Qué impuestos pagas al vender tu casa

Al vender tu casa pagas dos impuestos: el IRPF sobre la ganancia que obtienes (entre el 19 y el 30 por ciento de esa ganancia, no del precio) y la plusvalía municipal, que cobra tu ayuntamiento por lo que ha subido el valor del suelo. Si vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, o reinviertes en otra en dos años, el IRPF puede quedar en cero.

Aquí tienes cómo se calcula cada uno con las cifras de 2026, cuándo no se paga, qué gastos puedes restar y un ejemplo con números. Es orientativa: repásala con tu asesor antes de firmar.

¿Qué pagas exactamente al vender?

¿Cómo se calcula la ganancia en el IRPF?

La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición (artículo 35 de la Ley del IRPF). No es «precio de venta menos precio de compra»: a cada lado se suman o restan gastos, y bien hecho rebaja la factura.

Suma al valor de adquisición: el precio que pagaste; los impuestos y gastos de aquella compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría); y las inversiones y mejoras que aumentaron el valor de la vivienda (una ampliación, una reforma integral, aerotermia), siempre con factura completa y justificante de pago. No cuentan los gastos de conservación (pintar, cambiar la caldera por otra equivalente), los intereses de la hipoteca, el IBI ni la comunidad. Si la casa estuvo alquilada, se resta la amortización deducida esos años.

Resta al valor de transmisión: los honorarios de la agencia, la propia plusvalía municipal, el certificado energético y los gastos de cancelar la hipoteca.

Los tramos de la base del ahorro en 2026

La ganancia va a la base del ahorro y tributa por tramos. La escala la fijó la Ley 7/2024 con efectos desde el 1 de enero de 2025 y sigue vigente en 2026. Es la misma en Andalucía, en Madrid y en el resto de comunidades de régimen común: en la base del ahorro no hay diferencias autonómicas.

Los tramos son progresivos: una ganancia de 100.000 euros paga el 19 por ciento de los primeros 6.000, el 21 de los 44.000 siguientes y el 23 del resto.

¿Cuándo no pagas IRPF por la venta?

Tres exenciones que conviene conocer antes de poner la casa en venta, porque alguna exige planificar:

• Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual. La ganancia queda exenta al completo, sin reinvertir nada (artículo 33.4.b). La casa tiene que haber sido tu residencia habitual al menos tres años seguidos y en pleno dominio. Si es de un matrimonio y solo uno ha cumplido los 65, la exención cubre su mitad.
• Reinversión en otra vivienda habitual. Si destinas lo obtenido a comprar o rehabilitar otra vivienda que también será la habitual, la ganancia queda exenta (artículo 38.1). El plazo es de dos años, de fecha a fecha, tanto si compras antes como después de vender. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Con hipoteca pendiente, el importe a reinvertir es el precio menos lo que debías. Si la reinversión no cae en el año de la venta, declara en esa Renta tu intención de reinvertir.
• Renta vitalicia, para mayores de 65. Vendes cualquier inmueble (también uno que no sea tu vivienda habitual) y en seis meses destinas el dinero a una renta vitalicia asegurada a tu favor: la ganancia queda exenta hasta 240.000 euros reinvertidos (artículo 38.3); lo que pase de ahí tributa de forma proporcional.

Si compraste antes de 1995, los coeficientes de abatimiento reducen parte de la ganancia (tope de 400.000 euros de valor de transmisión). Y si vendes con pérdida no pagas nada y la compensas con otras ganancias del ahorro durante cuatro años.

¿Qué es la plusvalía municipal y quién la paga?

La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) grava lo que ha subido el valor del suelo, no de la construcción, desde que compraste hasta que vendes. La paga el vendedor. Única excepción: si el vendedor no reside en España, el comprador responde como sustituto, y por eso en esas ventas se retiene su importe en notaría; lo explicamos en vender siendo no residente.

Los dos métodos de cálculo

Desde la reforma de noviembre de 2021 eliges el que te salga más barato, y el ayuntamiento está obligado a aceptarlo:

• Método objetivo. Base = valor catastral del suelo (viene en el recibo del IBI) multiplicado por un coeficiente según los años que has tenido la casa. Los coeficientes son máximos legales; cada ayuntamiento puede aplicar otros más bajos.
• Método real. Base = diferencia entre el precio de venta y el de compra, aplicada solo a la parte del suelo (la proporción entre valor catastral del suelo y valor catastral total). Interesa cuando la casa se ha revalorizado poco.

Sobre esa base, cada ayuntamiento aplica su tipo, con un máximo legal del 30 por ciento. Los coeficientes máximos vigentes en 2026 (un decreto de diciembre de 2025 los subió, pero el Congreso lo derogó el 27 de enero de 2026 y volvieron los de 2024) van así:

¿Y si vendes sin ganancia?

Si el suelo no se ha revalorizado (vendes por menos de lo que compraste, o por lo mismo), no hay plusvalía que pagar. No es automático: presentas una declaración en el ayuntamiento con las escrituras de compra y de venta y acreditas que no hubo incremento (artículo 104.5 de la Ley de Haciendas Locales).

Lo que cambia según el ayuntamiento

El tipo, los coeficientes y las bonificaciones los decide cada municipio:

• Estepona aplica un tipo del 20 por ciento según sus ordenanzas fiscales de 2025, muy por debajo del máximo, y mantiene una bonificación del 95 por ciento para herederos.
• Madrid capital aplica un 29 por ciento, uno de los más altos, con bonificaciones en herencias de vivienda habitual del 95 al 40 por ciento según el valor del suelo.
• Marbella, Benahavís, Mijas y el resto tienen su propia ordenanza. Consulta el tipo vigente en tu ayuntamiento antes de hacer números.

¿Qué otros gastos tiene el vendedor?

• Certificado de eficiencia energética. Obligatorio para anunciar y vender (Real Decreto 390/2021). Lo emite un técnico; en un piso de 90 metros cuesta entre 84 y 105 euros según la OCU. Vale diez años (cinco si la calificación es G). En Andalucía y Madrid registrarlo no tiene tasa. Vender sin él se sanciona con entre 300 y 6.000 euros.
• Cancelación de la hipoteca. Si aún debes dinero, se cancela con el precio de venta en la misma notaría. Dos costes: la comisión del banco por amortizar antes de tiempo (la Ley 5/2019 la limita al 2 por ciento a tipo fijo y al 0,25 o 0,15 a tipo variable, solo los primeros años) y la cancelación registral, que ronda los 1.000 euros entre notaría, registro y gestoría.
• Honorarios de la agencia. No hay tarifa legal; en el mercado se mueven entre el 3 y el 5 por ciento del precio más el 21 por ciento de IVA, pactados por escrito en la hoja de encargo. Se restan de la ganancia en el IRPF.

Para saber de qué precio partes, lee cuánto vale mi casa.

Un ejemplo con números

Un piso en Estepona comprado en 2012 por 200.000 euros, con 16.000 euros de impuestos y gastos de aquella compra y una reforma de cocina y baños de 20.000 euros con factura. Lo vendes en 2026 por 360.000 euros. El valor catastral del suelo es de 60.000 euros; no tienes más de 65 años ni vas a reinvertir.

Plusvalía municipal (método objetivo). Han pasado 14 años, coeficiente 0,09: base de 5.400 euros. Al 20 por ciento de Estepona, 1.080 euros. La misma venta en Madrid capital, al 29 por ciento, serían 1.566 euros.

IRPF.

• Valor de adquisición: 200.000 + 16.000 + 20.000 = 236.000 euros.
• Gastos de venta: honorarios de agencia del 5 por ciento más IVA (21.780 euros), plusvalía (1.080), certificado energético (100) y cancelación de hipoteca (1.000): 23.960 euros.
• Valor de transmisión: 360.000 menos 23.960 = 336.040 euros.
• Ganancia: 336.040 menos 236.000 = 100.040 euros.
• Cuota: 6.000 al 19 por ciento (1.140) + 44.000 al 21 (9.240) + 50.040 al 23 (11.509) = 21.889 euros, un 21,9 por ciento de la ganancia.

Si esa persona tuviera 66 años y el piso fuera su vivienda habitual desde 2012, el IRPF sería cero y solo pagaría los 1.080 euros de plusvalía.

¿Cuándo y cómo se declara?

• Plusvalía municipal: en los 30 días hábiles siguientes a la escritura. En Madrid y en la mayoría de municipios es autoliquidación por la sede electrónica; si no hay incremento, se presenta declaración en vez de autoliquidación.
• IRPF: en la Renta del año siguiente. Una venta en 2026 se declara en la primavera de 2027. Como referencia, la campaña de la Renta 2025 va del 8 de abril al 30 de junio de 2026 (hasta el 25 de junio si domicilias el pago).
• Documentos: guarda escrituras, facturas y el justificante de la plusvalía al menos cuatro años; con reinversión o coeficientes de abatimiento, para siempre.