Бронювання та arras: що ви підписуєте

Перш ніж переказувати гроші за житло в Іспанії, переконайтеся, що розумієте, що підписуєте: бронювання не є квитанцією, а договір завдатку, відомий як arras, це не одна річ, а три, з дуже різними наслідками, якщо одна зі сторін відмовиться. Цей путівник для покупців і продавців.

1. Чому бронювання не є квитанцією?

Документ про бронювання не є доказом передачі грошей. Залежно від формулювань він може фіксувати ціну, строки й наслідки на випадок, якщо одна зі сторін не продовжить угоду.

І назва нічого не вирішує. Документ із заголовком «бронювання», що містить платіж у 10% і умови про arras penitenciales, на практиці є договором завдатку. Іспанські суди дивляться на зміст, а не на заголовок.

Якщо ви справді хочете лише забронювати, документ слід складати саме як бронювання: короткий строк, помірна сума, обов'язок сумлінно вести переговори й жодного зобов'язання продати.

2. Завдаток це не одна річ, а три

Усе вирішує правило за замовчуванням: якщо чітко не домовлено інакше, завдаток вважається підтверджувальним.

3. Підтверджувальний завдаток

Він підтверджує, що договір існує. Жодного виходу він не відкриває.

Той, хто відмовляється, не звільняється від зобов'язань, утративши сплачені гроші. Інша сторона може вимагати виконання договору або розірвати його й стягнути збитки (стаття 1124 Código Civil, Цивільного кодексу Іспанії).

Наслідок, який варто усвідомити: компенсація може значно перевищити сплачену суму. Варіанта «втрачу завдаток і піду» тут немає.

4. Відступний завдаток

Тільки він дозволяє відмовитися від угоди. Покупець, який відмовляється, втрачає сплачене; продавець, який відмовляється, повертає його в подвійному розмірі (стаття 1454 Código Civil).

Його не презюмують. Верховний суд вимагає прямо й однозначно висловленої волі обох сторін, і самого лише посилання на статтю 1454 недостатньо (STS 583/2018, de 17 de octubre, рішення Верховного суду Іспанії).

Помилка, яку карає Верховний суд, стосується формулювання, а не суті. Договір під назвою «відступний завдаток», який далі лише посилається на статтю 1454, вимог не виконує.

Умова має окремо й прямо зазначати три речі:

1. Що обидві сторони можуть відмовитися в односторонньому порядку.
2. Конкретні наслідки: покупець утрачає сплачене, продавець повертає його в подвійному розмірі.
3. Строк, протягом якого можлива відмова.

5. Штрафний завдаток

Він встановлює штраф за порушення, але не звільняє порушника від зобов'язань. Сторона, яка виконує договір, може вимагати його виконання і лише як запасний варіант стягнути штраф.

• Щодо суми: коли штраф за односторонню відмову прямо погоджено в договорі, укладеному за результатами переговорів, суддя не може його зменшити (STS de 11 de marzo de 2014).
• Якщо закладаєте високі штрафи: якщо штраф прямо погоджено саме за односторонню відмову, застосовується домовленість. В інших випадках суддя зберігає право зменшити його за статтею 1154 Código Civil, якщо зобов'язання виконано частково або неналежно.

6. До якого моменту можна відмовитися?

Право на відмову за статтею 1454 не безстрокове, але Верховний суд не встановив загальної межі в часі.

Тому строк для відмови має бути зазначено в договорі. Якщо його пропустити, виникає суперечка, якої можна було уникнути одним рядком.

7. Нерівновага, про яку має знати продавець

Повернення в подвійному розмірі не є нейтральною умовою.

На ринку, що зростає, якщо з'являється краща пропозиція, вихід з угоди коштує продавцеві вдвічі більше, ніж він отримав. Перш ніж підписувати відступний завдаток, варто чітко це розуміти.

І момент на користь продавця: подвійний розмір не обов'язковий. Стаття 1454 встановлює правило за замовчуванням, але сторони можуть самі погодити суму. Можна домовитися про іншу цифру або про верхню межу. Продавцеві, який не хоче ризикувати подвійною сумою, слід обговорити це до підписання, а не після.

8. Іпотечне фінансування: умова, яку майже ніхто не включає

Відмова банку в іпотеці сама по собі не повертає вам гроші.

Верховний суд постановив, що неможливість виконання, яка виникла згодом і звільняє боржника, не застосовується до того, хто винен гроші (STS de 13 de julio de 2017). Покупець, який не може сплатити ціну, не звільняється: він або порушив договір, або відмовився від нього. В обох випадках гроші залишаються там, де вони є.

Єдиний захист це умова про фінансування, прописана в самому договорі. Вона має визначати п'ять пунктів:

• Кредитори: скільки і до яких банків буде подано заявки.
• Строк: дата, до якої треба показати відповідь банку.
• Сума: мінімальний капітал чи відсоток, про який просять, на ринкових умовах.
• Докази: що підтверджує відмову (письмове рішення банку, а не розмова).
• Сумлінність: обов'язок звертатися по фінансування добросовісно.

Погано сформульована умова не захищає. Суди визнавали умову невиконаною, коли покупець подавав заявку на фінансування, яке, як він знав, не схвалять. Якщо вважати обов'язок виконаним самою лише заявкою на будь-яких умовах, умова втратила б сенс.

9. Куди йдуть гроші?

Це питання, на яке найчастіше відповідають усно й найрідше письмово. Перш ніж переказувати гроші, переконайтеся, що в документі зазначено:

• Хто отримує гроші: безпосередньо продавець чи агенція на зберігання.
• На якому рахунку вони лежать і з яким призначенням платежу.
• За яких умов їх передають продавцеві і що буде, якщо угода так і не дійде до нотаріального акта.

Кошти, передані агенції на зберігання, належать стороні, яку вона представляє, а не агенції. Щоб спрямувати їх будь-куди ще, потрібна письмова згода власника.

У dhoce цей пункт фіксується письмово в кожній угоді.

10. Якщо покупець іноземець

Три речі, що впливають на графік і які краще вирішити до підписання завдатку, а не після:

• NIE: ідентифікаційний номер іноземця, потрібний для підписання нотаріального акта та роботи з іспанськими банками. Його отримання потребує часу: строк у договорі arras має це враховувати.
• Довіреність: якщо покупець не зможе бути на підписанні, довіреність треба видати заздалегідь, а якщо її підписують за межами Іспанії, то з гаазьким апостилем і присяжним перекладом.
• Яка версія має перевагу: якщо договір двомовний, у ньому має бути прямо зазначено, яка версія переважає в разі розбіжностей. Без цієї умови суперечка закінчується в суді.

11. Перш ніж підписувати й переказувати гроші, перевірте

1. Який це вид завдатку і чи прямо про це сказано в умові.
2. Що відбувається зі сплаченими грошима і де вони зберігаються.
3. У яких випадках ви можете їх повернути, а в яких ні.
4. До якої дати можна відмовитися.
5. Що буде, якщо ви зрештою не отримаєте фінансування.

Вдала купівля починається не з пошуку будинку. Вона починається з чіткого розуміння того, що ви підписуєте.

Інформаційний матеріал, підготовлений Grupo dhoce. Він не є юридичною консультацією і не замінює фахової перевірки конкретного договору. Кожна угода має свої обставини.