En esta guía
Para vender una vivienda necesitas, como mínimo, la escritura, una nota simple reciente, tu DNI o NIE, el certificado de eficiencia energética, el último recibo del IBI y el certificado de estar al corriente con la comunidad. Si hay hipoteca, además el certificado de deuda del banco. El resto depende de la casa, de dónde esté y de cómo llegó a tus manos.
Lo importante no es tenerlo todo el primer día, sino saber qué hace falta en cada momento: antes de anunciar, para la reserva y las arras, y en la notaría. Al final, una tabla con quién da cada documento, cuánto tarda y cuánto cuesta.
¿Qué necesitas antes de publicar el anuncio?
Son cuatro documentos. Con ellos el anuncio es legal, el precio se fija sobre datos reales y el comprador que pregunte recibe respuestas en el momento.
Escritura de compraventa (o título de propiedad). Demuestra que la casa es tuya. Si no la encuentras, la notaría donde se firmó guarda la matriz y te da una copia autorizada en unos días (la nota simple indica qué notario fue). Si llegó por herencia o donación, el título es esa escritura.
Nota simple del Registro de la Propiedad. Resume quién es el titular, cómo está descrita la finca y si tiene cargas (hipoteca, embargos, servidumbres). Se pide online en registradores.org por 9,02 euros más IVA y llega en 24 a 48 horas hábiles. Pídela al principio: las sorpresas (una hipoteca pagada pero no cancelada, una superficie que no coincide con el catastro) se resuelven mejor antes de que las vea el comprador.
DNI o NIE en vigor de todos los propietarios. Si uno de ellos vive fuera y no va a venir a firmar, necesitará un poder notarial. Si no eres residente fiscal en España, la venta tiene sus propias reglas: las tienes en vender siendo no residente.
Certificado de eficiencia energética (CEE). Obligatorio desde 2013 para vender y, lo que menos gente sabe, obligatorio en el anuncio: la calificación (de la A a la G) tiene que aparecer en cualquier oferta o publicidad, también en los portales. Lo redacta un técnico tras visitar la vivienda y se inscribe en el registro de la comunidad autónoma (en Andalucía, el Registro de Certificados Energéticos Andaluces). Vale 10 años (5 si la calificación es G). Desde el 23 de julio de 2026 solo pueden firmarlo los técnicos inscritos en el registro estatal (Real Decreto 659/2025): comprueba que el tuyo lo está. Cuesta entre 60 y 150 euros según tamaño y zona, y suele estar en una semana.
¿Qué necesitas para la reserva y el contrato de arras?
Cuando hay comprador, su abogado o su banco te pedirán lo que confirma que la casa es la que se anuncia y no arrastra deudas. Tenerlo listo acorta la negociación.
Último recibo del IBI. Demuestra que el impuesto municipal está pagado y da la referencia catastral. Lo descargas de tu banco o de la oficina de recaudación (en la provincia de Málaga, el Patronato de Recaudación Provincial). Sin coste e inmediato.
Certificado de estar al corriente con la comunidad. Lo emite el secretario-administrador con el visto bueno del presidente, y la ley le da 7 días naturales para entregarlo (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal). Sin él, el notario no autoriza la escritura salvo que el comprador renuncie expresamente a pedirlo. Importa porque el comprador responde de las cuotas impagadas del año en curso y de los tres años anteriores, así que lo va a exigir. El administrador puede cobrarlo si no está incluido en su contrato: lo habitual es entre 30 y 60 euros, y lo paga el vendedor.
Estatutos de la comunidad y últimas actas. No son obligatorios, pero el comprador querrá saber si hay derramas, obras pendientes o límites de uso (alquiler turístico, por ejemplo). Te los da el administrador sin coste.
Certificado de deuda pendiente o de deuda cero de la hipoteca. Si tienes hipoteca, el banco certifica lo que queda por pagar el día de la firma; el comprador lo cancela en la notaría y la escritura lo recoge. Si ya la pagaste pero sigue en la nota simple, pide el certificado de deuda cero (sin coste, en unos días o hasta dos semanas) y cancélala en el Registro: notaría y registro suman entre 120 y 310 euros sin gestoría y tardan de uno a tres meses, así que empieza cuanto antes.
Últimos recibos de luz, agua y gas. Confirman que los suministros están activos y a tu nombre, y el comprador cambia la titularidad sin darlos de alta de nuevo. Sin coste.
Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. Cada comunidad autónoma hace lo suyo. En Andalucía la cédula no existe desde hace décadas; el documento es la licencia de ocupación que dio el ayuntamiento al terminar el edificio: en una venta de segunda mano el notario no la exige, pero el abogado del comprador la pedirá y las compañías de suministro la necesitan para contratar. En la Comunidad de Madrid la cédula se suprimió en 2018; vale la licencia de primera ocupación municipal. Si no la tienes, el ayuntamiento te da una copia previo pago de una tasa pequeña, en unas semanas.
Planos y licencias de obra, si reformaste. Si ampliaste, cerraste una terraza o cambiaste la distribución, ten a mano la licencia o la declaración responsable y los planos finales. Si la reforma no se declaró, mejor saberlo ahora que en la notaría: el comprador lo verá al comparar el catastro con la realidad.
Informe de evaluación del edificio (IEE o ITE), si el edificio tiene la edad. Es un trámite de la comunidad, no tuyo, pero el comprador preguntará. En Andalucía lo fija cada ayuntamiento (en Málaga, al cumplir el edificio 50 años); en la Comunidad de Madrid, el Decreto 103/2016 lo exige a la vivienda colectiva de más de 50 años (de más de 30 en ciertos casos). El administrador te da copia sin coste.
Certificado de no infracción urbanística o AFO (Andalucía). Si tu casa está en suelo rústico o tiene una ampliación antigua sin licencia, el abogado del comprador puede pedir un certificado de inexistencia de expediente de infracción urbanística, que emite urbanismo del ayuntamiento previa tasa. Y si se construyó sin licencia hace más de 6 años, de modo que el ayuntamiento ya no puede ordenar su demolición, existe el asimilado a fuera de ordenación (AFO): una declaración municipal (Ley 7/2021 de Andalucía, artículo 173) que reconoce que la construcción existe, permite conservarla y contratar suministros, y se inscribe en el Registro. No la convierte en legal, pero da seguridad al comprador y a su banco. Necesita informe de técnico y tasa municipal; cuenta con varios meses. Muchas casas de campo de la Costa del Sol se venden así cada año, con normalidad.
El contrato de arras. Cierra el trato antes de la escritura. Las habituales son las penitenciales (artículo 1454 del Código Civil): el comprador entrega una señal (por costumbre, el 10 por ciento del precio; la ley no fija cifra) y si se echa atrás la pierde; si te echas atrás tú, la devuelves doblada. Debe recoger el precio, la fecha límite para escriturar (lo normal, 2 o 3 meses), quién paga qué y el estado de cargas. Firma solo con la nota simple reciente delante.
¿Qué te pide el notario el día de la firma?
La notaría pide la nota simple por su cuenta el mismo día, pero el resto lo llevas tú:
- DNI o NIE originales de todos los vendedores (y el poder, si alguien firma por otro).
- Escritura de propiedad.
- Certificado energético registrado.
- Certificado de la comunidad, de menos de 7 días si es posible.
- Último recibo del IBI.
- Certificado de deuda del banco, si hay hipoteca; el banco suele mandar a alguien.
- Tu número de cuenta y los justificantes de las arras cobradas.
- Las llaves.
Si la casa es de un matrimonio en gananciales firman los dos. Si estás divorciado, hace falta la sentencia o el convenio con la liquidación de bienes inscrita. Si la vendes por herencia, antes tiene que estar firmada la escritura de aceptación y adjudicación, liquidados Sucesiones y la plusvalía municipal, y la casa inscrita a nombre de los herederos: lo explicamos en vender una vivienda heredada.
La tabla: quién lo da, cuánto tarda y cuánto cuesta
Costes orientativos para 2026; lo que depende de cada ayuntamiento o profesional, dicho así.
| Documento | Quién lo da | Cuánto tarda | Cuánto cuesta (aprox.) |
|---|---|---|---|
| Escritura (copia autorizada) | Notaría donde se firmó | 2 a 5 días | 30 a 60 euros según folios |
| Nota simple | Registro de la Propiedad (online) | 24 a 48 horas hábiles | 9,02 euros más IVA |
| Certificado energético | Técnico acreditado | 3 a 7 días | 60 a 150 euros |
| Último recibo del IBI | Banco o recaudación municipal | Inmediato | Sin coste |
| Certificado de la comunidad | Administrador, con visto bueno del presidente | Hasta 7 días naturales | 30 a 60 euros si el administrador lo cobra |
| Certificado de deuda o deuda cero | Tu banco | Días, hasta 2 semanas | Sin coste |
| Cancelación registral de hipoteca | Notaría y Registro | 1 a 3 meses | 120 a 310 euros sin gestoría |
| Licencia de ocupación / primera ocupación (copia) | Ayuntamiento | Semanas | Tasa municipal, normalmente baja |
| Planos y licencias de obra | Ayuntamiento o tu arquitecto | Semanas | Tasa municipal |
| Certificado de no infracción urbanística | Urbanismo del ayuntamiento | Semanas | Tasa municipal |
| Declaración AFO | Ayuntamiento, con informe de técnico | Varios meses | Honorarios del técnico más tasa; varía mucho por municipio |
La lista de comprobación
Antes de anunciar: escritura · nota simple · DNI o NIE · certificado energético registrado.
Para las arras: IBI · certificado de la comunidad · estatutos · certificado de deuda del banco · suministros · licencia de ocupación · planos y licencias si hubo obra · IEE si toca · certificado urbanístico o AFO si hace falta.
Para la notaría: todo lo anterior al día, tu cuenta bancaria, los justificantes de las arras y las llaves.
¿Qué hace la agencia por ti?
Cuando vendes con nosotros, revisamos la nota simple y el catastro antes de publicar, pedimos el certificado energético y el de la comunidad, detectamos si hay que cancelar una hipoteca antigua o tramitar un certificado urbanístico, redactamos las arras y preparamos la carpeta que el notario recibe antes de la firma. Tú firmas; el papeleo va por delante.
Preguntas frecuentes
¿Puedo anunciar la casa sin el certificado energético?
No. La calificación energética tiene que aparecer en el anuncio desde el primer día, y las comunidades autónomas sancionan tanto al propietario como al portal o la agencia que publica sin ella. Encargarlo es cosa de una semana: es lo primero que conviene pedir.
¿Qué pasa si la comunidad tarda más de 7 días en darme el certificado?
La ley fija ese plazo y hace responsables al secretario y al presidente de los perjuicios por el retraso. Pídelo por escrito en cuanto tengas comprador y guarda la solicitud. Si llega la firma sin el certificado, el comprador puede renunciar a él, pero no está obligado.
Mi casa de campo no tiene licencia. ¿Puedo venderla?
Sí, pero con su situación clara. Si lleva más de 6 años terminada, puedes pedir al ayuntamiento la declaración de asimilado a fuera de ordenación (AFO), que reconoce la construcción, permite conservarla y contratar suministros, y se inscribe en el Registro. Es un trámite normal en Andalucía; sin él, la mayoría de bancos no financian la compra.
¿Hay que cancelar la hipoteca antes de vender?
No: lo habitual es cancelarla en la misma firma, con el certificado de deuda del banco y el pago del comprador. Lo que sí conviene hacer antes es cancelar en el Registro una hipoteca ya pagada que todavía aparezca en la nota simple, porque tarda de uno a tres meses.
