Vad är min bostad värd?

Din bostad är värd vad en välinformerad köpare är beredd att betala för den i dag, och den siffran får man fram genom att jämföra vad som faktiskt har sålts i ditt område de senaste månaderna med bostäder som liknar din, och sedan justera för vad din har mer eller mindre av. Den kommer inte från vad grannarna begär på portalerna: det är utgångspriser, och de stämmer sällan med det som skrivs under.

Utgångspris, slutpris, bankvärdering eller referensvärde?

Fyra olika siffror.

Två saker att notera. Referensvärdet är ingen värdering av din bostad: ingen från Catastro har besökt den. Du kan slå upp det i Catastros e-tjänst; det säger köparen vilken skatt hen kommer att betala, inte vad du bör begära. Och bankvärderingen kommer först när det finns en köpare: hamnar den under det avtalade priset lånar banken ut mindre och affären vacklar.

Varför visar portalerna priser som inte är försäljningspriser?

För att en portal bara vet vad varje ägare begär, inte vad hen skriver under på. Slutpriset finns hos notarien. Det du ser när du söker på ”lägenheter på min gata” är ett skyltfönster av önskningar.

Avståndet mellan de två har mätts. Enligt rapporten ”Experiencia en compraventa en 2025” från Fotocasa Research försökte 52 % av köparna förhandla, 83 % av dem som gjorde det fick ett avdrag och 77 % av de avdragen var under 10 %. Och enligt Idealista sänkte 14 % av försäljningsannonserna priset under första kvartalet 2026 (20 % i Madrid och 18 % i Málaga).

Därför utgår våra värderingar från genomförda försäljningar: våra egna affärer, affärerna i det nätverk av mäklarbyråer vi samarbetar med på Costa del Sol, och uppgifter från notarier och fastighetsregistret.

Hur räknas priset fram med jämförbara försäljningar?

Man letar upp försäljningar som genomförts de senaste månaderna av bostäder som liknar din så mycket som möjligt, och justerar sedan för skillnaderna, en faktor i taget. Det som jämförs:

• Område och bostadsområde: samma gata eller samfällighet om möjligt; annars samma stadsdel och samma avstånd till stranden eller tunnelbanan.
• Kvadratmeter: byggd yta och boyta, och hur de är fördelade (en lång korridor är värd mindre).
• Våning, hiss och väderstreck.
• Uteplats: terrass, trädgård och utsikt, och om de verkligen går att använda eller bara finns på papperet.
• Parkering och förråd: ingår eller inte, och om de står i samma köpebrev.
• Skick: helt nytt, renoverat, inflyttningsklart eller i behov av renovering.
• Byggår och byggnad: ålder, byggkvalitet, samfällighetens ekonomi i ordning, kommande uttaxeringar.

Med tre eller fyra bra och färska jämförelseobjekt utgår man från kvadratmeterpriset för vart och ett och justerar det: ett garage som din bostad saknar drar man av; en utsikt som jämförelseobjektet saknar lägger man till. Resultatet är ett snävt intervall, och inom det väljs utgångspriset utifrån försäljningsstrategin: hur många köpare det finns för din bostad just nu, och hur bråttom du har.

Vad höjer verkligen värdet, och vad höjer det mindre än du tror?

Det beror på var bostaden ligger. På Costa del Sol betalar köparen för hav, ljus och terrass; i Madrid för gatan, våningen och hissen.

Vad händer om jag sätter priset högt? Och om jag sätter det lågt?

Ett för högt pris kostar pengar eftersom intresset är koncentrerat till början. Enligt Idealista hade 13 % av de bostäder som såldes under första kvartalet 2026 legat ute i mindre än en vecka, och 23 % såldes innan den första månaden var slut: mer än en tredjedel gick inom trettio dagar.

När din bostad läggs ut får köpare med bevakningar den samma dag, mäklarna matchar den mot sina öppna sökuppdrag och portalen visar den högst upp eftersom den är ny. Ligger priset fel sållar den första vågen bort den utan visning och kommer inte tillbaka. När du sänker priset två månader senare ligger annonsen längre ned med etiketten ”sänkt pris”: den som ser den drar slutsatsen att den inte går att sälja och väntar på nästa sänkning. Bostaden har blivit sliten på marknaden: den kommer att säljas, men senare och ofta under det pris den hade gått för i början. Det finns ingen studie i Spanien som mäter den förlusten; det vi vet är att 14 % av annonserna sänkte priset under ett enda kvartal 2026 (Idealista).

Ett för lågt pris är svårare att se: bostaden säljs på några dagar, med flera bud, och ingen berättar vad du lämnade på bordet. Utgångspriset är varken ”lite högt för att ha marginal” eller ”lågt för att sälja snabbt”: det är det pris som lockar de första veckornas köpare och lämnar utrymme för ett seriöst bud att gå i mål.

Hur läser en internationell köpare priset?

I sin egen valuta, och den ändras varje vecka. Enligt de officiella kurser som Banco de España publicerar kostade en euro 0,829 pund den 26 februari 2025 och 0,873 pund den 31 december 2025: för en brittisk köpare blev samma bostad till samma pris i euro 5 % dyrare på tio månader utan att du ändrade något. I svenska kronor hände det motsatta (från 11,14 till 10,82 per euro: bostaden blev billigare) och den norska kronan rörde sig knappt.

Därför lockar en starkare valuta köpare till kusten och en svagare håller dem tillbaka, och därför förhandlar de i jämna belopp i sin egen valuta: för dem är det ingen skillnad mellan 495 000 och 500 000 euro om det ser likadant ut i pund. En försäljningsstrategi som riktar sig till den köparen tar hänsyn till vilken valuta hen tänker i och när det passar hen att slutföra affären.

Vad ser en arkitekt som en värderingsman inte mäter?

Tre saker, och alla tre påverkar priset.

Den verkliga ytan. Köpebrev, Catastro och verklighet stämmer inte alltid överens: inglasade terrasser som inte är registrerade, en veranda som räknas i Catastro men inte i fastighetsregistret. Vi mäter bostaden och säger vilka kvadratmeter du kan försvara och vilka det lönar sig att reglera först (dokument för att sälja).

Vad som går att göra. Ett kök som kan öppnas mot vardagsrummet, ett tredje sovrum som får plats, en takterrass där det med rätt lov går att bygga en takvåning. Köparen betalar för det hen ser och för det hen förstår att hen kan göra; med en skiss och en ungefärlig kostnad ändras samtalet. Det är fördelen med att sälja genom en mäklarbyrå som också ritar och renoverar.

Vad köparen kommer att dra av. Fukt, gamla installationer, en inglasning utan lov, uttaxeringar på väg. Köparen, köparens advokat och värderingsman upptäcker dem och drar av kostnaden från priset. Känner vi till dem först bestämmer vi tillsammans med dig vad som ska åtgärdas, vad som ska berättas och vad som ska synas i priset (så förbereder du din bostad).

Hur värderar Grupo dhoce en bostad, och vad är värderingen inte?

Två eller tre dagar och fyra steg.

• Besök. En mäklare från ditt område och, när bostaden kräver det, en arkitekt: vi mäter, fotograferar och noterar skick, utsikt, byggnad och vad som går att göra.
• Jämförbara försäljningar. Försäljningar som genomförts de senaste månaderna: våra egna affärer, affärerna i nätverket av mäklarbyråer på Costa del Sol och uppgifter från notarier och fastighetsregistret. Aldrig bara annonser.
• Rapport. Ett motiverat prisintervall, faktor för faktor, med de jämförbara försäljningar som stöder det. Skriftligt och ditt, vare sig du säljer genom oss eller inte.
• Försäljningsstrategi. Utgångspris, vad som ska förberedas före fotograferingen, vilken köpare bostaden riktar sig till och vad du kan vänta dig de första veckorna.

Vad den inte är: en officiell värdering. För ett bolån, ett arv eller en skilsmässa behöver du en rapport från ett värderingsföretag godkänt av Banco de España. Vår är till för att bestämma vilket pris din bostad går ut med och sälja den under de veckor då flest tittar, och den är utan förpliktelser.