комплекс: по возможности та же улица или тот же комплекс; если нет, тот же район и то же расстояние до пляжа или метро.
• Квадратные метры: общая и полезная площадь и то, как она распределена (длинный коридор стоит меньше).
• Этаж, лифт и ориентация.
• Открытые пространства: терраса, сад и вид, и можно ли ими действительно пользоваться или они существуют только на бумаге.
• Парковка и кладовая: входят ли они в цену и оформлены ли тем же актом.
• Состояние: совсем новое, после ремонта, готовое к заселению или требующее ремонта.
• Год и здание: возраст, качество строительства, порядок в финансах сообщества собственников, предстоящие целевые сборы.

Имея три или четыре хороших свежих аналога, берут цену квадратного метра каждого и корректируют её: гараж, которого у вас нет, вычитается; вид, которого нет у аналога, прибавляется. В результате получается узкий диапазон, и внутри него стартовая цена выбирается исходя из стратегии продажи: сколько покупателей прямо сейчас есть на ваше жильё и насколько вы торопитесь.

Что действительно повышает стоимость, а что меньше, чем кажется?

Зависит от того, где находится жильё. На Коста-дель-Соль покупатель платит за море, свет и террасу; в Мадриде за улицу, этаж и лифт.

Что будет, если я завышу цену? А если занижу?

Завышенная цена стоит денег, потому что интерес сосредоточен в самом начале. По данным Idealista, из жилья, проданного в первом квартале 2026 года, 13% провисело в объявлениях меньше недели, а 23% продано до истечения первого месяца: больше трети ушло за тридцать дней.

Когда ваше жильё появляется на портале, покупатели с оповещениями получают его в тот же день, агенты сверяют его с запросами своих клиентов, а портал показывает его наверху, потому что оно новое. Если цена не соответствует рынку, эта первая волна отсеивает его без просмотра и больше не возвращается. Когда вы снижаете цену через два месяца, объявление оказывается ниже и с пометкой «цена снижена»: кто его видит, решает, что оно не продаётся, и ждёт следующего снижения. Объект «перегорел»: он продастся, но позже и часто ниже, чем мог бы в начале. В Испании нет исследования, которое измеряло бы эту потерю; известно лишь, что 14% объявлений снизили цену всего за один квартал 2026 года (Idealista).

Заниженную цену заметить труднее: жильё продаётся за несколько дней, с несколькими предложениями, и никто не скажет вам, сколько вы недополучили. Стартовая цена не должна быть ни «чуть выше, чтобы было куда уступать», ни «ниже, чтобы продать быстро»: это цена, которая привлекает покупателей первых недель и оставляет место для серьёзного предложения, которое закроет сделку.

Как воспринимает цену международный покупатель?

В своей валюте, а курс меняется каждую неделю. По официальным курсам Banco de España, 26 февраля 2025 года евро стоил 0,829 фунта, а 31 декабря 2025 года 0,873 фунта: для британского покупателя одно и то же жильё по той же цене в евро подорожало на 5% за десять месяцев, хотя вы ничего не меняли. В шведских кронах произошло обратное (с 11,14 до 10,82 за евро: жильё подешевело), а норвежская крона почти не сдвинулась.

Поэтому рост их валюты приводит покупателей на побережье, а падение их сдерживает, и поэтому они торгуются круглыми суммами в своей валюте: для них нет разницы между 495 000 и 500 000 евро, если в фунтах это выглядит одинаково. Стратегия продажи, рассчитанная на такого покупателя, учитывает, в какой валюте он мыслит и когда ему выгодно закрыть сделку.

Что видит архитектор и не измеряет оценщик?

Три вещи, и все три влияют на цену.

Реальная площадь. Escritura (нотариальный документ о праве собственности), Catastro и реальность не всегда совпадают: застеклённые террасы, которые нигде не зарегистрированы, крыльцо, которое учтено в Catastro, но не в реестре недвижимости. Мы обмеряем жильё и говорим, какие метры вы сможете отстоять, а какие лучше сначала узаконить (документы для продажи).

Что можно сделать. Кухню, которую можно открыть в гостиную, третью спальню, которая поместится, крышу, на которой при надлежащем разрешении можно надстроить пентхаус. Покупатель платит за то, что видит, и за то, что, как он понимает, сможет сделать; с эскизом и ориентировочной стоимостью разговор меняется. В этом преимущество продажи через агентство, которое также проектирует и делает ремонт.

Что покупатель вычтет из цены. Сырость, старые коммуникации, остекление без разрешения, предстоящие целевые сборы. Покупатель, его юрист и его оценщик их заметят и вычтут их стоимость из цены. Если мы узнаем о них первыми, мы вместе с вами решим, что исправить, о чём сообщить и что учесть в цене (как подготовить жильё к продаже).

Как Grupo dhoce оценивает жильё и чем эта оценка не является?

Два или три дня и четыре шага.

• Осмотр. Агент из вашего района и, если объект того требует, архитектор: мы обмеряем, фотографируем и отмечаем состояние, вид, здание и то, что можно сделать.
• Аналоги. Сделки, закрытые за последние месяцы: наши собственные, сделки сети агентств Коста-дель-Соль и данные нотариусов и реестра недвижимости. Никогда не только объявления.
• Отчёт. Обоснованный ценовой диапазон, фактор за фактором, с аналогами, которые его подтверждают. В письменном виде и остаётся у вас, продаёте вы с нами или нет.
• Стратегия продажи. Стартовая цена, что подготовить до съёмки, на какого покупателя она рассчитана и чего ждать в первые недели.

Чем она не является: официальной оценкой. Для ипотеки, наследства или развода нужен отчёт оценочной компании, аккредитованной Banco de España. Наша оценка помогает решить, по какой цене выставить жильё, и продать его в те недели, когда на него смотрит больше всего людей, и она не налагает никаких обязательств.