Dokument för att sälja en bostad i Spanien

För att sälja en bostad i Spanien behöver du som minimum köpebrevet, ett färskt utdrag ur fastighetsregistret (nota simple), ditt pass med NIE, energideklarationen, det senaste kvittot på IBI och ett intyg från samfälligheten om att du har betalat dina avgifter. Finns det ett bolån tillkommer bankens intyg om restskulden. Allt annat beror på fastigheten, var den ligger och hur du kom att äga den.

Det viktiga är inte att ha allt den första dagen, utan att veta vad som behövs i varje skede: innan du annonserar, inför reservationen och handpenningsavtalet, och hos notarien. Sist finns en tabell över vem som utfärdar varje dokument, hur lång tid det tar och vad det kostar.

Vad behöver du innan bostaden kommer ut på marknaden?

Fyra dokument. Med dem är annonsen laglig, priset bygger på verkliga uppgifter och varje köpare som frågar får svar direkt.

Köpebrevet (escritura). Den offentliga handlingen som visar att fastigheten är din. Hittar du den inte förvarar notarien som bestyrkte den originalet och utfärdar en bestyrkt kopia inom några dagar (nota simple anger vilken notarie det var). Om du fick fastigheten genom arv eller gåva är den handlingen ditt åtkomstbevis.

Nota simple från fastighetsregistret. En sammanfattning av vem som står som ägare, hur fastigheten beskrivs och om den har belastningar (inteckning, utmätning, servitut). Du beställer den på nätet på registradores.org för 9,02 euro plus moms och den kommer inom 24 till 48 timmar räknat i arbetstid. Beställ den tidigt: överraskningar (ett bolån som är betalt men aldrig avregistrerat, en yta som inte stämmer med Catastro) är lättare att rätta till innan köparen ser dem.

Giltigt pass och NIE för varje ägare. Om en av ägarna bor utomlands och inte tänker resa ner för att skriva under behöver hen en fullmakt. Är du inte skattemässigt bosatt i Spanien har försäljningen egna regler om kvarhållande och deklarationer: läs sälja när du inte bor i Spanien.

Energideklaration, certificado energético (CEE). Obligatorisk sedan 2013 för att sälja och, vilket färre känner till, obligatorisk i själva annonsen: energiklassen (A till G) måste anges i varje erbjudande eller annons, även på portalerna. En behörig tekniker besöker bostaden och utfärdar den, och den registreras i regionens register (i Andalusien Registro de Certificados Energéticos Andaluces). Den gäller i 10 år (5 om klassningen är G). Sedan den 23 juli 2026 får bara tekniker som finns i det nationella registret skriva under den (Real Decreto 659/2025, reglerna om energicertifiering): kontrollera att din gör det. Räkna med 60 till 150 euro beroende på storlek och läge, och ungefär en vecka.

Vad behöver du inför reservationen och handpenningsavtalet?

När det finns en köpare kommer köparens advokat eller bank att begära det som bekräftar att fastigheten är vad annonsen säger och inte har några skulder. Har du det klart går förhandlingen fortare.

Senaste IBI-kvittot. Visar att IBI, den kommunala fastighetsskatten, är betald och anger fastighetens referens i Catastro. Du laddar ner det från din bank eller från uppbördskontoret (i provinsen Málaga Patronato de Recaudación Provincial). Ingen kostnad, direkt.

Intyg från ägarnas samfällighet. Utfärdas av sekreteraren eller förvaltaren med ordförandens godkännande; lagen ger dem 7 kalenderdagar (artikel 9 i Ley de Propiedad Horizontal, lagen om ägarlägenheter och samfälligheter). Utan intyget bestyrker notarien inte köpebrevet, om inte köparen uttryckligen avstår från det. Det spelar roll eftersom köparen blir ansvarig för obetalda avgifter för innevarande år och de tre föregående, så köparen kommer att kräva det. Förvaltaren kan ta betalt om det inte ingår i förvaltningsavtalet: vanligen 30 till 60 euro, som säljaren betalar.

Samfällighetens stadgar och senaste protokoll. Inte obligatoriska, men köparen vill veta om det finns särskilda uttaxeringar, planerade arbeten eller begränsningar i användningen (korttidsuthyrning, till exempel). Förvaltaren lämnar ut dem utan kostnad.

Intyg om restskuld eller nollskuld från banken. Har du ett bolån intygar banken vad som ska betalas på tillträdesdagen; köparen löser det hos notarien och köpebrevet anger det. Om lånet är betalt men fortfarande syns i nota simple begär du intyget om nollskuld (ingen kostnad, inom några dagar eller upp till två veckor) och avregistrerar inteckningen i fastighetsregistret: notarie och register kostar tillsammans 120 till 310 euro utan ombud och tar en till tre månader, så börja nu.

Senaste räkningarna för el, vatten och gas. De bekräftar att abonnemangen är aktiva och står på dig, så att köparen kan ta över avtalen i stället för att ansöka om nya anslutningar. Ingen kostnad.

Boendeintyg eller licens för första inflyttning. Varje region gör på sitt sätt. I Andalusien avskaffades cédula de habitabilidad, boendeintyget, för årtionden sedan; dokumentet som gäller är den licencia de ocupación som kommunen utfärdade när byggnaden var färdig: vid försäljning av en begagnad bostad kräver notarien den inte, men köparens advokat frågar efter den och el- och vattenbolagen behöver den för att ansluta. I Madridregionen avskaffades cédulan 2018; den kommunala licencia de primera ocupación, slutbeskedet för första inflyttning, gäller i stället. Har du den inte utfärdar kommunen en kopia mot en mindre avgift inom några veckor.

Ritningar och bygglov, om du har renoverat. Har du byggt ut, glasat in en terrass eller ändrat planlösningen, ha bygglovet eller anmälan (declaración responsable) och de slutliga ritningarna till hands. Om arbetet aldrig anmäldes är det bättre att veta det nu än hos notarien: köparen kommer att se det när Catastro jämförs med verkligheten.

Besiktningsrapport för byggnaden (IEE eller ITE), om byggnaden är tillräckligt gammal. Det är samfällighetens skyldighet, inte din, men köparen kommer att fråga. I Andalusien bestämmer varje kommun regeln (i Málaga när byggnaden fyller 50 år); i Madridregionen kräver Decreto 103/2016 (Madridregionens regler om besiktning av byggnader) den för flerbostadshus som är äldre än 50 år (äldre än 30 i vissa fall). Förvaltaren ger dig en kopia utan kostnad.

Intyg om att inget plan- och byggärende finns, eller AFO (Andalusien). Ligger din bostad på landsbygdsmark eller har den en gammal tillbyggnad utan lov kan köparens advokat begära ett certificado de inexistencia de expediente de infracción urbanística, ett intyg om att det inte finns något ärende om överträdelse, som kommunens plan- och byggavdelning utfärdar mot en avgift. Och om den byggdes utan lov för mer än 6 år sedan, så att kommunen inte längre kan besluta om rivning, finns en status som heter asimilado a fuera de ordenación (AFO): ett kommunalt beslut (Ley 7/2021 de Andalucía, Andalusiens plan- och bygglag, artikel 173) som erkänner att byggnaden finns, tillåter underhållsarbeten och anslutning av el och vatten, och skrivs in i fastighetsregistret. Det gör inte fastigheten laglig, men det ger köparen och köparens bank trygghet. Det kräver ett utlåtande från en tekniker och en kommunal avgift; räkna med flera månader. Många hus på landet längs Costa del Sol säljs på det här sättet varje år, utan dramatik.

Handpenningsavtalet (contrato de arras). Det låser affären före tillträdet. Den vanliga formen är arras penitenciales (artikel 1454 i Código Civil, den spanska civillagen): köparen betalar en handpenning (enligt sedvana 10 % av priset; lagen anger ingen siffra) och förlorar den om köparen drar sig ur; drar du dig ur betalar du tillbaka det dubbla. Avtalet ska ange priset, sista dag för tillträdet (normalt 2 eller 3 månader), vem som betalar vad och vilka belastningar som finns. Skriv bara under med en färsk nota simple framför dig.

Vad begär notarien på tillträdesdagen?

Notarien beställer själv nota simple samma dag, men resten tar du med dig:

1. Originalpass och NIE för alla säljare (och fullmakten, om någon skriver under för en annan).
2. Köpebrevet.
3. Den registrerade energideklarationen.
4. Intyget från samfälligheten, helst högst 7 dagar gammalt.
5. Det senaste kvittot på IBI.
6. Bankens intyg om restskulden om det finns ett bolån; banken brukar skicka en representant.
7. Uppgifter om ditt bankkonto och bevis på mottagen handpenning.
8. Nycklarna.

Om fastigheten tillhör ett gift par med gemensam egendom (gananciales) skriver båda under. Är du skild behövs domen eller avtalet med den inskrivna bodelningen. Säljer du en ärvd fastighet måste köpebrevet för arvets godkännande och fördelning vara undertecknat först, arvsskatten och den kommunala plusvalían betalda och fastigheten inskriven på arvingarna: vi förklarar det i sälja en ärvd bostad.

Tabellen: vem utfärdar, hur lång tid tar det och vad kostar det

Ungefärliga kostnader för 2026; där det beror på kommunen eller yrkespersonen säger vi det.

Checklistan

Innan du annonserar: köpebrev · nota simple · pass och NIE · registrerad energideklaration.

Inför handpenningsavtalet: IBI · intyg från samfälligheten · stadgar · bankens intyg om restskuld · räkningar för el, vatten och gas · licens för inflyttning · ritningar och lov om det gjorts arbeten · IEE om det är aktuellt · plan- och byggintyg eller AFO om det behövs.

Hos notarien: allt ovanstående aktuellt, dina bankuppgifter, bevis på handpenningen och nycklarna.

Vad gör mäklarbyrån åt dig?

När du säljer genom oss kontrollerar vi nota simple och Catastro innan bostaden annonseras, beställer energideklarationen och intyget från samfälligheten, ser om ett gammalt bolån behöver avregistreras eller ett plan- och byggintyg krävs, skriver handpenningsavtalet och förbereder den akt som notarien får före tillträdet. Bor du utomlands samordnar vi fullmakten med din advokat så att du inte behöver resa. Du skriver under; pappersarbetet ligger steget före dig.