Alquiler turístico: qué comprobar antes

Antes de dar de alta una vivienda en Turismo conviene comprobar cuatro cosas: que la comunidad lo aprueba, que el ayuntamiento lo permite, que la vivienda cumple los requisitos y, al final, el alta en el Registro de Turismo. No hay un orden único obligatorio entre las tres primeras, pero sí uno lógico de trabajo: si la comunidad no lo aprueba o el municipio no lo permite, lo demás no sirve de nada. Lo que sí está encadenado es que el alta va al final.

Los cuatro primeros bloques son los que deciden si la vivienda puede explotarse como alojamiento turístico. Los tres últimos son los que evitan sorpresas después.

1. ¿Lo permite tu comunidad de propietarios?

Si el edificio tiene comunidad de propietarios. No es una licencia.

• El acta que recoja el acuerdo aplicable: ¿existe un acuerdo que apruebe expresamente la actividad de alquiler turístico en el edificio? Puede haberse adoptado en una junta anterior o extraordinaria, no necesariamente en la última ordinaria.
• Los estatutos y los demás acuerdos relevantes, y si están inscritos en el Registro de la Propiedad: pueden prohibir, limitar o condicionar la actividad.
• ¿La junta ha acordado un incremento de las cuotas de comunidad para las viviendas que operen como alquiler turístico?
• Si la vivienda ya venía ejerciendo la actividad antes del 3 de abril de 2025: comprobar que estaba dada de alta conforme a la normativa turística, porque le aplica el régimen transitorio.

Desde el 3 de abril de 2025, para iniciar una nueva actividad de alquiler turístico no basta con que nadie la haya prohibido: hay que obtener la aprobación expresa de la junta, con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que además representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Las actividades que ya se venían ejerciendo antes de esa fecha tienen su propio régimen transitorio.

Con esa misma mayoría la comunidad puede acordar elevar hasta un 20 % los gastos comunes de esos apartamentos. No es automático: requiere acuerdo. Pero si se adopta, es un coste recurrente que cambia por completo la rentabilidad del año.

2. ¿Lo permite tu ayuntamiento?

Cada municipio aplica sus propios criterios.

• ¿El planeamiento permite el uso turístico en esa ubicación concreta? El suelo tiene que estar calificado como residencial.
• ¿El ayuntamiento exige licencia municipal o declaración responsable de cambio de uso? ¿Cuál de las dos y con qué plazos?
• ¿El municipio ha limitado o suspendido nuevas viviendas turísticas en esa zona?
• Las ordenanzas municipales de ruidos, residuos y convivencia que afecten a la explotación.

Los ayuntamientos pueden limitar la actividad por razones de interés general. Estepona, Marbella, Manilva y Casares no aplican los mismos criterios: lo que vale en uno no vale automáticamente en el de al lado.

3. ¿Qué requisitos tiene que cumplir la vivienda?

En Andalucía, el Decreto 28/2016 y sus modificaciones. Van antes del alta.

• Licencia de ocupación en vigor.
• Ventilación directa al exterior o a patio en dormitorios y salones, y sistema de oscurecimiento en las ventanas.
• Refrigeración en habitaciones y salones si se alquila en los meses de verano; calefacción si se alquila en los de invierno.
• Mobiliario y equipamiento suficientes para la ocupación declarada.
• Ropa de cama, lencería y menaje acordes a la capacidad, más un juego de reposición.
• Botiquín de primeros auxilios.
• Información turística de la zona: transporte, servicios médicos, aparcamientos, comercios y plano de la localidad.
• Hojas de Quejas y Reclamaciones oficiales, más el cartel anunciador visible dentro de la vivienda.
• Teléfono de atención para resolver incidencias de forma inmediata.
• Instrucciones de uso de electrodomésticos y dispositivos.
• Normas internas por escrito: mascotas, fumadores, zonas de uso restringido y normas de convivencia de la comunidad.
• Limpieza garantizada a la entrada y a la salida de cada cliente.

4. ¿Cómo se da de alta en el Registro de Turismo?

En Andalucía. Va al final, cuando lo anterior ya se cumple.

• Declaración responsable de inicio de actividad ante el Registro de Turismo de Andalucía.
• Modalidad: vivienda completa o por habitaciones. Cambia los requisitos y los límites de capacidad.
• Capacidad máxima: en vivienda completa, hasta 15 plazas y un máximo de 4 por habitación.
• Si el inmueble está fuera de Andalucía, el régimen es distinto y hay que revisarlo por separado.

Al presentar la declaración responsable estás manifestando que la vivienda ya cumple los requisitos del bloque anterior, y eso te hace responsable de lo que declaras. Por eso el alta va al final: si algún requisito no se cumple, puede llegar la inspección, la baja de la inscripción y sanción.

5. Situación registral y urbanística

Lo que aparece cuando ya has firmado.

• Nota simple actualizada: cargas, hipotecas, embargos y anotaciones.
• Servidumbres y afecciones que condicionen el uso.
• Coincidencia entre la realidad física, la descripción registral y la catastral.
• Obras o ampliaciones sin legalizar que puedan bloquear la licencia de ocupación.

6. Fiscalidad del rendimiento

A revisar con un asesor antes de fijar la rentabilidad.

• Tu residencia fiscal: determina el impuesto que pagas por los rendimientos y los gastos que puedes deducir.
• ¿Vas a prestar servicios propios de la industria hostelera (limpieza en estancia, cambio de ropa, recepción)? Cambia el tratamiento del IVA.
• Retenciones, pagos fraccionados y calendario de declaraciones según tu caso.
• Tasa turística municipal, si el municipio la tiene establecida.

La rentabilidad que aparece en un anuncio es siempre bruta. El número que importa es el que queda después de impuestos, cuotas de comunidad, seguro, mantenimiento, gestión y meses sin ocupación.

7. Lo que ya no hace falta

Actualizado a septiembre de 2026.

• El número de Registro Único de Arrendamientos estatal ya no es exigible. El Tribunal Supremo anuló el procedimiento en la sentencia 620/2026, de 19 de mayo, por invadir competencias autonómicas. Decayó también la obligación de presentar la declaración anual asociada. Quien pagó los aranceles registrales puede reclamar su devolución.
• Lo que sí sigue vigente: los registros turísticos autonómicos, las obligaciones de información de las plataformas y el registro y comunicación de viajeros.

Este documento resume la normativa vigente a la fecha de edición y no sustituye al asesoramiento jurídico ni fiscal sobre un caso concreto. La normativa turística es autonómica y municipal y cambia con frecuencia: confirma siempre la situación de tu inmueble antes de tomar decisiones.