Sälja i Spanien utan att vara bosatt där

Ja, du kan sälja din spanska bostad från utlandet, och skattedelen är enklare än den ser ut: köparen håller inne 3 % av priset och betalar in det till skattemyndigheten för din räkning, du lämnar en deklaration inom fyra månader och om de 3 procenten var mer än den skatt du faktiskt ska betala får du tillbaka mellanskillnaden. Skattesatsen på vinsten är 19 % för alla som inte är skattemässigt bosatta i Spanien 2026, britter inräknade.

Den här guiden går igenom kvarhållandet, de två blanketterna, den kommunala plusvalían, dokumenten och ett räkneexempel, för dig som bor i Storbritannien, Irland, Norden eller Centraleuropa och säljer på Costa del Sol. Siffrorna gäller i oktober 2026; din advokat eller gestor (en spansk ombudsfirma för skatt och administration) bör bekräfta dem för just ditt fall, eftersom varje försäljning är olika.

Vad är kvarhållandet på 3 % och vem betalar det?

När någon som inte är bosatt i Spanien säljer en fastighet där är köparen enligt lag skyldig att hålla inne 3 % av det avtalade priset och betala in det till Agencia Tributaria (den spanska skattemyndigheten) inom en månad från köpebrevet, escritura (artikel 25.2 i Ley del IRNR, lagen om inkomstskatt för personer som inte är bosatta i Spanien). Köparen gör det på blankett 211 och ska ge dig en kopia av kvittot. Spara den: utan den kan du inte få tillbaka dina 3 %.

• Det är ingen skatt utan en förskottsbetalning på din skatt på kapitalvinsten. Ska du betala mindre får du tillbaka skillnaden; ska du betala mer betalar du resten.
• Det beräknas på hela priset, inte på din vinst. Vid en försäljning för 400 000 euro håller köparen inne 12 000 euro, oavsett vad du betalade för bostaden.
• Om köparen inte betalar in beloppet står själva fastigheten som säkerhet för det.

Det enda sättet att slippa kvarhållandet är att visa att du är skattemässigt bosatt i Spanien med ett intyg från Agencia Tributaria. Den som verkligen inte är bosatt där har inget undantag.

Vilken blankett lämnar du, och när?

Du lämnar blankett 210 (Modelo 210) där du deklarerar den faktiska vinsten. Agencia Tributaria anger fristen till tre månader räknat från slutet av köparens månad, så i praktiken har du fyra månader från köpebrevet. Deklarationen är obligatorisk oavsett resultat: återbetalning, kvarskatt eller noll.

Vinsten är skillnaden mellan två belopp:

Spara varje faktura. Ett nytt kök eller en inglasad terrass med riktig faktura minskar den skattepliktiga vinsten; ett kontoutdrag ensamt gör det oftast inte.

Hur mycket skatt betalar den som inte är bosatt i Spanien på vinsten 2026?

19 % av vinsten, oavsett vilket land du bor i. Agencia Tributaria anger det på sin sida om vinster vid fastighetsförsäljning, och det följer av artikel 25.1.f i Ley del IRNR, som tillämpar 19 % på kapitalvinster vid överlåtelse av tillgångar utan att skilja på var säljaren bor.

På andra håll läser du att brittiska säljare betalar 24 % sedan brexit. Där blandas två skattesatser ihop. 24 % är den allmänna skattesatsen för andra inkomster, till exempel hyresintäkter, när ägaren bor utanför EU eller EES; den som bor i EU eller EES betalar 19 % på sådana inkomster och får dra av kostnader. Vid försäljningen av själva bostaden är skattesatsen 19 % för alla. Där brexit däremot märks är undantaget vid återinvestering: den som bor i EU eller EES och säljer sin permanentbostad och återinvesterar hela beloppet i en ny permanentbostad kan undanta vinsten; den som bor i Storbritannien kan inte längre det.

Regeländringarna 2026 (Orden HAC/623/2026, en ministerförordning om blanketterna) rörde varken fristen vid försäljning eller skattesatsen; bara den årliga deklarationen för schablonintäkt och hyresintäkter.

Hur får du tillbaka det som hållits inne i onödan, och hur lång tid tar det?

Du begär det på samma blankett 210: om 19 % av din vinst är mindre än de 3 % som hållits inne blir det en återbetalning, och du anger vilket konto pengarna ska sättas in på. Om du sålde med förlust begär du tillbaka hela 3 procenten.

Enligt lag har skattemyndigheten sex månader på sig att betala, räknat från deklarationsfristens slut; därefter tillkommer dröjsmålsränta automatiskt om förseningen beror på myndigheten (artikel 31 i Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, den allmänna skattelagen). I praktiken berättar advokaterna på kusten att återbetalningar kommer sex till tolv månader efter inlämnandet, och återbetalningen granskas innan den betalas ut.

Det vanligaste problemet vid den granskningen är den årliga skatten för ägare som inte är bosatta i Spanien. Alla som äger en bostad i Spanien utan att vara bosatta där måste lämna en blankett 210 varje år, för schablonintäkten på en bostad de själva använder eller för hyresintäkter, och många ägare har aldrig hört talas om den. När du begär tillbaka dina 3 % tittar Agencia Tributaria på de fyra senaste åren (preskriptionstiden enligt artikel 66 i Ley 58/2003) och kan kvitta det du är skyldig mot det du ska få tillbaka. Be din gestor kontrollera de åren innan du säljer: att reglera dem blir billigare än en minskad återbetalning med tilläggsavgifter.

Hur fungerar den kommunala plusvalían?

Plusvalía municipal är kommunens skatt på värdeökningen av marken sedan du köpte. Normalt betalar säljaren den. När säljaren är en privatperson som inte är bosatt i Spanien gör lagen köparen till ställföreträdande skattskyldig (artikel 106.2 i Ley de Haciendas Locales, lagen om kommunernas finanser): kommunen kan kräva den av köparen, som sedan har rätt att få tillbaka beloppet från dig.

Hos notarien löses detta på ett av två sätt:

1. Köparen håller inne den beräknade plusvalían från priset, betalar den till kommunen inom trettio arbetsdagar och gör upp med dig mot kvittot.
2. Du betalar den själv, eller din advokat gör det med stöd av fullmakten, och visar köparen beviset.

Båda fungerar; köpebrevet ska ange vilket. Sedan reformen 2021 finns två sätt att beräkna den (den objektiva metoden utifrån markens taxeringsvärde i Catastro, fastighetsregistret för taxering, eller den faktiska vinsten enligt de två köpebreven) och du får välja det lägre; har marken inte ökat i värde, styrkt med båda köpebreven, blir det ingen skatt alls. Skattesatserna varierar mellan kommunerna. Om du står för plusvalían räknas den som en försäljningskostnad och minskar din skattepliktiga vinst.

Vilka dokument och kostnader gäller särskilt för den som säljer utan att bo i Spanien?

Det mesta på listan är detsamma som för alla säljare (se dokumenten du behöver för att sälja en bostad). Det här är de som brukar ställa till det för ägare som bor utomlands:

• NIE. Varje säljare som står på lagfarten behöver ett, det spanska identifikationsnumret för utlänningar. Numret går aldrig ut, men vissa notarier begär ett färskt intyg, och köparen behöver ditt NIE för att lämna blankett 211. Kontrollera det flera veckor före tillträdet.
• Fullmakt. Om du inte tänker resa ner för att skriva under ger du din advokat fullmakt: inför en spansk notarie, på ett spanskt konsulat eller inför en notarie i ditt hemland med apostille enligt Haagkonventionen och auktoriserad översättning till spanska. Låt den skrivas för just den här försäljningen, med fastigheten angiven.
• Energideklaration. Obligatorisk innan bostaden annonseras, registrerad hos Junta de Andalucía (den andalusiska regionregeringen) och giltig i tio år. Guider anger kostnaden till ungefär 60 till 140 euro.
• Intyg från samfälligheten. Enligt artikel 9.1.e i Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (lagen om ägarlägenheter och samfälligheter) godkänner notarien inte köpebrevet utan ett intyg om att du har betalat dina avgifter till comunidad de propietarios, ägarnas samfällighet, om inte köparen uttryckligen avstår från det. Förvaltaren måste utfärda det inom sju kalenderdagar.
• Skuldintyg. Det senaste kvittot på IBI (den kommunala fastighetsskatten), betalda räkningar för el och vatten och, om det finns ett bolån, bankens intyg om restskulden så att lånet kan lösas med köpeskillingen vid tillträdet.
• Ett spanskt bankkonto. Priset betalas i euro, oftast till ett spanskt konto i ditt namn; därifrån betalas bolånet, mäklararvodet och plusvalían, och återbetalningen enligt blankett 210 går till det konto du anger på blanketten, så avsluta det inte för tidigt.
• Valuta. Att växla pengarna till pund, kronor eller franc är sista steget, och kurser och avgifter skiljer sig mycket mellan en vanlig bank och en specialiserad valutamäklare: be om en offert före köpebrevet.

Vem betalar mäklararvodet?

I Spanien betalar säljaren mäklarens arvode, och på Costa del Sol ligger det vanligen på 5 % av försäljningspriset plus 21 % moms, avtalat skriftligt och betalt vid tillträdet. Det är en försäljningskostnad och minskar därför din skattepliktiga vinst, liksom din advokats arvode. Vårt arvode och vad det omfattar förklaras på sidan om att sälja.

Ett räkneexempel

En brittisk ägare köpte en lägenhet i Estepona 2012 för 280 000 euro och säljer den 2026 för 400 000 euro.

Utan fakturorna för köpkostnaderna och förbättringarna skulle vinsten bli 90 800 euro och skatten 17 252 euro, så i stället för en återbetalning skulle ägaren få betala in ytterligare 5 252 euro. Ingen av siffrorna är ett löfte: skattemyndigheten granskar varje deklaration och slutbeloppet beror på vad du kan styrka.