Туристична оренда: що перевірити спершу

Перш ніж реєструвати житло в туристичних органах, перевірте чотири речі: що об'єднання власників це схвалює, що мерія це дозволяє, що житло відповідає вимогам і, наостанок, саму реєстрацію. Єдиного обов'язкового порядку для перших трьох немає, але є логічний: якщо об'єднання не схвалює або муніципалітет не дозволяє, усе інше не має значення. Незмінне одне: реєстрація йде останньою.

Перші чотири блоки вирішують, чи можна взагалі здавати житло туристам. Останні три вбережуть вас від сюрпризів згодом.

1. Чи дозволяє це ваше об'єднання власників?

Якщо в будинку є comunidad de propietarios (об'єднання власників). Це не дозвіл.

• Протокол із відповідним рішенням: чи є рішення, яке прямо схвалює туристичну оренду в будинку? Його могли ухвалити на одних із попередніх чи позачергових зборів, не обов'язково на останніх чергових.
• Статут і будь-які інші відповідні рішення, а також чи внесені вони до земельного реєстру: вони можуть забороняти діяльність, обмежувати її або встановлювати для неї умови.
• Чи вирішили збори підвищити внески до об'єднання для житла, яке здають туристам?
• Якщо житло вже здавали туристам до 3 квітня 2025 року: перевірте, що воно було зареєстроване згідно з туристичними правилами, бо до нього застосовується перехідний режим.

З 3 квітня 2025 року, щоб розпочати нову діяльність із туристичної оренди, недостатньо того, що її ніхто не заборонив: потрібне пряме схвалення загальних зборів власників голосами трьох п'ятих власників, які водночас представляють три п'яті часток участі. Для діяльності, що вже велася до цієї дати, діє власний перехідний режим.

Тією самою більшістю об'єднання може вирішити підвищити спільні витрати для таких квартир до 20%. Це не відбувається автоматично: потрібне рішення. Але якщо його ухвалять, це регулярна витрата, яка повністю змінює річну дохідність.

2. Чи дозволяє це ваша мерія?

Кожен муніципалітет застосовує власні критерії.

• Чи дозволяє генеральний план туристичне використання саме в цьому місці? Земля має бути віднесена до житлової зони.
• Чи вимагає мерія муніципальний дозвіл або декларацію відповідальності про зміну призначення? Що саме з двох і в які строки?
• Чи обмежив або призупинив муніципалітет появу нового туристичного житла в цьому районі?
• Місцеві постанови щодо шуму, відходів і добросусідства, які стосуються оренди.

Мерії можуть обмежувати цю діяльність із міркувань загального інтересу. Естепона, Марбелья, Манілва і Касарес застосовують різні критерії: те, що працює в одному місті, не обов'язково працює в сусідньому.

3. Яким вимогам має відповідати житло?

В Андалусії це Decreto 28/2016 (андалузькі правила туристичної оренди) та зміни до нього. Вимоги виконують до реєстрації.

• Чинний дозвіл на перше заселення.
• Пряма вентиляція назовні або у внутрішній дворик у спальнях і вітальнях, а також можливість затемнити вікна.
• Кондиціонування в спальнях і вітальнях, якщо житло здають у літні місяці; опалення, якщо здають у зимові.
• Достатньо меблів і обладнання для заявленої кількості гостей.
• Постільна білизна, рушники й кухонне приладдя відповідно до місткості плюс запасний комплект.
• Аптечка першої допомоги.
• Туристична інформація про місцевість: транспорт, медичні послуги, паркування, магазини й мапа міста.
• Офіційні бланки скарг і рекламацій, а також оголошення про їхню наявність на видному місці в житлі.
• Номер телефону для негайного вирішення проблем.
• Інструкції до побутової техніки та пристроїв.
• Письмові правила проживання: тварини, куріння, зони з обмеженим доступом і правила об'єднання власників.
• Гарантоване прибирання під час заїзду й виїзду кожного гостя.

4. Як зареєструватися в туристичних органах?

В Андалусії. Це останній крок, коли все попереднє вже виконано.

• Декларація відповідальності про початок діяльності до Registro de Turismo de Andalucía (туристичного реєстру Андалусії).
• Тип: усе житло або окремі кімнати. Від цього залежать вимоги й обмеження місткості.
• Максимальна місткість: для всього житла до 15 гостей і не більше ніж 4 на спальню.
• Якщо житло розташоване за межами Андалусії, правила інші, і їх слід перевіряти окремо.

Подаючи декларацію відповідальності, ви заявляєте, що житло вже відповідає вимогам попереднього блоку, і несете відповідальність за те, що задекларували. Саме тому реєстрація йде останньою: якщо якась вимога не виконана, може прийти перевірка з вилученням із реєстру і штрафом.

5. Статус у земельному реєстрі та містобудівний статус

Те, що виявляється, коли ви вже підписали угоду.

• Актуальний витяг із земельного реєстру (nota simple): обтяження, іпотеки, арешти й записи.
• Сервітути й обмеження, що впливають на використання.
• Фактичний стан, опис у реєстрі й опис у кадастрі мають збігатися.
• Неузаконені роботи чи прибудови, які можуть заблокувати дозвіл на заселення.

6. Податки з доходу від оренди

Обговоріть із консультантом, перш ніж визначати очікувану дохідність.

• Ваше податкове резидентство: від нього залежать податок, який ви сплачуєте з доходу, і витрати, які можна відняти.
• Чи надаватимете ви послуги, типові для готельної справи (прибирання під час проживання, заміна білизни, рецепція)? Від цього залежить, як застосовується ПДВ.
• Утримання, авансові платежі й календар подання декларацій для вашого випадку.
• Муніципальний туристичний збір, якщо в місті він є.

Дохідність, зазначена в оголошенні, завжди валова. Важить лише те, що залишається після податків, внесків до об'єднання, страхування, обслуговування, управління і місяців простою.

7. Що більше не потрібно

Станом на вересень 2026 року.

• Номер у загальнодержавному Registro Único de Arrendamientos (єдиному реєстрі оренди) більше не вимагається. Верховний суд скасував цю процедуру рішенням STS 620/2026, de 19 de mayo (рішення Верховного суду Іспанії), бо вона зазіхала на повноваження регіонів. Відпала й пов'язана з нею щорічна декларація. Ті, хто сплатив реєстраційні збори, можуть вимагати їх повернення.
• Що досі чинне: регіональні туристичні реєстри, обов'язки платформ щодо надання інформації, а також реєстрація гостей і повідомлення про них.

Цей документ стисло викладає правила, чинні на дату публікації, і не замінює юридичної чи податкової консультації щодо конкретного випадку. Туристичні правила є регіональними й муніципальними і часто змінюються: завжди перевіряйте ситуацію свого житла, перш ніж ухвалювати рішення.