Бронь и arras: что вы подписываете

Прежде чем переводить деньги за жильё в Испании, убедитесь, что понимаете, что подписываете: бронирование не является распиской, а договор задатка, который называют «arras», бывает не одного вида, а трёх, и последствия отказа одной из сторон от сделки у них очень разные. Этот гид для покупателей и продавцов.

1. Почему бронирование не является распиской?

Документ о бронировании не служит доказательством того, что деньги были переданы. В зависимости от формулировок он может фиксировать цену, сроки и то, что произойдёт, если одна из сторон не пойдёт дальше.

И название ничего не решает. Документ под заголовком «бронирование», в котором есть платёж в 10% и условия о задатке с правом отказа, на практике является договором arras. Испанские суды смотрят на содержание, а не на заголовок.

Если вы действительно хотите только забронировать объект, документ должен быть составлен именно как бронирование: короткий срок, скромная сумма, обязанность добросовестно вести переговоры и никаких обязательств продать.

2. Задаток бывает не одного вида, а трёх

Всё решает правило по умолчанию: если иное ясно не согласовано, задаток считается подтверждающим.

3. Подтверждающий задаток

Он подтверждает существование договора. Никакого выхода из сделки он не открывает.

Тот, кто отказывается от сделки, не освобождается от неё ценой потери уплаченного. Другая сторона может потребовать исполнения договора либо расторгнуть его и взыскать убытки (статья 1124 Código Civil, Гражданского кодекса Испании).

Последствие, которое важно понимать: компенсация может намного превысить уплаченную сумму. Варианта «потеряю задаток и уйду» здесь нет.

4. Задаток с правом отказа

Только он позволяет отказаться от сделки. Покупатель, который отказывается, теряет уплаченное; продавец, который отказывается, возвращает его в двойном размере (статья 1454 Código Civil).

Он не предполагается. Верховный суд требует явно выраженной и недвусмысленной воли обеих сторон, и одной ссылки на статью 1454 недостаточно (STS 583/2018, de 17 de octubre, решение Верховного суда Испании).

Ошибка, которую наказывает Верховный суд, касается формулировки, а не сути. Договор под названием «задаток с правом отказа», который затем просто ссылается на статью 1454, требованиям не отвечает.

В условии должны быть отдельно и прямо указаны три вещи:

1. Что обе стороны могут отказаться от сделки в одностороннем порядке.
2. Конкретные последствия: покупатель теряет уплаченное, продавец возвращает его в двойном размере.
3. Срок, в течение которого возможен отказ.

5. Штрафной задаток

Он устанавливает штраф за неисполнение, но не освобождает нарушившую сторону от обязательств. Добросовестная сторона может потребовать исполнения договора и лишь как запасной вариант взыскать штраф.

• О размере: если штраф прямо согласован за односторонний отказ в договорах, условия которых обсуждались сторонами, суд не может его уменьшить (STS de 11 de marzo de 2014).
• Если вы закладываете высокие штрафы: когда штраф прямо согласован за односторонний отказ, применяется согласованное. В остальных случаях суд сохраняет право уменьшить его по статье 1154 Código Civil, если обязательство было исполнено частично или ненадлежащим образом.

6. До какого момента можно отказаться?

Право отказа по статье 1454 не бессрочное, но общего срока Верховный суд не установил.

Поэтому срок для отказа нужно указать в договоре. Если его не указать, возникает спор, которого можно было избежать одной строкой.

7. Перекос, о котором должен знать продавец

Возврат в двойном размере не является нейтральным условием.

На растущем рынке, если появится более выгодное предложение, выход из сделки обойдётся продавцу вдвое дороже полученного. Это стоит чётко понимать до подписания задатка с правом отказа.

И момент в пользу продавца: двойной размер не обязателен. Статья 1454 задаёт правило по умолчанию, но стороны могут сами согласовать сумму. Можно договориться о другой цифре или о верхнем пределе. Продавцу, который не хочет рисковать двойной суммой, нужно обсудить это до подписания, а не после.

8. Ипотечное финансирование: условие, которое почти никто не включает

Отказ банка в ипотеке сам по себе не возвращает вам деньги.

Верховный суд указал, что последующая невозможность исполнения, которая освобождает должника, не распространяется на того, кто должен деньги (STS de 13 de julio de 2017). Покупатель, который не может заплатить цену, не освобождается от обязательств: он либо нарушил договор, либо отказался от него. В обоих случаях деньги остаются там, где они есть.

Единственную защиту даёт условие о финансировании, прописанное в самом договоре. В нём должны быть определены пять пунктов:

• Банки: в сколько и в какие банки будет подана заявка.
• Срок: дата, к которой нужно предъявить ответ банка.
• Сумма: минимальный запрашиваемый капитал или процент на рыночных условиях.
• Доказательства: что подтверждает отказ (письменное решение банка, а не разговор).
• Добросовестность: обязанность добросовестно запрашивать финансирование.

Плохо составленное условие не защищает. Суды признавали условие невыполненным, когда покупатель запрашивал финансирование, заведомо зная, что его не одобрят. Если считать обязанность выполненной простой подачей заявки на любых условиях, само условие потеряло бы смысл.

9. Куда идут деньги?

Этот вопрос чаще всего решают на словах и реже всего письменно. До перевода в документе должно быть указано:

• Кто получает деньги: напрямую продавец или агентство на хранение.
• На каком счёте они находятся и с каким назначением платежа.
• На каких условиях они передаются продавцу и что происходит, если сделка так и не дойдёт до escritura (нотариального договора купли-продажи).

Средства, которые агентство держит на хранении, принадлежат стороне, которую оно представляет, а не агентству. Направить их куда-либо ещё можно только с письменного разрешения владельца.

В dhoce этот пункт закрепляется письменно в каждой сделке.

10. Если покупатель иностранец

Три момента, которые определяют график и которые лучше решить до подписания задатка, а не после:

• NIE: идентификационный номер иностранца, нужный для подписания escritura и работы с испанскими банками. Его оформление требует времени, и срок по договору задатка должен это учитывать.
• Доверенность: если покупатель не может присутствовать на подписании, доверенность нужно оформить заранее, а если она подписана за пределами Испании, то с гаагским апостилем и присяжным переводом.
• Какая версия имеет преимущество: если договор двуязычный, в нём должно быть прямо сказано, какая версия имеет преимущественную силу при расхождениях. Без такого условия спор в итоге решает суд.

11. Прежде чем подписывать и переводить деньги, проверьте

1. Какой это вид задатка и прямо ли это сказано в условии.
2. Что происходит с уплаченными деньгами и где они хранятся.
3. В каких случаях вы можете их вернуть, а в каких нет.
4. До какой даты возможен отказ.
5. Что будет, если в итоге вы не получите финансирование.

Удачная покупка начинается не с поиска дома. Она начинается с точного понимания того, что вы подписываете.

Информационный материал подготовлен Grupo dhoce. Он не является юридической консультацией и не заменяет профессиональной проверки конкретного договора. У каждой сделки свои обстоятельства.