本指南内容
在为西班牙的一套房子转账之前，请确保您清楚自己签的是什么：预订协议不是收据，而被称为“arras”的定金合同也不是一种，而是三种，一旦有一方退出，后果大不相同。本指南适用于买方和卖方。
1. 为什么预订协议不是收据？
预订文件并不能证明款项已经交付。根据其措辞，它可能确定了价格、期限，以及任何一方不继续履行时的后果。
而且标题说明不了什么。一份标题为“预订”、却包含10%付款和悔约定金条款的文件，实际上就是一份定金合同。西班牙法院看的是内容，而不是标题。
如果您真正想要的只是预订，文件就应当按预订来写：期限短、金额适中、负有善意协商的义务，并且不作出售承诺。
2. 定金不是一种，而是三种
| 类型 | 作用 | 能否退出？ |
|---|---|---|
| 确认性定金（confirmatorias） | 确认合同成立并具有约束力 | 不能 |
| 悔约定金（penitenciales） | 赋予双方退出的权利 | 能，按约定条件 |
| 违约罚金性定金（penales） | 规定违约罚金 | 不能 |
真正起决定作用的是默认规则：除非另有明确约定，定金一律视为确认性定金（arras confirmatorias）。
3. 确认性定金
它确认合同已经成立，但不提供任何退出途径。
反悔的一方并不能以放弃已付款项为代价解除责任。另一方可以要求强制履行合同，或者解除合同并要求赔偿损失（Código Civil，即西班牙民法典，第1124条）。
需要明白的后果是：赔偿金额可能远远超过已付的款项。不存在“我放弃定金就可以走人”这回事。
4. 悔约定金
这是唯一允许退出的定金。退出的买方丧失已付款项；退出的卖方须双倍返还（Código Civil第1454条）。
悔约定金不能推定成立。西班牙最高法院要求双方作出明确且毫不含糊的意思表示，仅仅援引第1454条本身并不足够（STS 583/2018, de 17 de octubre，西班牙最高法院判决）。
最高法院所惩戒的错误在于措辞，而不在于实质。一份标题为“悔约定金”、之后却仅仅援引第1454条的合同，达不到这一标准。
条款必须分别、明确地写明三点：
- 双方均可单方面退出。
- 具体后果：买方丧失已付款项，卖方双倍返还。
- 允许退出的期限。
5. 违约罚金性定金
它规定了违约罚金，但并不免除违约方的责任。守约方可以要求履行合同，只有在此之外才作为补充手段执行罚金。
- 关于金额： 在经协商订立的合同中，如明确约定了针对单方面退出的罚金，法官不能予以减少（STS de 11 de marzo de 2014）。
- 约定高额罚金时： 如果罚金是明确针对单方面退出而约定的，则按约定执行。除此之外，如果义务仅部分履行或履行不当，法官仍有权依据Código Civil第1154条予以减少。
6. 退出权可以行使到什么时候？
第1454条规定的退出权并非无限期，但最高法院并未设定一个普遍适用的期限。
因此，退出期限必须在合同中写明。漏写这一点，就会引发一场本可以用一行字避免的争议。
7. 卖方应当了解的不对等
双倍返还并不是一项中性的条款。
在上涨的市场中，如果出现了更好的报价，卖方退出合同的代价是所收款项的两倍。在签署悔约定金合同之前，最好清楚地知道这一点。
还有一点对卖方有利：法律并没有强制规定必须双倍返还定金。 第1454条设定的是默认规则，但双方可以约定金额。可以约定一个不同的数字，或设定一个上限。不想承担双倍返还风险的卖方，应当在签约之前而不是之后协商这一点。
8. 贷款：几乎没人写进去的条款
银行拒绝您的贷款申请，本身并不能让您拿回钱款。
最高法院认定，可使债务人免责的嗣后不能，不适用于负有金钱债务的人（STS de 13 de julio de 2017）。无法支付房款的买方并不能因此免责：他要么构成违约，要么属于退出。无论哪种情况，钱款都留在原处。
唯一的保障，是在合同中明确写入一项以取得贷款为前提的融资条件。 它必须确定以下五点：
- 贷款机构： 将向几家、哪几家机构申请。
- 期限： 出示银行答复的截止日期。
- 金额： 按市场条件申请的最低本金或比例。
- 证明： 以什么证明被拒（贷款机构的书面决定，而不是一次谈话）。
- 勤勉义务： 负有善意申请贷款的义务。
措辞不当的条款无法保护您。法院曾判定，买方明知不会获批仍去申请贷款的，视为条件未满足。如果仅凭提出申请（无论条件如何）就视为履行了义务，这项条件就会失去意义。
9. 钱款去了哪里？
这是最常被口头回答、却最少落在纸面上的问题。转账之前，文件应当写明：
- 谁收款： 卖方直接收取，还是由中介作为保管款收取。
- 款项存放在哪个账户，以及使用什么付款附言。
- 在什么条件下放款给卖方，以及如果交易最终没有签署公证契约，款项如何处理。
中介作为保管款持有的资金，属于其所代表的一方，而不属于中介。将这笔资金转往其他任何地方，都必须取得资金所有人的书面授权。
在dhoce，我们经手的每一笔交易，都会把这笔款项由谁收取、存在哪里、何时放款写成书面文件。
10. 如果买方是外国人
有三件事会影响时间安排，最好在签署定金合同之前而不是之后解决：
- NIE： 外国人识别号，签署公证契约以及与西班牙银行打交道都需要它。办理需要时间：定金合同的期限必须把这一点考虑在内。
- 授权书： 如果买方无法出席签约，必须提前出具授权书；如在西班牙境外签署，须加附海牙认证（Apostilla de La Haya）和宣誓翻译。
- 以哪个版本为准： 如果合同是双语的，必须明确写明两种版本不一致时以哪个版本为准。没有这一条款，争议最终只能诉诸法院。
11. 签约和转账之前，请核对
- 这是哪一种定金，条款是否明确写明。
- 已付款项如何处理、存放在哪里。
- 在哪些情况下您可以拿回款项，在哪些情况下不能。
- 截至哪一天可以退出。
- 如果最终没有获得贷款，会怎样。
好的购房，并不是从找到房子开始的。而是从确切知道自己签的是什么开始的。
本文件为Grupo dhoce编写的参考资料，不构成法律意见，也不能替代专业人士对具体合同的审查。每一笔交易都有其各自的情况。
常见问题
我放弃定金就能退出吗？
只有当定金属于悔约定金、且合同明确写明时才可以。如果是确认性定金（在没有明确约定时即推定为此类），另一方可以要求履行合同或要求赔偿，而赔偿金额可能超过您已付的款项。
只要援引第1454条，定金就算悔约定金吗？
不算。最高法院要求双方作出明确且毫不含糊的意思表示（STS 583/2018）。条款必须写明双方均可退出、各方丧失或返还什么，以及在什么期限内。
如果银行拒绝我的贷款申请，我能拿回钱吗？
本身不能。只有合同中写明的融资条件才能保护您，其中须列明贷款机构、期限、金额、证明方式以及善意申请的义务。
卖方是否总要双倍返还？
双倍返还是第1454条规定的默认规则，但并非强制：双方可以在签约前约定一个不同的金额或上限。
外国买方在签署定金合同前需要准备什么？
NIE；如果无法出席签约，需提前出具授权书（如在西班牙境外签署，须加附海牙认证和宣誓翻译）；如果是双语合同，还需要一项写明以哪个版本为准的条款。
