Sälja en ärvd bostad i Spanien

För att sälja en bostad som du har ärvt måste du först bli dess ägare på papperet: godkänna arvet inför en notarie, betala arvsskatt (Impuesto de Sucesiones) och den kommunala plusvalían, och skriva in bostaden på dig i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Först då kan försäljningen undertecknas, och försäljningen har sina egna skatter.

Här går vi igenom den processen i tur och ordning, med siffrorna för 2026 i Andalusien och Madrid, ett räkneexempel och en tabell över frister. Det är en vägledning: gå igenom den med din rådgivare.

Vad måste hända innan du kan sälja?

Så länge bostaden står på din pappa eller din mamma går den inte att sälja. Det här är stegen; normalt sköter ett notariekontor eller en gestor (ett ombud för administrativa ärenden) dem:

1. Dödsbevis. Utfärdas av det spanska civilregistret (Registro Civil); begravningsbyrån brukar ordna det.
2. Intyg om sista vilja. Det visar om det fanns ett testamente och inför vilken notarie. Det begärs hos justitieministeriet (blankett 790, cirka 4 euro) från och med 15 arbetsdagar efter dödsfallet.
3. Om det inte fanns något testamente, en arvingsförklaring. Inför notarien på den avlidnes senaste adress, med två vittnen; den fastställer vem som ärver enligt lag.
4. Bouppteckning och handling om godkännande och fördelning av arvet. Tillgångar och skulder förtecknas, värderas och fördelas. Alla arvingar skriver under (eller någon med deras fullmakt). Det är här bostadens värde bestäms, och det värdet har stor betydelse senare.
5. Skatterna på arvet: arvsskatt och den kommunala plusvalían (nästa avsnitt).
6. Inskrivning i fastighetsregistret.

Hur mycket arvsskatt betalar du i Andalusien och i Madrid?

Varje arvinge betalar arvsskatt för det hen får, och den deklareras i den region där den avlidne bodde (inte där bostaden ligger, om inte den avlidne var bosatt utomlands). Fristen är 6 månader från dödsfallet, och den kan förlängas med ytterligare 6 om du begär det inom de första 5; under förlängningen löper dröjsmålsränta.

För make eller maka, barn, barnbarn och föräldrar (grupp I och II) är skatten 2026 nästan symbolisk i båda regionerna:

Två varningar. Avdraget för permanentbostaden kräver att du inte säljer på 3 år (Andalusien) eller 5 (Madrid): tänker du sälja nu ska du inte begära det, annars får du betala tillbaka det med ränta (i Andalusien, med avdraget på en miljon, behövs det sällan). Och mellan syskon och till syskonbarn blir skatten kännbar, särskilt i Andalusien: räkna på det innan du godkänner arvet.

Och om arvingen inte bor i Spanien?

Hen betalar ändå skatt i Spanien för bostaden (den som inte är bosatt i Spanien beskattas för sina spanska tillgångar), men ärendet handläggs av den statliga skattemyndigheten (Oficina Nacional de Gestión Tributaria), inte av Junta de Andalucía eller Madridregionen. Sedan EU-domstolens dom 2014 och Ley 26/2014 (en skattereform från 2014) kan hen tillämpa reglerna i den region där den avlidne bodde, och sedan 2022 beror den möjligheten inte längre på att man bor i EU: en son som bor i London eller Buenos Aires ärver lägenheten i Estepona med det andalusiska avdraget. Bor hen utanför EU eller Europeiska ekonomiska samarbetsområdet måste hen utse ett skatteombud i Spanien.

Vad är den kommunala plusvalían vid ett arv?

Kommunen där bostaden ligger tar ut plusvalía (IIVTNU, en skatt på markvärdets ökning) på hur mycket markens värde har stigit under den tid den avlidne ägde den. Vid arv är det arvingen som betalar, inom 6 månader från dödsfallet, med möjlighet till förlängning till ett år. Beräkningen är densamma som vid en försäljning: den finns i vilka skatter du betalar när du säljer din bostad.

Lagen tillåter varje kommun att ge en nedsättning på upp till 95 % när make eller maka, barn eller föräldrar ärver, och den ges nästan alltid efter ansökan: begär du den inte i din egen skatteberäkning tillämpas den inte.

• Estepona behåller en nedsättning på 95 % för arvingar, som begärs i själva skatteberäkningen (artikel 10 i kommunens föreskrift). De senaste åren har kommunen krävt villkor som att man bodde med den avlidne; kontrollera vilka krav som gäller nu innan du räknar med den.
• Madrid stad ger nedsättning för den avlidnes permanentbostad efter markens taxeringsvärde: 95 % upp till 60 000 euro, 85 upp till 100 000, 70 upp till 138 000 och 40 därutöver.
• Marbella, Benahavís, Mijas och övriga kommuner har sina egna föreskrifter.

Och när du säljer bostaden betalas plusvalía igen, den här gången för tiden från dödsfallet till försäljningen. Innan ett år har gått fördelas koefficienten efter hela månader; säljer du samma månad blir den noll.

Varför måste arvet skrivas in innan du säljer?

Fastighetsregistret skriver inte in arvet utan bevis på arvsskatt och plusvalía (artikel 254 i Ley Hipotecaria, den spanska inskrivningslagen), och notarien vid försäljningen skriver inte under om säljarna inte står som ägare. Inskrivningen tar ungefär 15 arbetsdagar. Räkna med det när du bestämmer datum med köparen: ett väl skött arv tar mellan 3 och 6 månader från dödsfallet tills bostaden är klar att säljas.

Vad ändras när du säljer en ärvd bostad?

När bostaden är såld deklarerar varje arvinge vinsten på sin andel i sin inkomstskatt (IRPF, eller motsvarande skatt för den som inte är bosatt i Spanien om hen bor utomlands). Och här är nyckeln: anskaffningsvärdet är inte vad dina föräldrar betalade, utan det värde du deklarerade för arvsskatten, med dödsdagen som datum. Sedan 2022 är det värdet minst Catastros referensvärde (valor de referencia); deklarerar du mer (upp till marknadsvärdet) gäller den deklarerade siffran. Till det värdet lägger du arvsskatten, plusvalían, notarien och inskrivningen av arvet.

Därför sparar en riktig värdering av arvet skatt senare: i Andalusien och Madrid, med nedsättningen på 99 %, kostar det nästan ingenting i arvsskatt att deklarera bostaden till marknadsvärdet, och det minskar den vinst som beskattas i IRPF; den som nöjer sig med referensvärdet, som oftast ligger under marknaden, betalar mellanskillnaden vid försäljningen. Styrk siffran med en värdering eller ett värderingsutlåtande daterat till den tidpunkten.

Flera arvingar

• Alla skriver under försäljningen, personligen eller genom en notariell fullmakt (från utlandet inför en lokal notarie med apostille, eller på konsulatet).
• En arvinge kan sälja sin andel till en annan arvinge eller till en utomstående, men de övriga har en månads lösningsrätt och köpare av andelar betalar långt under marknadspris. Den vanliga lösningen är att en av dem behåller bostaden och kompenserar de andra (en extinción de condominio, upplösning av samäganderätten, som beskattas lindrigare än ett köp).
• Om någon inte vill sälja kan vem som helst av dem begära att den gemensamma egendomen delas: eftersom en lägenhet inte kan delas beslutar domaren om försäljning på auktion, med kostnader och till sämre pris. Att förhandla lönar sig nästan alltid.

Räkneexemplet

En son ärver sin mammas lägenhet i Estepona, som hon köpte för 25 år sedan. Catastros referensvärde är 180 000 euro, men en värdering anger 220 000 euro, och han deklarerar 220 000.

• Arvsskatt (Andalusien): 220 000 minus avdraget på 1 000 000: underlaget blir noll. Skatt: 0 euro.
• Plusvalía på arvet: markens taxeringsvärde 60 000 euro, 25 år, koefficient 0,40: ett underlag på 24 000 euro till 20 %, 4 800 euro. Med nedsättningen på 95 %, 240 euro.
• Notarie och inskrivning av arvet: cirka 1 500 euro.

Arton månader senare säljer han för 260 000 euro.

• Plusvalía på försäljningen: ett helt år, koefficient 0,15: ett underlag på 9 000 euro till 20 %, 1 800 euro.
• IRPF. Anskaffningsvärde: 220 000 + 240 + 1 500 = 221 740 euro. Försäljningskostnader (mäklararvode på 5 % plus moms, plusvalía, energideklaration): 17 630 euro. Överlåtelsevärde: 242 370 euro. Vinst: 20 630 euro. Skatt: 6 000 till 19 % (1 140) + 14 630 till 21 % (3 072): 4 212 euro.

Hade han bara deklarerat referensvärdet på 180 000 euro hade vinsten blivit 60 630 euro och skatten 12 825 euro: mer än 8 600 euro i skillnad på grund av en enda siffra i arvshandlingen.

Vilka kostnader och dokument kräver försäljningen?

Samma som vid varje försäljning: nota simple (utdraget ur fastighetsregistret), energideklaration, kvitto på IBI (fastighetsskatten), intyg från samfälligheten, inlösen av bolån, mäklararvode. Hela listan finns i dokument för att sälja en bostad. Tre situationer som är vanliga med ärvda bostäder:

• Med hyresgäst. Hyresavtalet fortsätter med köparen tills det löper ut. Innan du säljer måste du meddela hyresgästen pris och villkor: hen har 30 kalenderdagars förköpsrätt (artikel 25 i LAU, den spanska hyreslagen) och meddelandet gäller i 180 dagar.
• Med bolån. Skulden ärvs tillsammans med bostaden. Be banken om den återstående skulden; den löses med köpeskillingen vid samma undertecknande, som vid varje försäljning.
• Det äldre huset. Många föräldrahem saknar slutbesked (licencia de ocupación), har tillbyggnader utan lov eller en registrerad yta som skiljer sig från den verkliga, och köparens bank ser det vid värderingen. Innan bostaden annonseras, låt en arkitekt gå igenom plan- och byggsituationen och säga vad som kan regleras (en handling om nybyggnad på grund av ålder, ett tekniskt intyg eller, på landsbygdsmark, AFO-erkännandet, som inte legaliserar men gör att du kan sälja med garantier). Det är det synsätt vi tar med till våra projekt, och det hindrar att försäljningen faller hos notarien.

Fristerna i en tabell