Reservation och handpenning: vad du skriver

Innan du för över pengar för en bostad i Spanien ska du veta exakt vad du skriver under: en reservation är inget kvitto, och handpenningsavtalet som kallas ”arras” är inte en sak utan tre, med mycket olika följder om en av parterna drar sig ur. Den här guiden riktar sig till både köpare och säljare.

1. Varför är en reservation inget kvitto?

Ett reservationsdokument är inget bevis på att pengar har bytt ägare. Beroende på hur det är formulerat kan det låsa priset, tidsfristerna och vad som händer om en av parterna inte fullföljer.

Och rubriken avgör ingenting. Ett dokument med rubriken ”reservation” som innehåller en betalning på 10 procent och klausuler om arras penitenciales är i praktiken ett handpenningsavtal. Spanska domstolar ser till innehållet, inte till rubriken.

Om det du faktiskt vill är att reservera ska dokumentet skrivas som en reservation: kort tid, ett måttligt belopp, en skyldighet att förhandla i god tro och inget åtagande att sälja.

2. Handpenning är inte en sak, utan tre

Det är huvudregeln som gör skillnaden: om inget annat tydligt har avtalats räknas handpenningen som bekräftande.

3. Bekräftande handpenning (arras confirmatorias)

Den bekräftar att avtalet finns. Den öppnar ingen väg ut.

Den som backar ur blir inte fri genom att förlora det som betalats. Motparten kan kräva att avtalet fullgörs, eller häva det och kräva skadestånd (artikel 1124 i Código Civil, den spanska civilrättsliga lagboken).

Följden som är värd att förstå: skadeståndet kan vida överstiga det inbetalda beloppet. Det finns inget ”jag förlorar handpenningen och går”.

4. Handpenning med ångerrätt (arras penitenciales)

Det är den enda formen som tillåter att man drar sig ur. En köpare som hoppar av förlorar det som betalats; en säljare som hoppar av betalar tillbaka det dubbelt (artikel 1454 i Código Civil).

De presumeras inte. Tribunal Supremo (Spaniens högsta domstol) kräver en uttrycklig och otvetydig vilja från båda parter, och att hänvisa till artikel 1454 räcker inte i sig (STS 583/2018, de 17 de octubre, en dom från Tribunal Supremo).

Det misstag som högsta domstolen underkänner gäller formuleringen, inte sakfrågan. Ett avtal med rubriken ”arras penitenciales” som sedan bara hänvisar till artikel 1454 uppfyller inte kravet.

Klausulen måste ange tre saker, var för sig och uttryckligen:

1. Att båda parter ensidigt får dra sig ur.
2. De konkreta följderna: köparen förlorar det som betalats, säljaren betalar tillbaka det dubbelt.
3. Den tid under vilken det är tillåtet att dra sig ur.

5. Handpenning med vite (arras penales)

Den fastställer ett vite vid avtalsbrott, men den gör inte den som bryter avtalet fri. Den part som fullgör sin del kan kräva att avtalet fullgörs och bara i andra hand kräva ut vitet.

• Om beloppet: när ett vite uttryckligen har avtalats för att en part ensidigt drar sig ur, i avtal som förhandlats fram mellan parterna, kan en domare inte jämka det (STS de 11 de marzo de 2014).
• När höga viten formuleras: om vitet uttryckligen har avtalats för att en part ensidigt drar sig ur gäller det avtalade. Utanför det fallet behåller domaren rätten att jämka det enligt artikel 1154 i Código Civil om förpliktelsen har fullgjorts delvis eller bristfälligt.

6. Hur länge kan man dra sig ur?

Rätten att dra sig ur enligt artikel 1454 gäller inte hur länge som helst, men högsta domstolen har inte fastställt någon allmän tidsgräns.

Därför måste fristen för att dra sig ur stå i avtalet. Att utelämna den öppnar för en tvist som en enda rad hade kunnat förhindra.

7. Obalansen som säljaren bör känna till

Att betala tillbaka dubbelt är ingen neutral klausul.

På en stigande marknad, om ett bättre bud dyker upp, kostar det säljaren dubbelt så mycket som hen har fått att lämna affären. Innan man skriver under arras penitenciales är det värt att veta exakt det.

Och en sak till säljarens fördel: det dubbla beloppet är inte tvingande. Artikel 1454 anger huvudregeln, men parterna kan avtala om beloppet. De kan avtala en annan summa, eller ett tak. En säljare som inte vill riskera att betala dubbelt bör förhandla om det innan avtalet skrivs under, inte efteråt.

8. Bolånet: klausulen som nästan ingen tar med

Att banken säger nej till ditt bolån ger dig inte i sig tillbaka pengarna.

Högsta domstolen har slagit fast att den inträffade omöjlighet som befriar en gäldenär inte gäller den som är skyldig pengar (STS de 13 de julio de 2017). En köpare som inte kan betala priset blir inte fri: hen har brutit mot avtalet, eller dragit sig ur. I båda fallen ligger pengarna kvar där de är.

Det enda skyddet är ett finansieringsvillkor som skrivs in i själva avtalet. Det ska slå fast fem punkter:

• Långivare: hur många och vilka som ska tillfrågas.
• Frist: det datum då bankens svar senast ska visas upp.
• Belopp: det lägsta kapital eller den lägsta andel som söks, på marknadsmässiga villkor.
• Bevis: vad som styrker avslaget (ett skriftligt beslut från långivaren, inte ett samtal).
• Omsorg: en skyldighet att söka finansieringen i god tro.

En dåligt formulerad klausul skyddar dig inte. Domstolar har funnit att villkoret inte var uppfyllt när köparen sökte en finansiering som hen visste inte skulle beviljas. Att anse förpliktelsen uppfylld genom en ansökan, på vilka villkor som helst, skulle tömma villkoret på innehåll.

9. Vart går pengarna?

Det är den fråga som oftast besvaras muntligt och mest sällan skriftligt. Innan du för över pengarna bör dokumentet ange:

• Vem som tar emot pengarna: säljaren direkt, eller mäklarfirman som deposition.
• På vilket konto de ligger och med vilken referens.
• På vilka villkor de frigörs till säljaren, och vad som händer om affären aldrig når fram till köpebrevet.

Pengar som mäklarfirman håller som deposition tillhör den part den företräder, inte mäklarfirman. För att skicka dem någon annanstans krävs ägarens skriftliga medgivande.

Hos dhoce finns den här punkten skriftligt i varje affär.

10. Om köparen är utlänning

Tre saker som styr tidsplanen och som bör vara lösta innan handpenningsavtalet skrivs under, inte efteråt:

• NIE: identifikationsnumret för utlänningar, som behövs för att skriva under köpebrevet och för att göra affärer med spanska banker. Det tar tid att få: fristen i handpenningsavtalet måste ta höjd för det.
• Fullmakt: om köparen inte kan närvara vid underskriften måste fullmakten upprättas i förväg och, om den skrivs under utanför Spanien, förses med apostille enligt Haagkonventionen och auktoriserad översättning.
• Vilken språkversion som gäller: om avtalet är tvåspråkigt måste det uttryckligen ange vilken version som gäller om de skiljer sig åt. Utan den klausulen hamnar tvisten i domstol.

11. Innan du skriver under och för över pengar, kontrollera

1. Vilket slag av handpenning det är, och om klausulen uttryckligen säger det.
2. Vad som händer med de inbetalda pengarna och var de förvaras.
3. I vilka fall du kan få tillbaka dem, och i vilka inte.
4. Fram till vilket datum det går att dra sig ur.
5. Vad som händer om du till slut inte får finansieringen.

Ett bra köp börjar inte med att hitta ett hus. Det börjar med att veta exakt vad du skriver under.

Informationsdokument från Grupo dhoce. Det är ingen juridisk rådgivning och ersätter inte en yrkesmässig granskning av det enskilda avtalet. Varje affär har sina egna omständigheter.