Korttidsuthyrning: vad du ska kolla först

Innan du registrerar en bostad hos turistmyndigheten bör du kontrollera fyra saker: att ägarnas samfällighet godkänner det, att kommunen tillåter det, att bostaden uppfyller kraven och, sist av allt, själva registreringen. Det finns ingen obligatorisk ordning mellan de tre första, men det finns en logisk: godkänner inte samfälligheten det eller tillåter inte kommunen det spelar resten ingen roll. Det som ligger fast är att registreringen kommer sist.

De fyra första blocken avgör om bostaden över huvud taget får hyras ut till turister. De tre sista är de som besparar dig överraskningar senare.

1. Tillåter din samfällighet det?

Om byggnaden har en comunidad de propietarios, en ägarsamfällighet. Det här är inget tillstånd.

• Protokollet med det beslut som gäller: finns det ett beslut som uttryckligen godkänner korttidsuthyrning till turister i byggnaden? Det kan ha fattats vid ett tidigare eller extra stämmomöte, inte nödvändigtvis vid den senaste ordinarie stämman.
• Stadgarna och andra relevanta beslut, och om de är inskrivna i fastighetsregistret: de kan förbjuda, begränsa eller ställa villkor för verksamheten.
• Har stämman beslutat att höja avgifterna till samfälligheten för bostäder som hyrs ut till turister?
• Om bostaden redan hyrdes ut till turister före den 3 april 2025: kontrollera att den var registrerad enligt turistreglerna, eftersom övergångsreglerna gäller för den.

Sedan den 3 april 2025 räcker det inte att ingen har förbjudit det för att starta en ny verksamhet med korttidsuthyrning till turister: du behöver stämmans uttryckliga godkännande, med röster från tre femtedelar av ägarna som också representerar tre femtedelar av andelarna. Verksamheter som redan pågick före det datumet har egna övergångsregler.

Med samma majoritet kan samfälligheten besluta att höja de gemensamma kostnaderna för de lägenheterna med upp till 20 %. Det sker inte automatiskt: det krävs ett beslut. Men fattas det är det en återkommande kostnad som helt ändrar årets avkastning.

2. Tillåter din kommun det?

Varje kommun tillämpar sina egna kriterier.

• Tillåter detaljplanen turistisk användning på just den platsen? Marken måste vara planlagd för bostäder.
• Kräver kommunen ett kommunalt tillstånd eller en anmälan (declaración responsable) om ändrad användning? Vilket av dem, och med vilka frister?
• Har kommunen begränsat eller stoppat nya turistbostäder i det området?
• Lokala föreskrifter om buller, avfall och grannsämja som påverkar uthyrningen.

Kommunerna får begränsa verksamheten av hänsyn till allmänintresset. Estepona, Marbella, Manilva och Casares tillämpar inte samma kriterier: det som fungerar i en kommun fungerar inte automatiskt i grannkommunen.

3. Vilka krav måste bostaden uppfylla?

I Andalusien gäller Decreto 28/2016 (Andalusiens regler för turistbostäder) med ändringar. Kraven kommer före registreringen.

• Ett giltigt slutbesked för första inflyttning (licencia de ocupación).
• Direkt ventilation till det fria eller till en ljusgård i sovrum och vardagsrum, och ett sätt att mörklägga fönstren.
• Luftkonditionering i sovrum och vardagsrum om bostaden hyrs ut under sommarmånaderna; värme om den hyrs ut under vintermånaderna.
• Tillräckligt med möbler och utrustning för det antal gäster som anges.
• Sängkläder, linne och köksutrustning som motsvarar kapaciteten, plus en extra uppsättning.
• En förbandslåda.
• Turistinformation om området: kommunikationer, sjukvård, parkering, affärer och en karta över orten.
• Officiella klagomålsblanketter, plus skylten som informerar om dem synligt uppsatt i bostaden.
• Ett telefonnummer för att lösa problem direkt.
• Bruksanvisningar för vitvaror och apparater.
• Skriftliga ordningsregler: husdjur, rökning, områden med begränsat tillträde och samfällighetens regler.
• Garanterad städning när varje gäst kommer och åker.

4. Hur registrerar du dig hos turistmyndigheten?

I Andalusien. Det kommer sist, när allt ovan är på plats.

• Anmälan om att verksamheten startar (declaración responsable) till Andalusiens turistregister, Registro de Turismo de Andalucía.
• Typ: hela bostaden eller per rum. Det ändrar kraven och gränserna för kapaciteten.
• Högsta kapacitet: för en hel bostad upp till 15 gäster och högst 4 per sovrum.
• Ligger bostaden utanför Andalusien gäller andra regler, som måste kontrolleras separat.

När du lämnar anmälan intygar du att bostaden redan uppfyller kraven i föregående block, och det gör dig ansvarig för det du intygar. Därför kommer registreringen sist: uppfylls inte något krav kan det leda till inspektion, avregistrering och böter.

5. Fastighetsregister och plan- och byggstatus

Det som dyker upp när du redan har skrivit under.

• Ett aktuellt utdrag ur fastighetsregistret (nota simple): belastningar, inteckningar, utmätningar och anteckningar.
• Servitut och inskränkningar som påverkar användningen.
• Den fysiska verkligheten, registrets beskrivning och beskrivningen i Catastro bör stämma överens.
• Arbeten eller tillbyggnader utan lov som kan blockera slutbeskedet.

6. Skatt på hyresintäkterna

Att gå igenom med en rådgivare innan du räknar på förväntad avkastning.

• Var du är skattemässigt bosatt: det avgör vilken skatt du betalar på intäkterna och vilka kostnader du får dra av.
• Kommer du att erbjuda tjänster som är typiska för hotellbranschen (städning under vistelsen, byte av sängkläder, reception)? Det ändrar hur momsen tillämpas.
• Källskatt, preliminärskatt och deklarationskalender för just ditt fall.
• Den kommunala turistskatten, om orten har en.

Avkastningen som anges i en annons är alltid brutto. Siffran som spelar roll är den som blir kvar efter skatter, avgifter till samfälligheten, försäkring, underhåll, förvaltning och tomma månader.

7. Det som inte längre behövs

Uppdaterat i september 2026.

• Numret i det nationella hyresregistret (Registro Único de Arrendamientos) krävs inte längre. Högsta domstolen ogiltigförklarade förfarandet i STS 620/2026, de 19 de mayo (en dom från Tribunal Supremo, Spaniens högsta domstol), för att det inkräktade på regionernas befogenheter. Den tillhörande årliga deklarationen föll också bort. Den som betalade registeravgifterna kan begära tillbaka dem.
• Det som fortfarande gäller: de regionala turistregistren, plattformarnas rapporteringsskyldigheter och registreringen och rapporteringen av gäster.

Det här dokumentet sammanfattar de regler som gällde vid publiceringen och ersätter inte juridisk eller skattemässig rådgivning i ett enskilt fall. Turistreglerna är regionala och kommunala och ändras ofta: kontrollera alltid din bostads situation innan du fattar beslut.