Cómo preparar tu casa para venderla

Preparar tu casa para venderla es quitar lo que sobra, arreglar lo pequeño que se ve y enseñarla con buena luz y fotos profesionales antes de publicarla, no después. Casi todo se hace en una semana y con poco dinero; lo que no conviene es salir al mercado a medias, porque el interés se concentra en los primeros días y una casa que sale mal preparada suele acabar bajando el precio.

Qué hacer, qué no, y una lista por estancias al final. Si aún dudas del precio, lee antes cuánto vale mi casa.

¿Por qué importan tanto las dos primeras semanas?

Porque es cuando más gente mira tu casa. Los portales enseñan primero lo nuevo, los compradores con alertas reciben el aviso ese día y los agentes la cruzan con sus demandas abiertas. Según Idealista, el 16 % de las viviendas vendidas en el primer trimestre de 2025 no llegó a estar ni una semana anunciada. En 2024 la media para cerrar una venta fue de 73 días en España y de 66 en Málaga (informe de Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra).

Si sales con fotos de móvil y la terraza llena de trastos, esa primera oleada te descarta sin visitar. Cuando vuelves a fotografiar dos semanas después, el anuncio ya no es nuevo: los portales lo enseñan más abajo, las alertas ya saltaron y quien lo vio dos veces entiende que «no se vende». Ahí empiezan las bajadas de precio.

¿Qué quito y qué dejo?

El comprador tiene que poder imaginarse viviendo ahí, y eso no pasa en una casa llena de tu vida. Despersonalizar no es vaciar: se deja lo que da escala y se quita lo que distrae.

Quita: fotos de familia, imanes, colecciones, ropa a la vista, la mitad de cada armario (un armario lleno parece pequeño), los pequeños electrodomésticos de la encimera, los botes del baño, los cables, las alfombras cansadas y los muebles de más. Si una estancia tiene tres usos (plancha, despacho y cama de invitados), elige uno y haz que se vea.

Deja: el sofá, la cama hecha con ropa blanca, una mesa con sus sillas, un par de plantas vivas, dos o tres objetos por estancia. Una casa vacía parece pequeña y fría; una casa a rebosar, más pequeña todavía. Si no cabe, un trastero de alquiler dos meses sale más barato que cualquier rebaja.

¿Qué arreglos compensan y cuáles no?

Compensa arreglar lo que el comprador ve y le hace dudar; no compensa pagar lo que el comprador va a cambiar a su gusto.

¿Qué hago con la terraza en la Costa del Sol?

Aquí la terraza es la estancia que más se mira, y muchas veces la que decide. El comprador del norte de Europa compra el desayuno fuera en enero; enséñaselo.

• Vacíala de lo que no es terraza: tendedero, bombonas, bicicletas, cajas, plantas muertas.
• Mobiliario proporcionado: una mesa con dos o cuatro sillas y, si cabe, una tumbona. Pocas piezas bien puestas, no ocho sillas apiladas.
• Plantas vivas: tres macetas grandes valen más que quince pequeñas.
• Sombra en orden: toldo limpio y que funcione, pérgola sin cañizo roto; si no hay, una vela o un parasol.
• Suelo, barandilla y cristales limpios; si hay vistas, nada delante.

En casas con jardín: césped cortado, setos recortados, riego en marcha y piscina limpia.

¿A qué hora se hacen las fotos y por qué no sirve el móvil?

La hora depende de la orientación: terraza al este, por la mañana; al oeste, a media tarde; al sur, a media mañana, antes de que la luz sea dura. Aquí el problema no es la falta de sol sino el exceso: una ventana al mar a mediodía sale quemada con cualquier cámara que no combine exposiciones. El fotógrafo elige la hora y, si la casa tiene atardecer, vuelve para esa foto. Ese día: persianas arriba, todas las luces encendidas, camas hechas, encimeras vacías, tapas de los inodoros bajadas, nada tendido y ningún coche en la entrada.

El móvil no sirve porque el comprador decide en segundos si abre tu anuncio, y el móvil deforma las estancias con el gran angular, quema las ventanas y tuerce las verticales. Una sesión profesional usa trípode a la altura correcta, combina exposiciones para que se vean el salón y la vista a la vez, endereza las líneas, ordena las fotos para que cuenten la casa y entrega la resolución que piden portales y papel. Sin trucos: la casa tiene que ser la de la foto cuando el comprador llegue. En Grupo dhoce la sesión forma parte de la estrategia de venta, y se hace cuando la casa está lista.

¿Vídeo y plano?

Sí a los dos, y los hace la agencia. El vídeo corto de recorrido sirve para redes y para que el comprador que vive fuera entienda cómo se conectan las estancias. El plano acotado lo pide casi todo comprador internacional: le dice si caben sus muebles y evita visitas inútiles. Lo dibuja nuestro equipo de arquitectura.

¿Home staging ligero o completo?

El ligero lo haces tú con esta guía: quitar, ordenar, textiles nuevos (cojines, toallas, ropa de cama blanca), plantas, un par de lámparas y la terraza puesta. Una semana y unos cientos de euros.

El completo lo hace una profesional con mobiliario de alquiler. Merece la pena cuando la casa está vacía, cuando es una herencia con muebles de otra época o cuando compite con muchas casas parecidas en la misma urbanización.

Las cifras del sector son de la Asociación Home Staging España, citadas por Xataka Home en 2024: el 96,6 % de las viviendas preparadas con home staging se vendieron en los tres primeros meses y el 43 % en menos de un mes; el servicio completo cuesta entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor de la vivienda. Son datos de la asociación del sector, no de un estudio independiente. Para una casa de 400.000 euros hablamos de entre 2.000 y 6.000 euros; una sola rebaja del 3 % son 12.000 euros.

¿Cómo recibo una visita?

• Temperatura agradable: calefacción media hora antes en invierno, aire en verano.
• Luz: persianas arriba y luces encendidas aunque sea de día.
• Ventila quince minutos antes y sin ambientadores fuertes: el comprador piensa que tapan algo.
• Mascotas fuera, y sus camas y comederos guardados.
• El propietario no está. Con el dueño delante el comprador no abre armarios, no critica y no pregunta, y en las críticas es donde el agente convierte la objeción en oferta. Si no hay más remedio, un saludo y a la calle.
• Ten a mano los recibos de comunidad e IBI y el certificado energético: documentos para vender.

¿Qué ve un arquitecto en tu casa que el comprador también ve?

Tres cosas, y en las tres conviene adelantarse.

Humedades. Manchas en el techo bajo una terraza o un baño, cercos en una pared exterior, pintura abombada en un zócalo, olor en un armario. Pintar encima sin resolver la causa se nota a las dos semanas y lo detecta cualquier tasador. Qué hacer: buscar el origen (junta de terraza, bajante, capilaridad, condensación), repararlo, dejar secar y entonces pintar. Guarda la factura.

Cerramientos y obras sin licencia. La terraza acristalada, el porche cubierto, el tabique quitado, los dos pisos unidos. El comprador con abogado pide la licencia y el acuerdo de la comunidad; el banco que financia, también. En un edificio, el cerramiento de terrazas exige el voto de tres quintos de los propietarios y de las cuotas (Ley de Propiedad Horizontal, artículo 10.3.b). Qué hacer: comprobar si la obra consta en la escritura y en el Catastro, preguntar en el ayuntamiento cómo se legaliza (en muchos municipios basta una declaración responsable con documentación técnica, pero cambia de uno a otro) y, si no se puede, decirlo antes de la visita y reflejarlo en el precio.

Instalaciones viejas. Cuadro eléctrico sin diferencial, cables de tela, tuberías de plomo, ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico, un aire acondicionado de hace veinte años. No se reforma para vender, pero sí se cuenta. Nuestro equipo de arquitectura puede acompañar la venta con una idea de reforma y un coste orientativo, y eso cambia la conversación: «está viejo» se convierte en «sé lo que cuesta ponerlo a mi gusto». Es la ventaja de vender con una agencia que también proyecta y reforma.

Lista de comprobación por estancias