Så förbereder du bostaden för försäljning

Att förbereda bostaden för försäljning handlar om att ta bort det som står i vägen, laga de små saker som en köpare lägger märke till och visa den i bra ljus med professionella bilder innan den läggs ut, inte efteråt. Det mesta tar en vecka och kostar lite. Det du inte bör göra är att gå ut på marknaden halvfärdig: intresset är som störst de första dagarna, och en bostad som lanseras dåligt slutar oftast med en prissänkning.

Vad du ska göra, vad du kan hoppa över och en checklista rum för rum i slutet. Är du fortfarande osäker på priset, läs först vad är min bostad värd.

Varför är de första två veckorna så viktiga?

För att det är då flest personer tittar på din bostad. Portalerna visar nya annonser först, köpare med sparade bevakningar får mejlet samma dag och mäklarna matchar den mot sina öppna sökuppdrag. Enligt Idealista hade 16 % av de bostäder som såldes under första kvartalet 2025 legat ute i mindre än en vecka. År 2024 tog det i genomsnitt 73 dagar att slutföra en försäljning i Spanien och 66 i provinsen Málaga (rapport från Tecnocasa och universitetet Pompeu Fabra).

Lanserar du med mobilbilder och en belamrad terrass sållar den första vågen av köpare bort dig utan att komma på visning. När du fotograferar om två veckor senare är annonsen inte längre ny: portalerna placerar den längre ned, bevakningarna har redan gått ut, och köparen som har sett den två gånger drar slutsatsen att den inte går att sälja. Det är där prissänkningarna börjar.

Vad tar jag bort och vad behåller jag?

Köparen måste kunna föreställa sig sitt eget liv i huset, och det händer inte i ett hem fullt av ditt. Behåll det som ger skala, ta bort det som distraherar.

Ta bort: familjefoton, kylskåpsmagneter, samlingar, kläder som syns, hälften av innehållet i varje garderob (en full garderob ser liten ut), småapparaterna på bänken, flaskorna i badrummet, lösa sladdar, slitna mattor och överflödiga möbler. Om ett rum fyller tre funktioner (strykning, skrivbord och gästsäng), välj en och gör den tydlig.

Behåll: soffan, sängen bäddad med vita lakan, ett bord med stolar, ett par levande växter, två eller tre föremål per rum. En tom bostad ser liten och kall ut; en överfull bostad ser ännu mindre ut. Får det inte plats kostar två månader i ett hyrt förråd mindre än någon prissänkning.

Vilka reparationer lönar sig och vilka gör det inte?

Laga det köparen ser och tvekar inför; betala inte för det köparen ändå kommer att ändra efter egen smak.

Hur gör man med terrassen på Costa del Sol?

Här är terrassen det rum som köpare tittar mest på, och ofta det som avgör. En köpare från Storbritannien eller Skandinavien köper frukost utomhus i januari; visa just det.

• Ta bort allt som inte hör hemma på en terrass: torkställning, gasflaskor, cyklar, lådor, döda växter.
• Möbler i proportion: ett bord med två eller fyra stolar och en solstol om det finns plats. Några få saker väl placerade, inte åtta staplade stolar.
• Levande växter: tre stora krukor gör mer än femton små.
• Skugga som fungerar: markisen ren och i gott skick, pergolan utan trasig vass; finns ingen, ett solsegel eller ett parasoll.
• Golv, räcken och glas rena; finns det utsikt, inget framför den.

I villor och radhus: gräsmattan klippt, häckarna trimmade, bevattningen igång, poolen ren och fylld.

Vilken tid på dagen tas bilderna, och varför inte med mobilen?

Tiden beror på väderstrecket: terrass i öster, på morgonen; i väster, mitt på eftermiddagen; i söder, mitt på förmiddagen innan ljuset blir hårt. Här är problemet sällan för lite sol utan för mycket: ett fönster mot havet mitt på dagen blir utbränt i varje kamera som inte kan kombinera exponeringar. Fotografen väljer tiden och kommer tillbaka för solnedgången om bostaden har en. På fotodagen: persiennerna uppe, alla lampor tända, sängarna bäddade, bänkarna tomma, toalettlocken nedfällda, ingen tvätt på tork och ingen bil på uppfarten.

En mobil räcker inte eftersom en köpare på några sekunder bestämmer sig för om den ska öppna din annons, och mobilen förvränger rummen med sin vidvinkel, bränner ut fönstren och lutar de lodräta linjerna. En professionell fotografering använder stativ på rätt höjd, kombinerar exponeringar så att du ser vardagsrummet och utsikten samtidigt, rätar upp linjerna, ordnar bilderna så att de berättar om bostaden och levererar den upplösning som portaler och tryck kräver. Inga knep: bostaden måste stämma med bilderna när köparen kliver in. Hos Grupo dhoce ingår fotograferingen i försäljningsstrategin, och den görs när bostaden är klar.

Video och planritning?

Ja till båda, och mäklarbyrån tar fram dem. Den korta videovisningen fungerar i sociala medier och hjälper köparen som bor utomlands att förstå hur rummen hänger ihop. Den måttsatta planritningen är något nästan alla internationella köpare frågar efter: den visar om deras möbler får plats och sparar onödiga visningar. Vårt arkitektteam ritar den.

Lätt styling eller fullständig home staging?

Lätt styling gör du själv med den här guiden: rensa, städa, nya textilier (kuddar, handdukar, vita sängkläder), växter, ett par lampor och terrassen i ordning. En vecka och några hundra euro.

Fullständig home staging görs av en yrkesperson med hyrda möbler. Det lönar sig när bostaden är tom, när det är ett arv möblerat i en annan tids stil, eller när den konkurrerar med många liknande bostäder i samma område.

Branschens siffror kommer från den spanska föreningen för home staging (Asociación Home Staging España), som Xataka Home citerade 2024: 96,6 % av de stylade bostäderna såldes inom tre månader och 43 % inom en månad; den fullständiga tjänsten kostar mellan 0,5 % och 1,5 % av bostadens värde. Det är föreningens egna siffror, inte en oberoende studie. För en bostad på 400 000 euro blir det mellan 2 000 och 6 000 euro; en enda prissänkning på 3 % är 12 000 euro.

Hur sköter jag en visning?

• Behaglig temperatur: värmen på en halvtimme innan på vintern, luftkonditioneringen på sommaren.
• Ljus: persiennerna uppe och lamporna tända, även på dagen.
• Vädra en kvart innan och undvik starka doftspridare: köpare tror att de döljer något.
• Husdjuren ute, och deras bäddar och skålar undanplockade.
• Ägaren är inte där. När ägaren är på plats öppnar köpare inte garderober, kritiserar inte och frågar inte, och det är i kritiken som mäklaren förvandlar en invändning till ett bud. Går det inte att undvika, hälsa och gå.
• Ha kvittona för samfälligheten och IBI och energideklarationen till hands: dokument för att sälja.

Vad ser en arkitekt i din bostad som köparen också ser?

Tre saker, och i alla tre lönar det sig att ligga steget före.

Fukt. Fläckar i taket under en terrass eller ett badrum, ränder på en yttervägg, bubblig färg vid golvlisterna, lukt i en garderob. Målar du över utan att åtgärda orsaken syns det igen inom två veckor och varje värderingsman upptäcker det. Gör så här: hitta källan (fog i terrassen, stuprör, markfukt, kondens), reparera, låt torka och måla sedan. Spara fakturan.

Inglasningar och arbeten utan lov. Den inglasade terrassen, den överbyggda verandan, den rivna mellanväggen, två lägenheter som slagits ihop. En köpare med advokat begär bygglovet och samfällighetens godkännande; det gör också banken som finansierar köpet. I ett flerbostadshus kräver inglasning av en terrass att tre femtedelar av ägarna och av andelarna röstar för (Ley de Propiedad Horizontal, lagen om ägarlägenheter och samfälligheter, artikel 10.3.b). Gör så här: kontrollera om arbetet finns med i köpebrevet och i Catastro, fråga kommunen hur det kan legaliseras (i många kommuner räcker en anmälan, declaración responsable, med tekniska handlingar, men det varierar) och går det inte, säg det före visningen och låt det synas i priset.

Gamla installationer. En elcentral utan jordfelsbrytare, tygklädda ledningar, blyrör, aluminiumfönster utan bruten köldbrygga, en luftkonditionering från tjugo år sedan. Du renoverar inte för att sälja, men du förklarar. Vårt arkitektteam kan följa försäljningen med en skiss på renovering och en ungefärlig kostnad, och det ändrar samtalet: ”den är omodern” blir ”jag vet vad det kostar att göra den till min”. Det är fördelen med att sälja genom en mäklarbyrå som också ritar och renoverar.

Checklista rum för rum