De fyra ytorna i din bostad

En bostad i Spanien har inte en enda yta: den har fyra. Boytan är den golvyta du går på; den byggda ytan lägger till ytter- och innerväggar; den byggda ytan med gemensamma utrymmen lägger till din andel av entrén, trapphuset eller poolen, och det är den som Catastro (det spanska fastighetsregistret för taxering) publicerar; och byggrätten är hur mycket detaljplanen tillåter att man bygger. Den siffra du oftast ser i annonser är vanligen den största, så innan du jämför priser per kvadratmeter bör du kontrollera vilken kvadratmeter det är fråga om.

Varför har en spansk bostad fyra ytor?

För att var och en svarar på en egen fråga. Boytan säger hur mycket utrymme du har att leva på. Den byggda ytan, hur mycket bostaden tar upp som byggnad. Den byggda ytan med gemensamma utrymmen, vilken andel av hela byggnaden som är din, vilket är det Catastro värderar. Och byggrätten, vad som fortfarande går att göra med tomten.

De tre första går från minst till störst: var och en lägger till något till den föregående. Den fjärde är av ett annat slag. Den mäter inte det som finns utan det som detaljplanen tillåter, och därför syns den aldrig i en annons eller i Catastro.

Är du van vid att köpa i Storbritannien eller norra Europa, där annonserna oftast anger boytan, är detta den största överraskningen: i Spanien innefattar den stora siffran i annonsen ofta väggar och en andel av poolen.

Vad är boytan?

Det är den yta du går på: bostadens golv mätt från väggarnas insida. Den räknar inte med det utrymme som mellanväggar, väggar och pelare tar, och inte heller golvyta med lägre fri takhöjd än 1,50 meter (den låga delen av ett vindsrum, till exempel).

Terrasserna beror på vad mätningen ska användas till. Enligt de andalusiska reglerna om konsumentinformation (Decreto 218/2005, de 11 de octubre, förordningen om konsumentinformation vid köp och hyra av bostad i Andalusien) och för statligt subventionerade bostäder (Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, bostadspolitisk förordning) räknas hälften av privata terrasser, burspråk och torkbalkonger in i boytan, med ett tak: högst 10 % av den inbyggda boytan. Vid en värdering för bolån lämnar boytan däremot utomhusytorna utanför och redovisar dem separat (Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, reglerna för fastighetsvärdering).

I Andalusien måste en annons som beskriver bostaden ange dess boyta. Decreto 218/2005 kräver det av alla som säljer eller annonserar yrkesmässigt. Om en annons bara säger ”kvadratmeter”, fråga vilka.

Vad är den byggda ytan?

Det är boytan utan avdrag för det utrymme som mellanväggar, pelare och schakt tar, plus ytterväggarna: fasadväggar räknas helt, och väggar som delas med en granne eller med trapphuset till hälften. Så definierar Orden ECO/805/2003 den för värderingar, och Decreto 218/2005 använder liknande formuleringar i Andalusien.

Det är oftast den siffra som står i köpebrevet (escritura) och i Registro de la Propiedad, fastighetsregistret, eftersom det är den som angavs när byggnaden registrerades.

Terrasser räknas utifrån om de är täckta eller inglasade. I Catastros värderingsregler (Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, de tekniska reglerna för taxeringsvärdering) räknas de så här:

Därför kan två takvåningar som ser likadana ut ha olika ytor i Catastro: det räcker att den ena har en täckt terrass.

Vad är den byggda ytan med gemensamma utrymmen?

Det är den byggda ytan plus din andel av de gemensamma utrymmena: entré, trapphus, trapplan, hiss och, i ett bostadsområde, även pool, trädgårdar, vägar, parkeringar och teknikrum.

Det är den som Catastro publicerar och den som ligger bakom taxeringsvärdet, som i sin tur är underlaget för IBI, den årliga kommunala fastighetsskatten. Det är också den som de flesta annonser visar, eftersom den är störst av de tre.

En viktig sak: din andel i comunidad de propietarios, ägarnas samfällighet (cuota de participación), räknas inte fram utifrån den här siffran. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (lagen om ägarlägenheter och samfälligheter), artikel 5, utgår från boytan i varje lägenhet i förhållande till hela byggnaden, justerad efter läge, placering och den förväntade användningen av de gemensamma tjänsterna. Faktum är att sambandet går åt andra hållet: ytan med gemensamma utrymmen beräknas genom att de gemensamma utrymmena fördelas efter den andelen.

Det du betalar till de gemensamma kostnaderna följer av den andel som fastställs i byggnadens grundhandling (título constitutivo, som oftast upprättas av byggherren när lägenheterna säljs första gången), och den ändras inte av sig själv även om du renoverar din lägenhet. Samfällighetens stadgar kan också fördela vissa kostnader på annat sätt: lagen hänvisar till ”det som särskilt har avtalats” (artikel 9.1.e), vilket till exempel gör det möjligt för ägarna i bottenvåningen att slippa betala för hissen. Har en andel fastställts utan att följa de kriterierna kan du begära att den rättas, med alla ägares samtycke eller i domstol.

Vad är byggrätten?

Det är vad detaljplanen medger: hur många kvadratmeter som får byggas på en tomt. Varje kommuns översiktsplan fastställer den (i Andalusien inom ramen för Ley 7/2021, de 1 de diciembre, den andalusiska plan- och bygglagen; i regionen Madrid inom ramen för Ley 9/2001, de 17 de julio, regionens markanvändningslag).

Den syns inte på någon bostadsportal och inte i Catastro, och den avgör om du får bygga ut, bygga på en våning eller glasa in en terrass. Har tomten förbrukat sin byggrätt finns det ingen kvadratmeter att lägga till, hur mycket mark eller terrass du än har.

I en byggnad med samfällighet finns ytterligare en sak: den byggrätt som återstår tillhör tomten, inte din lägenhet. Att använda den går via samfälligheten, om inte grundhandlingen säger något annat.

Ett räkneexempel

En lägenhet i ett bostadsområde på Costa del Sol, med ungefärliga siffror (de skiljer sig från bostad till bostad):

Samma lägenhet kostar 3 000 eller mer än 4 000 euro per kvadratmeter beroende på vilken kvadratmeter du räknar med. Att jämföra kvadratmeterpriset för två bostäder är bara meningsfullt om båda är mätta på samma sätt.

Innan du jämför priser per kvadratmeter, fråga alltid vilken yta som anges.

Var kan du kontrollera respektive yta?

• Boyta: den finns inte i Catastro. Du får fram den genom att mäta, ur bygghandlingarna eller ur köpebrevet, om det specificerar den. Vid nyproduktion finns den i byggherrens dokument.
• Byggd yta: i köpebrevet och i nota simple, det utdrag ur fastighetsregistret som alla köpare bör begära.
• Med gemensamma utrymmen: på IBI-avin och på Catastros e-tjänst, som visar den privata delen och de gemensamma utrymmena var för sig.
• Byggrätt: i kommunens detaljplan, eller genom ett planutlåtande från kommunen. Det är den enda av de fyra som normalt kräver att en arkitekt eller byggnadsingenjör går igenom den.

Vad händer om Catastro, köpebrevet och verkligheten inte stämmer överens?

Det är vanligt, särskilt i bostäder som har renoverats eller har terrasser som glasades in för länge sedan. Det hindrar ingen försäljning, men du bör upptäcka det innan ni kommer överens om priset och innan du skriver under ett handpenningsavtal (arras).

Om skillnaden bara handlar om mätning kan fastighetsregistret rätta den. Sedan Ley 13/2015, de 24 de junio (reformen som kopplade samman fastighetsregistret och Catastro) kan en skillnad på upp till 10 % registreras med intyget från Catastro, om det stämmer med fastigheten, och en på upp till 5 % utan något ytterligare förfarande, så länge registratorn inte hyser några tvivel. Därutöver krävs ett formellt ärende, hos en notarie eller i fastighetsregistret.

Om felet ligger i Catastro kan du anmäla det så att det rättas. Och om skillnaden beror på en byggåtgärd (en inglasad terrass, en tillbyggnad) måste den anmälas till Catastro och legaliseras: med bygglov eller, om kommunen inte längre kan ingripa mot den, med ett intyg om byggnadens ålder från en byggnadsingenjör och ett köpebrev som redovisar tillbyggnaden.

Vid ett bolån mäter värderaren bostaden och använder den yta som hen kan kontrollera. Kan hen inte kontrollera den används den minsta av siffrorna i Catastro och i fastighetsregistret, enligt Orden ECO/805/2003. En stor avvikelse kan sänka värderingen och därmed det belopp banken lånar ut.

Glasa in en terrass: det här ska du räkna på först

Att glasa in en terrass är inte bara en byggåtgärd: det ökar din byggda yta och därmed taxeringsvärdet och din IBI. En täckt terrass som räknas till 50 % räknas till 100 % så snart den är stängd på tre av sina fyra sidor.

Före arbetet måste tre saker vara på plats:

• Byggrätt: detaljplanen måste tillåta de kvadratmetrarna. Har tomten förbrukat sin byggrätt går det inte att få bygglov.
• Bygglov från kommunen: arbetet hanteras av kommunen som alla andra åtgärder som tillför yta.
• Samfälligheten: Ley 49/1960 räknar inglasning av terrasser till de åtgärder som förändrar byggnaden (artiklarna 10.3.b och 17.4) och kräver röster från tre femtedelar av ägarna, som också ska representera tre femtedelar av andelarna.

Efteråt anmäls arbetet till Catastro, som uppdaterar taxeringsvärdet. Det lönar sig att göra kalkylen innan du bestämmer dig, inte efter den första IBI-avin.