Vender una vivienda heredada

Para vender una casa heredada primero tienes que ser su dueño sobre el papel: aceptar la herencia ante notario, pagar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal e inscribirla en el Registro de la Propiedad a tu nombre. Solo entonces se puede firmar la venta, que lleva sus propios impuestos.

Aquí va ese camino en orden, con las cifras de 2026 para Andalucía y Madrid, un ejemplo con números y una tabla de plazos. Es orientativa: repásala con tu asesor.

¿Qué hay que hacer antes de poder vender?

Mientras la casa siga a nombre de tu padre o tu madre, no se puede vender. Estos son los pasos; normalmente los lleva una notaría o un gestor:

1. Certificado de defunción. Lo expide el Registro Civil; la funeraria suele gestionarlo.
2. Certificado de últimas voluntades. Dice si había testamento y ante qué notario. Se pide al Ministerio de Justicia (modelo 790, unos 4 euros) a partir de los 15 días hábiles del fallecimiento.
3. Si no había testamento, declaración de herederos. Ante el notario del último domicilio del fallecido, con dos testigos; fija quién hereda según la ley.
4. Inventario y escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Se listan bienes y deudas, se valoran y se reparten. La firman todos los herederos (o un apoderado). Aquí se decide qué valor lleva la casa, y ese valor importa mucho después.
5. Impuestos de la herencia: Sucesiones y plusvalía municipal (siguientes apartados).
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Cuánto se paga de Sucesiones en Andalucía y en Madrid?

El Impuesto de Sucesiones lo paga cada heredero por lo que recibe, y se liquida en la comunidad donde vivía el fallecido (no donde está la casa, salvo que fuera no residente). El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 si se pide dentro de los 5 primeros; la prórroga lleva intereses de demora.

Para cónyuge, hijos, nietos y padres (grupos I y II), en 2026 el impuesto es casi simbólico en las dos comunidades:

Dos avisos. La reducción por vivienda habitual exige no vender durante 3 años (Andalucía) o 5 (Madrid): si vas a vender ya, no la apliques o la devolverás con intereses (en Andalucía, con la reducción del millón, rara vez hace falta). Y entre hermanos y sobrinos el impuesto sí pesa, sobre todo en Andalucía: haz números antes de aceptar.

¿Y si el heredero no vive en España?

Tributa igual en España por la casa (obligación real), pero el expediente lo gestiona la Agencia Tributaria estatal (Oficina Nacional de Gestión Tributaria), no la Junta ni la Comunidad. Desde la sentencia europea de 2014 y la Ley 26/2014 puede aplicar la normativa de la comunidad donde vivía el fallecido, y desde 2022 esa opción ya no depende de residir en la Unión Europea: un hijo que vive en Londres o en Buenos Aires hereda el piso de Estepona con la reducción andaluza. Si reside fuera de la UE o del Espacio Económico Europeo, debe nombrar un representante fiscal en España.

¿Qué es la plusvalía municipal de la herencia?

El ayuntamiento donde está la casa cobra la plusvalía (IIVTNU) por lo que ha subido el valor del suelo mientras la tuvo el fallecido. En las herencias la paga el heredero, en 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año. El cálculo es el mismo que al vender: está en qué impuestos pagas al vender tu casa.

La ley permite a cada ayuntamiento bonificar hasta el 95 por ciento cuando heredan cónyuge, hijos o padres, y casi siempre es rogada: si no la pides en la autoliquidación, no te la aplican.

• Estepona mantiene una bonificación del 95 por ciento a herederos, que se solicita en la propia autoliquidación (artículo 10 de la ordenanza). En los últimos años ha exigido condiciones como haber convivido con el fallecido; confirma los requisitos vigentes antes de contar con ella.
• Madrid capital bonifica la vivienda habitual del fallecido según el valor catastral del suelo: 95 por ciento hasta 60.000 euros, 85 hasta 100.000, 70 hasta 138.000 y 40 por encima.
• Marbella, Benahavís, Mijas y el resto tienen su ordenanza.

Y al vender la casa se vuelve a pagar plusvalía, esta vez por el periodo desde el fallecimiento hasta la venta. Antes de cumplir un año, el coeficiente se prorratea por meses completos; vendiendo el mismo mes sale cero.

¿Por qué hay que inscribir la herencia antes de vender?

El Registro de la Propiedad no inscribe la herencia sin el justificante de Sucesiones y de la plusvalía (artículo 254 de la Ley Hipotecaria), y el notario de la venta no firma si los vendedores no figuran como dueños. La inscripción tarda unos 15 días hábiles. Cuenta con ello al fijar fechas con el comprador: una herencia bien llevada tarda entre 3 y 6 meses desde el fallecimiento hasta tener la casa lista para vender.

¿Qué cambia en la venta de una casa heredada?

Vendida la casa, cada heredero declara en su IRPF la ganancia de su parte. Y aquí está la clave: el valor de adquisición no es lo que pagaron tus padres, sino el valor que declaraste en Sucesiones, con su fecha en el día del fallecimiento. Desde 2022 ese valor es, como mínimo, el valor de referencia del Catastro; si declaras más (hasta el valor de mercado), vale lo declarado. A ese valor se suman el Sucesiones, la plusvalía, la notaría y el registro de la herencia.

Por eso valorar bien la herencia ahorra impuestos después: en Andalucía y Madrid, con la bonificación del 99 por ciento, declarar la casa a su valor de mercado cuesta casi nada en Sucesiones y recorta la ganancia que tributará en el IRPF; quien se limita al valor de referencia, que suele quedar por debajo del mercado, paga la diferencia al vender. Apóyate en una valoración o una tasación de esa fecha para justificarlo.

Con varios herederos

• Todos firman la venta, en persona o con un poder notarial (desde el extranjero, ante notario local con apostilla, o en el consulado).
• Un heredero puede vender su cuota a otro heredero o a un tercero, pero los demás tienen un mes de retracto y los compradores de cuotas pagan muy por debajo del mercado. Lo habitual es que uno se quede la casa y compense a los otros (extinción de condominio, que tributa menos que una compraventa).
• Si uno no quiere vender, cualquiera puede pedir la división de la cosa común: como un piso no se puede partir, el juez ordena la venta en subasta, con costes y a peor precio. Casi siempre compensa negociar.

El ejemplo con números

Un hijo hereda en Estepona el piso de su madre, que lo compró hace 25 años. El valor de referencia del Catastro es de 180.000 euros, pero una tasación lo sitúa en 220.000 euros, y declara 220.000.

• Sucesiones (Andalucía): 220.000 menos la reducción de 1.000.000: base cero. Cuota: 0 euros.
• Plusvalía por la herencia: valor catastral del suelo de 60.000 euros, 25 años, coeficiente 0,40: base de 24.000 euros al 20 por ciento, 4.800 euros. Con la bonificación del 95 por ciento, 240 euros.
• Notaría y registro de la herencia: unos 1.500 euros.

Dieciocho meses después vende por 260.000 euros.

• Plusvalía por la venta: un año completo, coeficiente 0,15: base de 9.000 euros al 20 por ciento, 1.800 euros.
• IRPF. Valor de adquisición: 220.000 + 240 + 1.500 = 221.740 euros. Gastos de venta (agencia al 5 por ciento más IVA, plusvalía, certificado energético): 17.630 euros. Valor de transmisión: 242.370 euros. Ganancia: 20.630 euros. Cuota: 6.000 al 19 por ciento (1.140) + 14.630 al 21 (3.072): 4.212 euros.

Si hubiera declarado solo los 180.000 euros del valor de referencia, la ganancia sería de 60.630 euros y la cuota de 12.825 euros: más de 8.600 euros de diferencia por un dato en la escritura de herencia.

¿Qué gastos y documentos tiene la venta?

Los mismos que cualquier venta: nota simple, certificado energético, IBI, certificado de la comunidad, cancelación de hipoteca, honorarios de agencia. La lista completa está en documentos para vender una vivienda. Tres situaciones frecuentes en casas heredadas:

• Con inquilino. El contrato sigue con el comprador hasta su vencimiento. Antes de vender hay que notificarle precio y condiciones: tiene 30 días naturales de tanteo (artículo 25 de la LAU) y la notificación vale 180 días.
• Con hipoteca. La deuda se hereda con la casa. Pide al banco la deuda pendiente; se cancela con el precio en la misma firma, como en cualquier venta.
• La casa vieja. Muchas viviendas de los padres no tienen licencia de ocupación, tienen ampliaciones sin licencia o una superficie en el Registro distinta de la real, y el banco del comprador lo verá en la tasación. Antes de anunciarla, que un arquitecto revise la situación urbanística y diga qué se puede regularizar (una declaración de obra nueva por antigüedad, un certificado técnico o, en suelo rústico, el reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación, que no legaliza pero permite vender con garantías). Es la mirada con la que trabajamos en nuestros proyectos, y evita que la venta se caiga en la notaría.

Los plazos, en una tabla