Продажа жилья в Испании нерезидентом

Да, продать испанское жильё можно, не приезжая в Испанию, а налоговая сторона проще, чем кажется: покупатель удерживает 3% цены и перечисляет их в налоговую от вашего имени, вы подаёте одну декларацию в течение четырёх месяцев, и если эти 3% оказались больше налога, который вы реально должны, разницу вам вернут. Ставка на прирост капитала в 2026 году составляет 19% для всех нерезидентов, включая британцев.

В этом гиде разобраны удержание, две налоговые формы, муниципальный налог plusvalía, документы и расчёт на примере. Он написан для владельца, который живёт в Великобритании, Ирландии, Скандинавии или Центральной Европе и продаёт жильё на Коста-дель-Соль. Цифры действуют на октябрь 2026 года; ваш юрист или gestor (специалист по налоговым и административным вопросам) должен подтвердить их для вашего случая, потому что каждая продажа индивидуальна.

Что такое удержание 3% и кто его платит?

Когда нерезидент продаёт недвижимость в Испании, покупатель по закону обязан удержать 3% согласованной цены и перечислить их в Agencia Tributaria (испанская налоговая служба) в течение месяца после подписания escritura, нотариального договора купли-продажи (статья 25.2 Ley del IRNR, закона о налоге на доходы нерезидентов). Покупатель делает это по форме 211 и должен передать вам копию квитанции. Сохраните её: без неё вернуть 3% не получится.

• Это не налог, а авансовый платёж в счёт вашего налога на прирост капитала. Если вы должны меньше, разницу вернут; если больше, вы доплатите остаток.
• Удержание считается от всей цены, а не от вашей прибыли. При продаже за 400 000 евро покупатель удержит 12 000 евро, сколько бы вы ни заплатили за жильё.
• Если покупатель не перечислит эту сумму, обременение по ней остаётся на самой недвижимости.

Избежать удержания можно только одним способом: подтвердить налоговое резидентство в Испании справкой Agencia Tributaria. Для настоящего нерезидента освобождения нет.

Какую форму подавать и когда?

Вы подаёте форму 210 (Modelo 210), в которой декларируете фактический прирост. Agencia Tributaria устанавливает срок в три месяца, отсчитываемых после окончания месячного срока покупателя, так что на практике у вас четыре месяца с даты подписания escritura. Декларация обязательна при любом результате: к возврату, к доплате или нулевая.

Прирост капитала равен разнице между двумя величинами:

Сохраняйте все счета. Новая кухня или остеклённая терраса с надлежащим счётом уменьшают облагаемый прирост; одной банковской выписки для этого обычно недостаточно.

Сколько налога на прирост платит нерезидент в 2026 году?

19% от прироста, в какой бы стране вы ни жили. Agencia Tributaria указывает это на своей странице о доходах от продажи недвижимости, а основание даёт статья 25.1.f Ley del IRNR, которая применяет ставку 19% к приросту капитала от отчуждения имущества без различий по месту жительства.

Вы можете встретить утверждение, что после Brexit британские продавцы платят 24%. Здесь смешаны две ставки. 24% являются общей ставкой для других доходов, например от аренды, если владелец живёт за пределами ЕС или ЕЭЗ; резиденты ЕС и ЕЭЗ платят с таких доходов 19% и могут вычитать расходы. С продажи самой недвижимости ставка для всех 19%. Brexit действительно сказался на освобождении при реинвестировании: резидент ЕС или ЕЭЗ, который продаёт своё основное жильё и полностью вкладывает сумму в новое основное жильё, может не облагать прирост налогом; резидент Великобритании больше этого сделать не может.

Изменения 2026 года (Orden HAC/623/2026, приказ Министерства финансов) не затронули ни срок декларации по продаже, ни ставку; они коснулись только ежегодной декларации по вменённому доходу и доходу от аренды.

Как вернуть излишне удержанную сумму и сколько это занимает?

Возврат запрашивается в той же форме 210: если 19% от вашего прироста меньше удержанных 3%, декларация получается к возврату, и вы указываете счёт для зачисления. Если вы продали в убыток, вы запрашиваете возврат всех 3%.

По закону у налоговой есть шесть месяцев на выплату, считая от окончания срока подачи декларации; после этого, если задержка по её вине, проценты за просрочку начисляются автоматически (статья 31 Ley General Tributaria, общего налогового закона). На практике юристы на побережье говорят, что возврат приходит через шесть–двенадцать месяцев после подачи, а перед выплатой его проверяют.

Чаще всего при этой проверке возникает проблема с ежегодным налогом для нерезидентов. Каждый нерезидент, владеющий недвижимостью в Испании, обязан ежегодно подавать форму 210 по вменённому доходу от жилья, которым пользуется сам, или по доходу от аренды, и многие владельцы о нём даже не слышали. Когда вы запрашиваете возврат 3%, Agencia Tributaria проверяет последние четыре года (срок давности по статье 66 Ley General Tributaria) и может зачесть ваш долг в счёт суммы к возврату. Попросите своего gestor проверить эти годы до продажи: урегулировать их дешевле, чем получить урезанный возврат со штрафными надбавками.

А как быть с муниципальной plusvalía?

Plusvalía municipal: так называется налог ayuntamiento (мэрии) на рост стоимости земли с момента вашей покупки. Обычно его платит продавец. Когда продавец является физическим лицом-нерезидентом, закон делает покупателя заменяющим налогоплательщиком (статья 106.2 Ley de Haciendas Locales, закона о местных финансах): мэрия может потребовать налог с покупателя, а тот затем вправе взыскать его с вас.

У нотариуса это решается одним из двух способов:

1. Покупатель удерживает из цены расчётную сумму plusvalía, платит её в мэрию в течение тридцати рабочих дней и рассчитывается с вами по квитанции.
2. Вы платите налог сами или его платит ваш юрист по доверенности, и вы показываете покупателю подтверждение.

Подходят оба варианта; в escritura должно быть указано, какой выбран. После реформы 2021 года налог можно рассчитать двумя способами (объективным методом по кадастровой стоимости земли или по фактическому приросту, который видно из двух escrituras) и выбрать меньший; если земля не подорожала, что подтверждается обеими escrituras, платить ничего не нужно. Ставки зависят от мэрии. Если plusvalía платите вы, она считается расходом на продажу и уменьшает облагаемый прирост.

Какие документы и расходы характерны именно для продавца-нерезидента?

Большая часть списка та же, что и для любого продавца (см. документы для продажи жилья). Вот те, на которых чаще всего спотыкаются владельцы, живущие за границей:

• NIE. Он нужен каждому продавцу, указанному в документе о праве собственности (идентификационный номер иностранца в Испании). Сам номер бессрочный, но некоторые нотариусы просят свежую справку, а покупателю ваш NIE нужен для подачи формы 211. Проверьте его за несколько недель до сделки.
• Доверенность. Если вы не прилетите на подписание, вы выдаёте доверенность своему юристу: у испанского нотариуса, в испанском консульстве или у нотариуса в своей стране с гаагским апостилем и присяжным переводом на испанский. Попросите составить её именно для этой продажи, с указанием объекта.
• Энергетический сертификат. Обязателен до начала рекламы, регистрируется в Junta de Andalucía (правительство Андалусии) и действует десять лет. По данным профильных гидов, он стоит примерно от 60 до 140 евро.
• Справка от comunidad de propietarios (сообщества собственников). По статье 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal (закона о долевой собственности в многоквартирных домах) нотариус не удостоверит escritura без справки об отсутствии у вас долгов по взносам сообщества, если только покупатель прямо от неё не откажется. Администратор обязан выдать её в течение семи календарных дней.
• Справки об отсутствии задолженностей. Последняя квитанция IBI (ежегодного налога на недвижимость), оплаченные счета за коммунальные услуги и, если есть ипотека, банковская справка об остатке долга, чтобы погасить его из цены при сделке.
• Счёт в испанском банке. Цена выплачивается в евро, обычно на испанский счёт на ваше имя; с него гасятся ипотека, комиссия агентства и plusvalía, а возврат по форме 210 придёт на счёт, указанный в форме, поэтому не закрывайте его раньше времени.
• Обмен валюты. Перевод вырученных денег в фунты, кроны или франки идёт последним шагом, а курс и комиссии у обычного банка и специализированного валютного брокера сильно различаются: запросите котировку до подписания escritura.

Кто платит комиссию агентства?

В Испании комиссию агентства платит продавец, и на Коста-дель-Соль обычная ставка составляет 5% от цены продажи плюс 21% НДС; она согласовывается письменно и выплачивается при сделке. Это расход на продажу, поэтому он уменьшает облагаемый прирост, как и гонорар вашего юриста. Наша комиссия и то, что в неё входит, описаны на странице о продаже.

Расчёт на примере

Владелец из Великобритании купил квартиру в Эстепоне в 2012 году за 280 000 евро и продаёт её в 2026 году за 400 000 евро.

Без счетов за расходы на покупку и улучшения прирост составил бы 90 800 евро, а налог 17 252 евро, и вместо возврата владельцу пришлось бы доплатить 5 252 евро. Ни одна из этих цифр не является обещанием: налоговая проверяет каждую декларацию, и итоговая сумма зависит от того, что вы сможете подтвердить документами.