Четыре площади вашего жилья

У жилья в Испании не одна площадь, а четыре. Полезная площадь это то, по чему вы ходите; общая площадь добавляет стены и перегородки; общая площадь с долей в общем имуществе добавляет вашу часть подъезда, лестницы или бассейна, и именно её публикует Catastro (испанский налоговый кадастр недвижимости); а edificabilidad (допустимая площадь застройки) показывает, сколько разрешает построить градостроительный план. В объявлениях чаще всего указывают самую большую цифру, поэтому, прежде чем сравнивать цены за квадратный метр, уточните, о каком метре идёт речь.

Почему у жилья в Испании четыре площади?

Потому что каждая отвечает на свой вопрос. Полезная площадь говорит, сколько у вас места для жизни. Общая площадь говорит, сколько жильё занимает как постройка. Общая площадь с долей в общем имуществе говорит, какая часть всего здания приходится на вас, и именно её оценивает Catastro. А допустимая площадь застройки говорит, что ещё можно сделать с участком.

Первые три идут от меньшей к большей: каждая добавляет что-то к предыдущей. Четвёртая устроена иначе. Она измеряет не то, что есть, а то, что разрешает градостроительный план, и поэтому никогда не появляется ни в объявлении, ни в Catastro.

Если вы привыкли покупать в Великобритании или Северной Европе, где в объявлениях обычно указывают внутреннюю площадь, здесь вас ждёт главный сюрприз: в Испании заглавная цифра часто включает стены и долю бассейна.

Что такое полезная площадь?

Это то, по чему вы ходите: площадь пола жилья, измеренная по внутренней поверхности стен. В неё не входят площадь под перегородками, стенами и колоннами, а также пол с высотой до потолка менее 1,50 метра (например, низкая часть мансарды).

Террасы учитываются по-разному в зависимости от цели измерения. По андалусским правилам информирования потребителей (Decreto 218/2005, de 11 de octubre) и для жилья с государственной поддержкой (Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre) полезная площадь включает половину частных террас, эркеров и площадок для сушки белья, но с ограничением: не более 10% закрытой полезной площади. А при оценке для ипотеки полезная площадь, наоборот, не включает открытые пространства, их указывают отдельно (Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, правила оценки недвижимости).

В Андалусии объявление с описанием жилья обязано указывать его полезную площадь. Этого требует Decreto 218/2005 от каждого, кто продаёт или рекламирует жильё профессионально. Если в объявлении написано просто «квадратные метры», спросите, какие именно.

Что такое общая площадь?

Это полезная площадь без вычета места под перегородками, колоннами и коммуникационными шахтами плюс наружные стены: фасадные полностью, а общие с соседом или с лестничной клеткой наполовину. Так её определяет Orden ECO/805/2003 для оценки, и в похожих выражениях Decreto 218/2005 в Андалусии.

Обычно именно эта цифра стоит в escritura и в Registro de la Propiedad (реестре недвижимости), потому что её заявляли при регистрации постройки.

Террасы учитываются в зависимости от того, крытые они или закрытые. По правилам кадастровой оценки (Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio) это выглядит так:

Поэтому у двух пентхаусов, которые выглядят одинаково, площадь в Catastro может различаться: достаточно, чтобы у одного из них терраса была крытой.

Что такое общая площадь с долей в общем имуществе?

Это общая площадь плюс ваша доля общих зон: холла, лестниц, лестничных площадок, лифта, а в жилом комплексе ещё и бассейна, садов, внутренних дорог, парковок и технических помещений.

Именно её публикует Catastro и именно на ней строится кадастровая стоимость, которая служит основой IBI, ежегодного местного налога на недвижимость. Её же показывает большинство объявлений, потому что из трёх она самая большая.

Важный момент: ваша доля в comunidad de propietarios (сообществе собственников), так называемая cuota de participación, рассчитывается не от этой цифры. Закон о долевой собственности в многоквартирных домах (Ley 49/1960, de 21 de julio, статья 5) берёт за основу полезную площадь каждой квартиры по отношению ко всему зданию с поправкой на её расположение, положение и предполагаемое пользование общими службами. На самом деле связь обратная: площадь с долей в общем имуществе рассчитывается распределением общих зон по этой доле.

Ваша доля в общих расходах определяется долей, установленной в учредительном документе здания (título constitutivo, его обычно составляет застройщик при первой продаже квартир), и сама по себе не меняется, даже если вы сделаете ремонт. Устав сообщества может также распределять некоторые расходы иначе: закон говорит о «том, что специально установлено» (статья 9.1.e), и именно это позволяет, например, владельцам квартир на первом этаже не платить за лифт. Если доля была установлена без учёта этих критериев, можно добиться её исправления с согласия всех собственников или через суд.

Что такое допустимая площадь застройки?

Это то, что признаёт градостроительный план: сколько квадратных метров можно построить на участке. Её устанавливает генеральный план каждого муниципалитета (в Андалусии в рамках Ley 7/2021, de 1 de diciembre, регионального градостроительного закона; в регионе Мадрид в рамках Ley 9/2001, de 17 de julio, регионального земельного закона).

Её нет ни на одном портале недвижимости, ни в Catastro, а между тем именно она решает, можно ли сделать пристройку, надстроить этаж или закрыть террасу. Если участок исчерпал допустимую площадь застройки, добавить нельзя ни метра, сколько бы у вас ни было земли или террасы.

В здании с сообществом собственников есть ещё один нюанс: оставшаяся допустимая площадь застройки принадлежит участку, а не вашей квартире. Воспользоваться ею можно только через сообщество, если учредительный документ не предусматривает иного.

Пример с цифрами

Квартира в жилом комплексе на Коста-дель-Соль, цифры ориентировочные (для каждого объекта они свои):

Одна и та же квартира стоит 3 000 или больше 4 000 евро за квадратный метр в зависимости от того, какой метр вы берёте. Сравнивать цену за метр двух объектов имеет смысл, только если оба измерены одинаково.

Прежде чем сравнивать цены за квадратный метр, всегда уточняйте, о какой площади идёт речь.

Где проверить каждую площадь?

• Полезная: в Catastro её нет. Её получают обмером, из проекта постройки или из escritura, если там есть разбивка. В новостройке она указана в документах застройщика.
• Общая: в escritura и в nota simple, выписке из реестра недвижимости, которую стоит запросить любому покупателю.
• С долей в общем имуществе: в квитанции IBI и в электронном офисе Catastro, где частная часть и общие зоны показаны отдельно.
• Допустимая площадь застройки: в градостроительном плане муниципалитета или в градостроительной справке мэрии. Из четырёх площадей только эту обычно должен проверять архитектор или технический специалист.

Что делать, если Catastro, escritura и реальность не совпадают?

Такое встречается часто, особенно в жилье после ремонта или с террасами, закрытыми много лет назад. Продаже это не мешает, но расхождение стоит выявить до согласования цены и до подписания договора задатка (arras).

Если разница только в обмере, реестр может её исправить. После Ley 13/2015, de 24 de junio, расхождение до 10% можно зарегистрировать по кадастровой справке, если она соответствует объекту, а расхождение до 5% без дополнительных процедур, если у регистратора нет сомнений. Сверх этого нужна официальная процедура у нотариуса или в реестре.

Если ошибка в Catastro, о ней можно сообщить, чтобы её исправили. А если разница возникла из-за строительных работ (закрытая терраса, пристройка), их нужно заявить в Catastro и легализовать: по разрешению или, если мэрия уже не может против них действовать, по справке технического специалиста о давности постройки и escritura с декларацией пристройки.

При оценке для ипотеки оценщик обмеряет жильё и использует ту площадь, которую он проверил. Если проверить её не удаётся, он берёт меньшую из цифр Catastro и реестра, согласно Orden ECO/805/2003. Большое расхождение может снизить оценку, а вместе с ней и сумму, которую даст банк.

Закрыть террасу: что стоит посчитать заранее

Закрыть террасу значит не только провести строительные работы: это увеличивает общую площадь, а с ней кадастровую стоимость и IBI. Крытая терраса, которая учитывалась на 50%, начинает учитываться на 100%, как только её закрывают с трёх из четырёх сторон.

До начала работ должны быть выполнены три условия:

• Допустимая площадь застройки: градостроительный план должен разрешать эти квадратные метры. Если участок её исчерпал, разрешение получить невозможно.
• Разрешение мэрии: работы оформляются в мэрии, как любые другие, которые добавляют площадь.
• Сообщество собственников: закон о долевой собственности относит закрытие террас к работам, изменяющим здание (статьи 10.3.b и 17.4 Ley 49/1960), и требует голосов трёх пятых собственников, на которых при этом приходится три пятых долей.

После этого работы заявляются в Catastro, который обновляет кадастровую стоимость. Расчёт стоит сделать до принятия решения, а не после первой квитанции IBI.