Налоги при продаже жилья в Испании

Продавая жильё в Испании, вы платите два налога: IRPF (налог на доходы физических лиц) с полученного прироста, по ставке от 19 до 30% от этого прироста (а не от цены), и муниципальную plusvalía, которую взимает ayuntamiento (мэрия) за рост стоимости земли. Если вы продаёте своё основное жильё и вам больше 65 лет или вы в течение двух лет вкладываете деньги в другое основное жильё, IRPF может оказаться нулевым.

Этот гид написан для владельцев, которые являются налоговыми резидентами Испании. Если вы живёте за границей и продаёте испанскую недвижимость, правила другие (удержание 3%, форма 210), и мы разбираем их в гиде о продаже для нерезидентов. Все цифры ниже действуют на 2026 год и служат ориентиром, а не консультацией: проверьте их у своего налогового консультанта до подписания.

Что именно вы платите при продаже?

Как рассчитывается прирост капитала?

Прирост равен разнице между стоимостью отчуждения и стоимостью приобретения (статья 35 Ley 35/2006 del IRPF, закона о налоге на доходы физических лиц). Это не просто цена продажи минус цена покупки: с одной стороны расходы прибавляются, с другой вычитаются, и если сделать это правильно, налог заметно уменьшится.

К стоимости приобретения прибавляются: уплаченная вами цена; налоги и расходы той покупки (налог на передачу собственности или НДС, нотариус, реестр недвижимости, gestoría); а также вложения и улучшения, которые повысили стоимость жилья (пристройка, капитальный ремонт, тепловой насос), всегда с полным счётом и подтверждением оплаты. Текущее содержание не учитывается (покраска, замена котла на равноценный), как и проценты по ипотеке, IBI (ежегодный налог на недвижимость) и взносы сообщества собственников. Если жильё сдавалось, вычитается амортизация, учтённая в те годы.

Из стоимости отчуждения вычитаются: комиссия агентства, сама муниципальная plusvalía, энергетический сертификат и расходы на погашение ипотеки.

Шкала налога на сбережения в 2026 году

Прирост включается в налоговую базу сбережений и облагается по ступеням. Шкалу установил Ley 7/2024 (закон о налоговой реформе 2024 года) с 1 января 2025 года, и в 2026 году она продолжает действовать. Она одинакова в Андалусии, Мадриде и во всех остальных регионах общего налогового режима: по доходам от сбережений региональных различий нет.

Шкала прогрессивная: с прироста в 100 000 евро платится 19% с первых 6 000, 21% со следующих 44 000 и 23% с остатка.

Когда IRPF с продажи не платится?

Три освобождения, о которых стоит знать до выставления жилья на продажу, потому что некоторые требуют планирования:

• Вам больше 65 лет, и вы продаёте основное жильё. Весь прирост освобождается от налога, реинвестировать ничего не нужно (статья 33.4.b). Жильё должно было быть вашим постоянным местом проживания не менее трёх лет подряд, и вы должны были владеть им в полной собственности. Если жильё принадлежит супругам и 65 исполнилось только одному из них, освобождение распространяется на его половину.
• Реинвестирование в другое основное жильё. Если вы направите вырученные деньги на покупку или реконструкцию другого жилья, которое станет вашим основным, прирост освобождается (статья 38.1). Срок составляет два года, считая с даты на дату, независимо от того, покупаете вы до продажи или после. Если реинвестируется только часть, освобождение пропорционально. При непогашенной ипотеке сумма для реинвестирования равна цене минус остаток долга. Если реинвестирование приходится не на год продажи, укажите в декларации за этот год, что намерены реинвестировать.
• Пожизненная рента, для тех, кому больше 65. Вы продаёте любую недвижимость (в том числе не основное жильё) и в течение шести месяцев направляете деньги на страховую пожизненную ренту в свою пользу: прирост освобождается в пределах 240 000 евро реинвестированной суммы (статья 38.3); всё, что сверх этого, облагается пропорционально.

Если вы купили жильё до 1995 года, понижающие коэффициенты уменьшают часть прироста (в пределах 400 000 евро стоимости отчуждения). А если вы продаёте в убыток, вы ничего не платите и можете зачесть убыток в счёт других доходов от сбережений в течение четырёх лет.

Что такое муниципальная plusvalía и кто её платит?

Plusvalía (официально Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) облагает рост стоимости земли, а не здания, со дня покупки до дня продажи. Платит её продавец. Единственное исключение: если продавец не является резидентом Испании, отвечает за налог покупатель как заменяющий налогоплательщик, поэтому в таких сделках сумму удерживают из цены у нотариуса. Подробнее в гиде для нерезидентов.

Два способа расчёта

После реформы ноября 2021 года вы выбираете тот способ, который даёт меньшую сумму, и мэрия обязана его принять:

• Объективный метод. База равна кадастровой стоимости земли (она указана в квитанции IBI), умноженной на коэффициент, который зависит от числа лет владения. Коэффициенты являются предельными по закону; мэрия может применять более низкие.
• Метод фактического прироста. База равна разнице между ценой продажи и ценой покупки, применённой только к доле земли (соотношение кадастровой стоимости земли и общей кадастровой стоимости). Выгоден, когда жильё подорожало мало.

Затем мэрия применяет к этой базе свою ставку, не выше законного предела в 30%. Предельные коэффициенты, действующие в 2026 году (указ декабря 2025 года их повысил, но парламент отменил его 27 января 2026 года, и вернулись значения 2024 года), выглядят так:

А если вы продаёте без прироста?

Если земля не подорожала (вы продаёте дешевле, чем купили, или за ту же цену), plusvalía платить не нужно. Но это не происходит само собой: вы подаёте в мэрию декларацию, прикладываете обе escrituras (нотариальные акты покупки и продажи) и подтверждаете, что прироста не было (статья 104.5 Ley de Haciendas Locales, закона о местных финансах).

Что зависит от конкретной мэрии

Ставку, коэффициенты и льготы определяет каждый муниципалитет:

• Эстепона применяет ставку 20% по своим налоговым постановлениям на 2025 год, что намного ниже предела, и сохраняет льготу 95% для наследников.
• Город Мадрид применяет 29%, одну из самых высоких ставок, с льготами на унаследованное основное жильё от 95 до 40% в зависимости от стоимости земли.
• Марбелья, Бенахавис, Михас и остальные муниципалитеты имеют собственные постановления. Уточните действующую ставку в своей мэрии, прежде чем считать.

Какие ещё расходы несёт продавец?

• Энергетический сертификат. Обязателен для рекламы и продажи (Real Decreto 390/2021, правила энергетической сертификации зданий). Его выдаёт квалифицированный специалист; для квартиры площадью 90 квадратных метров он стоит от 84 до 105 евро по данным опроса потребительской организации OCU. Действует десять лет (пять, если класс G). В Андалусии и Мадриде за регистрацию пошлина не взимается. За продажу без сертификата грозит штраф от 300 до 6 000 евро.
• Погашение ипотеки. Если вы ещё должны банку, долг гасится из цены продажи у того же нотариуса. Расходов два: комиссия банка за досрочное погашение (Ley 5/2019, закон об ипотечном кредитовании, ограничивает её 2% при фиксированной ставке и 0,25 или 0,15% при плавающей, и только в первые годы) и снятие ипотеки в реестре, около 1 000 евро на нотариуса, реестр и gestoría.
• Комиссия агентства. Законного тарифа нет; на рынке она составляет от 3 до 5% от цены плюс 21% НДС и согласовывается письменно в договоре поручения на продажу. Она вычитается из вашего прироста.

Чтобы понять, от какой цены отталкиваться, прочитайте гид сколько стоит моё жильё.

Расчёт на примере

Квартира в Эстепоне куплена в 2012 году за 200 000 евро, налоги и расходы при покупке составили 16 000 евро, ремонт кухни и ванных комнат по счетам обошёлся в 20 000 евро. Вы продаёте её в 2026 году за 360 000 евро. Кадастровая стоимость земли составляет 60 000 евро; вам меньше 65 лет, и реинвестировать вы не собираетесь.

Муниципальная plusvalía (объективный метод). Прошло четырнадцать лет, коэффициент 0,09: база 5 400 евро. По ставке Эстепоны 20% получается 1 080 евро. Та же продажа в городе Мадриде по ставке 29% дала бы 1 566 евро.

Налог IRPF.

• Стоимость приобретения: 200 000 + 16 000 + 20 000 = 236 000 евро.
• Расходы на продажу: комиссия агентства 5% плюс НДС (21 780 евро), plusvalía (1 080), энергетический сертификат (100) и погашение ипотеки (1 000): 23 960 евро.
• Стоимость отчуждения: 360 000 минус 23 960 = 336 040 евро.
• Прирост: 336 040 минус 236 000 = 100 040 евро.
• Налог к уплате: 6 000 по 19% (1 140) + 44 000 по 21% (9 240) + 50 040 по 23% (11 509) = 21 889 евро, то есть 21,9% от прироста.

Если бы тому же владельцу было 66 лет, а квартира была его основным жильём с 2012 года, IRPF был бы нулевым, и он заплатил бы только 1 080 евро plusvalía.

Когда и как подавать декларацию?

• Муниципальная plusvalía: в течение 30 рабочих дней после подписания escritura. В Мадриде и большинстве муниципалитетов это самостоятельный расчёт через электронный портал мэрии; если прироста нет, вместо этого подаётся декларация.
• IRPF: в декларации за следующий год. Продажа 2026 года декларируется весной 2027 года. Для ориентира: кампания Renta 2025 проходит с 8 апреля по 30 июня 2026 года (до 25 июня, если вы платите прямым дебетом).
• Документы: храните escrituras, счета и квитанцию об уплате plusvalía не менее четырёх лет; при освобождении за реинвестирование или применении коэффициентов для покупок до 1995 года храните их бессрочно.