Продажа унаследованного жилья в Испании

Чтобы продать унаследованное жильё, сначала нужно стать его владельцем по документам: принять наследство у нотариуса, уплатить налог на наследство (Impuesto de Sucesiones) и муниципальную plusvalía и зарегистрировать жильё на своё имя в реестре недвижимости (Registro de la Propiedad). Только после этого можно подписать продажу, а у самой продажи свои налоги.

Ниже этот путь изложен по порядку, с цифрами 2026 года для Андалусии и Мадрида, расчётом на примере и таблицей сроков. Это ориентир: пройдитесь по нему со своим консультантом.

Что нужно сделать, прежде чем продавать?

Пока жильё ещё записано на вашего отца или мать, продать его нельзя. Вот шаги; обычно их ведёт нотариальная контора или gestor (агент, который занимается административными делами):

1. Свидетельство о смерти. Его выдаёт Registro Civil (реестр актов гражданского состояния); обычно им занимается похоронное бюро.
2. Справка о последних волеизъявлениях. В ней указано, было ли завещание и у какого нотариуса. Её запрашивают в Министерстве юстиции (форма 790, около 4 евро) по истечении 15 рабочих дней со дня смерти.
3. Если завещания не было, декларация о наследниках. Её оформляют у нотариуса по последнему адресу умершего, при двух свидетелях; в ней определяется, кто наследует по закону.
4. Опись и нотариальный акт о принятии и разделе наследства. Имущество и долги перечисляют, оценивают и распределяют. Акт подписывают все наследники (или их представитель по доверенности). Именно здесь решается, по какой стоимости пойдёт жильё, и эта стоимость очень важна потом.
5. Налоги на наследство: налог на наследство и муниципальная plusvalía (следующие разделы).
6. Регистрация в реестре недвижимости.

Сколько налога на наследство платят в Андалусии и в Мадриде?

Налог на наследство каждый наследник платит с того, что получает, а декларацию подают в регионе, где жил умерший (а не там, где находится жильё, если только умерший не был нерезидентом). Срок составляет 6 месяцев со дня смерти, с продлением ещё на 6, если запросить его в течение первых 5; за продление начисляются проценты за просрочку.

Для супруга, детей, внуков и родителей (группы I и II) в 2026 году налог почти символический в обоих регионах:

Два предупреждения. Вычет за основное жильё требует не продавать его 3 года (Андалусия) или 5 (Мадрид): если вы собираетесь продать сейчас, не применяйте его, иначе вернёте его с процентами (в Андалусии, с вычетом в миллион, он редко бывает нужен). А между братьями и сёстрами и в пользу племянников налог действительно ощутим, особенно в Андалусии: посчитайте всё, прежде чем принимать наследство.

А если наследник не живёт в Испании?

Налог за жильё он всё равно платит в Испании (нерезиденты облагаются налогом на своё имущество в Испании), но дело ведёт общегосударственная налоговая служба (Oficina Nacional de Gestión Tributaria), а не Junta de Andalucía и не регион Мадрид. После решения Европейского суда 2014 года и Ley 26/2014 (закона о налоговой реформе 2014 года) он может применить правила региона, где жил умерший, а с 2022 года эта возможность уже не зависит от проживания в Европейском союзе: сын, который живёт в Лондоне или Буэнос-Айресе, наследует квартиру в Эстепоне с андалусским вычетом. Если он живёт за пределами ЕС или Европейской экономической зоны, он обязан назначить налогового представителя в Испании.

Что такое муниципальная plusvalía при наследовании?

Мэрия по месту нахождения жилья взимает plusvalía (IIVTNU, налог на рост стоимости земли) за то, насколько выросла стоимость земли, пока ею владел умерший. При наследовании её платит наследник, в течение 6 месяцев со дня смерти, с продлением до одного года. Расчёт такой же, как при продаже: он объяснён в гиде какие налоги вы платите при продаже жилья.

Закон позволяет каждой мэрии давать льготу до 95%, когда наследуют супруг, дети или родители, и почти всегда её дают только по заявлению: если вы не заявите её в декларации, которую подаёте сами, её не применят.

• Эстепона сохраняет льготу 95% для наследников, которую заявляют в самой декларации (статья 10 её муниципального постановления). В последние годы она требовала таких условий, как совместное проживание с умершим; проверьте действующие требования, прежде чем на неё рассчитывать.
• Город Мадрид даёт льготу на основное жильё умершего в зависимости от кадастровой стоимости земли: 95% до 60 000 евро, 85% до 100 000, 70% до 138 000 и 40% выше.
• Марбелья, Бенахавис, Михас и остальные имеют собственные муниципальные постановления.

А когда вы продаёте жильё, plusvalía платится снова, на этот раз за период со дня смерти до продажи. Если не прошёл год, коэффициент считается пропорционально полным месяцам; при продаже в том же месяце он равен нулю.

Почему наследство нужно зарегистрировать до продажи?

Реестр недвижимости не зарегистрирует наследство без подтверждения уплаты налога на наследство и plusvalía (статья 254 Ley Hipotecaria, закона об ипотеке), а нотариус не удостоверит продажу, если продавцы не значатся владельцами. Регистрация занимает около 15 рабочих дней. Учитывайте это, согласуя даты с покупателем: хорошо организованное оформление наследства занимает от 3 до 6 месяцев со дня смерти до момента, когда жильё готово к продаже.

Что меняется, когда вы продаёте унаследованное жильё?

После продажи каждый наследник декларирует прирост по своей доле в налоге на доходы (IRPF, или его аналоге для нерезидентов, если он живёт за границей). И вот главное: стоимость приобретения это не то, что заплатили ваши родители, а стоимость, которую вы задекларировали в налоге на наследство, датированная днём смерти. С 2022 года эта стоимость не может быть ниже референтной стоимости Catastro (valor de referencia); если вы задекларируете больше (вплоть до рыночной стоимости), действует задекларированная сумма. К этой стоимости прибавляются налог на наследство, plusvalía, нотариус и регистрация наследства.

Поэтому правильная оценка наследства потом экономит налоги: в Андалусии и Мадриде, при льготе 99%, задекларировать жильё по рыночной стоимости почти ничего не стоит в налоге на наследство и уменьшает прирост, который будет облагаться IRPF; кто ограничивается референтной стоимостью, обычно ниже рыночной, платит разницу при продаже. Подкрепите цифру оценкой или экспертной оценкой на ту дату.

Если наследников несколько

• Продажу подписывают все, лично или по нотариальной доверенности (из-за границы: у местного нотариуса с апостилем или в консульстве).
• Наследник может продать свою долю другому наследнику или третьему лицу, но у остальных есть месяц на право выкупа, а покупатели долей платят намного ниже рынка. Обычное решение: один оставляет жильё себе и выплачивает компенсацию остальным (extinción de condominio, прекращение общей собственности, которое облагается налогом меньше, чем покупка).
• Если кто-то не хочет продавать, любой из них может потребовать раздела общего имущества: поскольку квартиру разделить нельзя, судья назначает продажу с аукциона, с расходами и по худшей цене. Договориться почти всегда выгоднее.

Расчёт на примере

Сын наследует квартиру матери в Эстепоне, которую она купила 25 лет назад. Референтная стоимость Catastro составляет 180 000 евро, но экспертная оценка определяет её в 220 000 евро, и он декларирует 220 000.

• Налог на наследство (Андалусия): 220 000 минус вычет 1 000 000: база нулевая. Налог: 0 евро.
• Plusvalía за наследование: кадастровая стоимость земли 60 000 евро, 25 лет, коэффициент 0,40: база 24 000 евро по ставке 20%, 4 800 евро. С льготой 95%, 240 евро.
• Нотариус и регистрация наследства: около 1 500 евро.

Через восемнадцать месяцев он продаёт квартиру за 260 000 евро.

• Plusvalía за продажу: один полный год, коэффициент 0,15: база 9 000 евро по ставке 20%, 1 800 евро.
• IRPF. Стоимость приобретения: 220 000 + 240 + 1 500 = 221 740 евро. Расходы на продажу (агентство 5% плюс НДС, plusvalía, энергетический сертификат): 17 630 евро. Стоимость отчуждения: 242 370 евро. Прирост: 20 630 евро. Налог: 6 000 по ставке 19% (1 140) + 14 630 по ставке 21% (3 072): 4 212 евро.

Если бы он задекларировал только референтную стоимость в 180 000 евро, прирост составил бы 60 630 евро, а налог 12 825 евро: больше 8 600 евро разницы из-за одной цифры в акте о наследстве.

Какие расходы и документы нужны для продажи?

Те же, что и при любой продаже: nota simple (выписка из реестра недвижимости), энергетический сертификат, квитанция IBI (налога на недвижимость), справка от сообщества собственников, погашение ипотеки, комиссия агентства. Полный список в гиде документы для продажи жилья. Три ситуации, частые в унаследованном жилье:

• С арендатором. Договор аренды продолжается с покупателем до окончания срока. Перед продажей нужно уведомить арендатора о цене и условиях: у него есть 30 календарных дней преимущественного права покупки (статья 25 LAU, закона об аренде), а уведомление действует 180 дней.
• С ипотекой. Долг наследуется вместе с жильём. Запросите в банке справку об остатке долга; его гасят из цены в момент того же подписания, как при любой продаже.
• Старый дом. Во многих родительских домах нет разрешения на заселение, есть пристройки без разрешения или зарегистрированная площадь отличается от реальной, и банк покупателя увидит это при оценке. Прежде чем выставлять жильё на продажу, попросите архитектора проверить градостроительный статус и сказать, что можно узаконить (декларация о постройке по давности, технический сертификат или, на землях сельскохозяйственного назначения, признание AFO, которое не легализует, но позволяет продать с гарантиями). Такой подход мы применяем в наших проектах, и он не даёт продаже сорваться у нотариуса.

Сроки в одной таблице