Skatter när du säljer din bostad i Spanien

När du säljer din bostad i Spanien betalar du två skatter: inkomstskatt (IRPF) på vinsten du gör, mellan 19 och 30 % av vinsten (inte av priset), och den kommunala plusvalían, som kommunen tar ut på värdeökningen av marken. Säljer du din permanentbostad och är över 65 år, eller återinvesterar du i en ny permanentbostad inom två år, kan inkomstskatten bli noll.

Den här guiden riktar sig till ägare som är skattemässigt bosatta i Spanien. Bor du utomlands och säljer en spansk fastighet gäller andra regler (ett kvarhållande på 3 %, blankett 210), och dem går vi igenom i sälja när du inte bor i Spanien. Allt nedan bygger på siffrorna för 2026 och är en vägledning, inte rådgivning: stäm av med din skatterådgivare innan du skriver under.

Vad betalar du egentligen när du säljer?

Hur räknas kapitalvinsten ut?

Vinsten är skillnaden mellan överlåtelsevärdet och anskaffningsvärdet (artikel 35 i Ley 35/2006 del IRPF, lagen om inkomstskatt för fysiska personer). Det är inte bara försäljningspris minus köpeskilling: på ena sidan läggs kostnader till och på den andra dras de av, och gör du det rätt sjunker skatten.

Läggs till anskaffningsvärdet: priset du betalade; skatterna och kostnaderna vid det köpet (överlåtelseskatt eller moms, notarie, fastighetsregister, gestoría, alltså ombudsfirman för skatt och administration); och de investeringar och förbättringar som höjt bostadens värde (en tillbyggnad, en totalrenovering, en värmepump), alltid med fullständig faktura och betalningsbevis. Underhåll räknas inte (målning, byte av en panna mot en likvärdig), och inte heller bolåneräntor, IBI (den kommunala fastighetsskatten) eller avgifter till samfälligheten. Om bostaden har varit uthyrd dras de avskrivningar av som du gjort de åren.

Dras av från överlåtelsevärdet: mäklarens arvode, själva den kommunala plusvalían, energideklarationen och kostnaden för att lösa bolånet.

Skatteskalan för kapitalinkomster 2026

Vinsten hamnar i kapitalinkomstbasen (base del ahorro) och beskattas i steg. Skalan fastställdes i Ley 7/2024 (en skattereform från 2024) med verkan från 1 januari 2025 och gäller fortfarande 2026. Den är densamma i Andalusien, Madrid och alla andra regioner med det allmänna skattesystemet: för kapitalinkomster finns inga regionala skillnader.

Skalan är progressiv: en vinst på 100 000 euro beskattas med 19 % på de första 6 000, 21 % på de följande 44 000 och 23 % på resten.

När slipper du inkomstskatt på försäljningen?

Tre undantag som är bra att känna till innan du sätter bostaden till salu, eftersom vissa kräver planering:

• Över 65 år och säljer din permanentbostad. Hela vinsten är skattefri, utan krav på återinvestering (artikel 33.4.b). Bostaden måste ha varit din permanentbostad i minst tre år i följd och du måste ha ägt den fullt ut. Äger ett par bostaden och bara den ena har fyllt 65 omfattar undantaget den halvan.
• Återinvestering i en ny permanentbostad. Lägger du pengarna på att köpa eller renovera en annan bostad som blir din permanentbostad är vinsten skattefri (artikel 38.1). Fristen är två år, räknat från dag till dag, oavsett om du köper före eller efter försäljningen. Återinvesterar du bara en del blir undantaget proportionellt. Finns det ett bolån kvar är beloppet att återinvestera priset minus det du var skyldig. Hamnar återinvesteringen ett annat år än försäljningen anger du i det årets deklaration att du tänker återinvestera.
• Livränta, för den som är över 65. Säljer du vilken fastighet som helst (även en som inte är din permanentbostad) och inom sex månader använder pengarna till en försäkrad livränta i ditt eget namn är vinsten skattefri upp till 240 000 euro som återinvesteras (artikel 38.3); det som överstiger det beskattas proportionellt.

Köpte du före 1995 minskar de så kallade reduktionskoefficienterna en del av vinsten (med ett tak på 400 000 euro i överlåtelsevärde). Och säljer du med förlust betalar du ingenting och kan kvitta förlusten mot andra kapitalvinster under fyra år.

Vad är den kommunala plusvalían och vem betalar den?

Plusvalían (formellt Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) beskattar värdeökningen på marken, inte på byggnaden, från den dag du köpte till den dag du säljer. Det är säljaren som betalar. Ett undantag: om säljaren inte är bosatt i Spanien ansvarar köparen som ställföreträdande skattskyldig, och därför hålls beloppet inne från priset hos notarien vid sådana försäljningar. Mer om det i guiden för dig som inte bor i Spanien.

De två beräkningsmetoderna

Sedan reformen i november 2021 väljer du den metod som ger lägst skatt, och kommunen måste godta den:

• Objektiv metod. Underlaget = markens taxeringsvärde i Catastro (det står på din IBI-avi) multiplicerat med en koefficient som beror på hur många år du ägt fastigheten. Koefficienterna är lagstadgade maxvärden; en kommun får tillämpa lägre.
• Metoden med faktisk vinst. Underlaget = skillnaden mellan försäljningspriset och köpeskillingen, tillämpad bara på markens andel (förhållandet mellan markens taxeringsvärde och hela taxeringsvärdet). Lönar sig när fastigheten har ökat lite i värde.

Kommunen tillämpar sedan sin egen skattesats på underlaget, med ett lagstadgat tak på 30 %. De högsta koefficienterna som gäller 2026 (ett dekret från december 2025 höjde dem, men parlamentet upphävde det den 27 januari 2026 och 2024 års siffror kom tillbaka) ser ut så här:

Om du säljer utan vinst?

Har marken inte ökat i värde (du säljer för mindre än du betalade, eller för samma belopp) blir det ingen plusvalía att betala. Det sker inte automatiskt: du lämnar en deklaration till kommunen, bifogar båda köpebreven och visar att det inte blev någon värdeökning (artikel 104.5 i Ley de Haciendas Locales, lagen om kommunernas finanser).

Vad som skiljer sig mellan kommunerna

Skattesatsen, koefficienterna och nedsättningarna bestämmer varje kommun själv:

• Estepona tillämpar en skattesats på 20 % enligt sina skatteföreskrifter för 2025, långt under taket, och behåller en nedsättning på 95 % för arvingar.
• Madrid stad tillämpar 29 %, en av de högsta, med nedsättningar för ärvda permanentbostäder från 95 ned till 40 % beroende på markvärdet.
• Marbella, Benahavís, Mijas och de övriga har var sin egen föreskrift. Kontrollera den aktuella skattesatsen hos din kommun innan du räknar.

Vilka andra kostnader har säljaren?

• Energideklaration. Obligatorisk för att annonsera och sälja (Real Decreto 390/2021, reglerna om energicertifiering). En behörig tekniker utfärdar den; för en lägenhet på 90 kvadratmeter kostar den mellan 84 och 105 euro enligt konsumentorganisationen OCU:s undersökning. Den gäller i tio år (fem om klassningen är G). I Andalusien och Madrid kostar registreringen ingenting. Att sälja utan den kan ge böter på 300 till 6 000 euro.
• Inlösen av bolånet. Har du kvar skuld löses den med köpeskillingen hos samma notarie. Två kostnader: bankens avgift för förtida återbetalning (Ley 5/2019, lagen om bolånekrediter, begränsar den till 2 % vid fast ränta och 0,25 eller 0,15 % vid rörlig ränta, och bara de första åren) och avregistreringen av panten, omkring 1 000 euro för notarie, fastighetsregister och gestoría.
• Mäklararvode. Det finns ingen lagstadgad taxa; på marknaden ligger det mellan 3 och 5 % av priset plus 21 % moms, avtalat skriftligt i uppdragsavtalet. Arvodet får dras av från vinsten.

Vill du veta var ditt pris börjar, läs vad är min bostad värd.

Ett räkneexempel

En lägenhet i Estepona köptes 2012 för 200 000 euro, med 16 000 euro i skatter och kostnader vid köpet och en renovering av kök och badrum för 20 000 euro med fakturor. Du säljer den 2026 för 360 000 euro. Markens taxeringsvärde är 60 000 euro; du är under 65 och återinvesterar inte.

Kommunal plusvalía (objektiv metod). Det har gått fjorton år, koefficient 0,09: ett underlag på 5 400 euro. Med Esteponas 20 % blir det 1 080 euro. Samma försäljning i Madrid stad, med 29 %, skulle bli 1 566 euro.

Inkomstskatt.

• Anskaffningsvärde: 200 000 + 16 000 + 20 000 = 236 000 euro.
• Försäljningskostnader: mäklararvode på 5 % plus moms (21 780 euro), plusvalía (1 080), energideklaration (100) och inlösen av bolånet (1 000): 23 960 euro.
• Överlåtelsevärde: 360 000 minus 23 960 = 336 040 euro.
• Vinst: 336 040 minus 236 000 = 100 040 euro.
• Skatt att betala: 6 000 till 19 % (1 140) + 44 000 till 21 % (9 240) + 50 040 till 23 % (11 509) = 21 889 euro, eller 21,9 % av vinsten.

Om samma ägare var 66 år och lägenheten hade varit hens permanentbostad sedan 2012 skulle inkomstskatten bli noll, och bara de 1 080 euro i plusvalía återstå.

När och hur deklarerar du?

• Kommunal plusvalía: inom 30 arbetsdagar från undertecknandet av köpebrevet. I Madrid och de flesta kommuner gör du en egen beräkning och betalning via kommunens e-tjänst; blir det ingen vinst lämnar du i stället en deklaration.
• Inkomstskatt: i deklarationen året därpå. En försäljning 2026 deklareras våren 2027. Som jämförelse pågår deklarationsperioden för Renta 2025 från 8 april till 30 juni 2026 (25 juni om du betalar via autogiro).
• Papper: spara köpebreven, fakturorna och kvittot på plusvalían i minst fyra år; har du använt undantaget vid återinvestering eller koefficienterna för köp före 1995, för alltid.