Cuánto vale mi casa

Tu casa vale lo que un comprador informado está dispuesto a pagar hoy por ella, y ese número sale de comparar lo que se ha vendido de verdad en tu zona en los últimos meses con casas parecidas, ajustando por lo que la tuya tiene de más y de menos. No sale de lo que piden tus vecinos en los portales: eso es precio de anuncio, y rara vez coincide con el de venta.

¿Precio de anuncio, precio de cierre, tasación o valor de referencia?

Son cuatro cifras distintas y se confunden a diario.

Dos matices. El valor de referencia no es una valoración de tu casa: el Catastro no la ha visitado; se consulta en su Sede Electrónica y sirve para que el comprador calcule sus impuestos, no para fijar tu precio. Y la tasación llega cuando ya hay comprador: si tasa por debajo del precio pactado, le prestan menos y la operación se tambalea.

¿Por qué los portales enseñan precios que no son de venta?

Porque un portal solo sabe lo que pide cada propietario, no lo que firma. El precio de cierre vive en la notaría. Lo que ves al buscar «pisos en mi calle» es un escaparate de deseos.

La distancia entre ambos está medida. Según el informe «Experiencia en compraventa en 2025» de Fotocasa Research, el 52 % de los compradores intentó negociar, el 83 % de los que lo hicieron consiguió rebaja y el 77 % de esas rebajas se quedó por debajo del 10 %. Y según Idealista, el 14 % de los anuncios en venta bajó de precio en el primer trimestre de 2026 (el 20 % en Madrid y el 18 % en Málaga).

Por eso nuestras valoraciones parten de cierres: los de nuestras operaciones, los de la red de agencias con la que trabajamos en la Costa del Sol y los datos de notarios y registradores.

¿Cómo se calcula el precio con comparables?

Se buscan ventas cerradas en los últimos meses de casas lo más parecidas posible a la tuya y se ajusta la diferencia, factor a factor. Lo que se compara:

• Zona y urbanización: misma calle o misma comunidad si es posible; si no, el mismo barrio y la misma distancia al mar o al metro.
• Metros: construidos y útiles, y cómo están repartidos (mucho pasillo vale menos).
• Planta, ascensor y orientación.
• Exterior: terraza, jardín y vistas, y si se usan de verdad o solo constan.
• Garaje y trastero: incluidos o no, y si van en la misma escritura.
• Estado: a estrenar, reformado, para entrar a vivir o para reformar.
• Año y edificio: antigüedad, calidad, comunidad al día, derramas previstas.

Con tres o cuatro comparables buenos y recientes se parte del precio por metro de cada uno y se corrige: garaje que el tuyo no tiene, se descuenta; vistas que el comparable no tiene, se suman. El resultado es una horquilla estrecha, y dentro de ella se elige el precio de salida según la estrategia de venta: cuántos compradores hay ahora para tu casa y cuánta prisa tienes.

¿Qué suma de verdad y qué no tanto como crees?

Depende de dónde está la casa. En la Costa del Sol el comprador paga por mar, luz y terraza; en Madrid, por calle, planta y ascensor.

¿Qué pasa si salgo caro? ¿Y si salgo barato?

Salir caro cuesta dinero porque el interés se concentra al principio. Según Idealista, de las viviendas vendidas en el primer trimestre de 2026, el 13 % no llegó a estar una semana anunciada y el 23 % se vendió antes del primer mes: más de un tercio se fue en treinta días.

Cuando tu casa entra en el portal, los compradores con alertas la reciben ese día, los agentes la cruzan con sus demandas y el portal la enseña arriba por ser nueva. Si el precio está fuera de mercado, esa oleada la descarta sin visitar y no vuelve. Cuando bajas dos meses después, el anuncio aparece abajo y con la etiqueta de «bajada»: quien lo ve entiende que no se vende y espera otra. La casa se ha quemado: se venderá, pero más tarde y a menudo por debajo de donde habría cerrado al principio. No hay un estudio en España que mida esa pérdida; sí sabemos que el 14 % de los anuncios bajó de precio en un solo trimestre de 2026 (Idealista).

Salir barato se ve menos: la casa se vende en días, con varias ofertas, y nadie te dice lo que has dejado en la mesa. El precio de salida no es «un poco alto para negociar» ni «bajo para vender rápido»: es el que atrae a los compradores de las primeras semanas y deja margen para que una oferta seria cierre.

¿Cómo lee el precio un comprador internacional?

En su moneda, y cambia cada semana. Según los cambios oficiales que publica el Banco de España, un euro costaba 0,829 libras el 26 de febrero de 2025 y 0,873 el 31 de diciembre de 2025: para un británico, la misma casa al mismo precio en euros se encareció un 5 % en diez meses sin que tú tocases nada. En coronas suecas pasó lo contrario (de 11,14 a 10,82 por euro: la casa se abarató) y la corona noruega apenas se movió.

Por eso una subida de su moneda trae compradores a la costa y una bajada los frena, y por eso negocia con cifras redondas en la suya: para él no hay diferencia entre 495.000 y 500.000 euros si en libras se lee igual. Una estrategia de venta pensada para ese comprador tiene en cuenta en qué moneda piensa y cuándo le conviene cerrar.

¿Qué ve un arquitecto que el tasador no mide?

Tres cosas, y las tres mueven el precio.

Los metros reales. Escritura, Catastro y realidad no siempre coinciden: terrazas cerradas que no constan, un porche que suma en Catastro y no en el Registro. Medimos la casa y te decimos qué metros puedes defender y cuáles conviene regularizar antes (documentos para vender).

Lo que se puede hacer. Una cocina que puede abrirse al salón, un tercer dormitorio que cabe, una azotea que admite un ático con licencia. El comprador paga por lo que ve y por lo que entiende que puede hacer; con un croquis y un coste orientativo, la conversación cambia. Es la ventaja de vender con una agencia que también proyecta y reforma.

Lo que el comprador descontará. Humedades, instalaciones viejas, un cerramiento sin licencia, derramas en camino. El comprador, su abogado y su tasadora las detectan y descuentan su coste. Si las conocemos antes, decidimos contigo qué arreglar, qué contar y qué reflejar en el precio (cómo preparar tu casa).

¿Cómo hacemos la valoración en Grupo dhoce y qué no es?

Dos o tres días y cuatro pasos.

• Visita. Un agente de tu zona y, cuando la casa lo pide, un arquitecto: medimos, fotografiamos y anotamos estado, vistas, edificio y lo que se puede hacer.
• Comparables. Ventas cerradas de los últimos meses: nuestras operaciones, las de la red de agencias de la Costa del Sol y los datos de notarios y registradores. Nunca solo anuncios.
• Informe. Una horquilla de precio razonada, factor a factor, con los comparables que la sostienen. Por escrito y tuyo, lo vendas con nosotros o no.
• Estrategia de venta. Precio de salida, qué preparar antes de las fotos, a qué comprador va dirigida y qué esperar las primeras semanas.

Lo que no es: una tasación oficial. Para una hipoteca, una herencia o un divorcio hace falta el informe de una tasadora homologada por el Banco de España. La nuestra sirve para decidir a qué precio sale tu casa y venderla en las semanas en que más la miran, y es sin compromiso.