Vender tu casa en España siendo no residente

Sí, puedes vender tu casa en España sin vivir aquí, y la parte fiscal es más sencilla de lo que parece: el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda a tu nombre, tú presentas una declaración en cuatro meses y, si ese 3 % era más de lo que te toca pagar, la diferencia te la devuelven. El tipo sobre la ganancia es el 19 % para todo no residente en 2026, los británicos incluidos.

Esta guía recorre la retención, los dos modelos, la plusvalía municipal, los documentos y un ejemplo con cifras, para el propietario que vive en el Reino Unido, Irlanda, los países nórdicos o Centroeuropa y vende en la Costa del Sol. Las cifras son las vigentes en octubre de 2026; tu abogado o gestor debe confirmarlas para tu caso, porque cada venta es distinta.

¿Qué es la retención del 3 % y quién la paga?

Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3 % del precio pactado e ingresarlo en la Agencia Tributaria en el plazo de un mes desde la escritura (artículo 25.2 de la Ley del IRNR). Lo hace con el modelo 211 y debe entregarte una copia del justificante. Guárdala: sin ella no puedes recuperar el 3 %.

• No es un impuesto, sino un pago a cuenta de tu impuesto sobre la ganancia. Si te toca pagar menos, te devuelven la diferencia; si te toca más, pagas el resto.
• Se calcula sobre el precio entero, no sobre tu beneficio. En una venta de 400.000 euros el comprador retiene 12.000 euros, pagases lo que pagases por la casa.
• Si el comprador no lo ingresa, el propio inmueble queda afecto al pago de esa cantidad.

La única forma de evitar la retención es acreditar residencia fiscal en España con un certificado de la Agencia Tributaria. Un no residente de verdad no tiene exención.

¿Qué modelo presentas y cuándo?

Presentas el modelo 210 declarando la ganancia real. La Agencia Tributaria fija el plazo en tres meses contados desde que termina el mes del comprador, así que en la práctica dispones de cuatro meses desde la escritura. La declaración es obligatoria sea cual sea el resultado: a devolver, a ingresar o cero.

La ganancia es la diferencia entre dos cifras:

Guarda todas las facturas. Una cocina nueva o una terraza acristalada con su factura reducen la ganancia; un extracto bancario solo, normalmente no.

¿Cuánto paga un no residente por la ganancia en 2026?

El 19 % de la ganancia, vivas en el país que vivas. La Agencia Tributaria lo dice en su página sobre ganancias por venta de inmuebles, y sale del artículo 25.1.f de la Ley del IRNR, que aplica el 19 % a las ganancias patrimoniales por transmisión de elementos patrimoniales sin distinguir por residencia.

Leerás en otros sitios que los vendedores británicos pagan el 24 % desde el Brexit. Eso mezcla dos tipos. El 24 % es el tipo general de otras rentas, como el alquiler, cuando el propietario vive fuera de la UE o del EEE; los residentes en la UE y el EEE pagan por esas rentas el 19 % y pueden deducir gastos. Por la venta de la casa el tipo es el 19 % para todos. Donde sí pesa el Brexit es en la exención por reinversión: el residente en la UE o el EEE que vende su vivienda habitual y reinvierte todo el importe en otra vivienda habitual puede dejar la ganancia fuera; el residente en el Reino Unido ya no.

Los cambios de 2026 (Orden HAC/623/2026) no tocaron ni el plazo de la venta ni el tipo; solo la declaración anual de la renta imputada y del alquiler.

¿Cómo recuperas lo retenido de más y cuánto tarda?

Lo pides en el mismo modelo 210: si el 19 % de tu ganancia es menos que el 3 % retenido, la declaración sale a devolver y das la cuenta en la que quieres cobrar. Si vendiste con pérdida, pides el 3 % entero.

Por ley Hacienda tiene seis meses para pagar, contados desde el fin del plazo de presentación; pasado ese plazo, si el retraso es culpa suya, suma intereses de demora sin que tengas que pedirlos (artículo 31 de la Ley General Tributaria). En la práctica, los despachos de la costa hablan de devoluciones que llegan entre seis y doce meses después de presentar, y la devolución se revisa antes de pagarse.

El problema más habitual en esa revisión es el impuesto anual de no residentes. Todo no residente con una casa en España tiene que presentar un modelo 210 cada año, por la renta imputada de la vivienda que usa él mismo o por el alquiler, y muchos propietarios nunca han oído hablar de él. Cuando reclamas el 3 %, la Agencia Tributaria mira los últimos cuatro años (el plazo de prescripción del artículo 66 de la Ley General Tributaria) y puede compensar lo que debes con lo que te tiene que devolver. Pide a tu gestor que compruebe esos años antes de vender: regularizarlos sale más barato que una devolución recortada y con recargos.

¿Y la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es el impuesto del ayuntamiento sobre el aumento del valor del suelo desde que compraste. Normalmente la paga el vendedor. Cuando el vendedor es una persona física no residente, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente (artículo 106.2 de la Ley de Haciendas Locales): el ayuntamiento se la puede exigir al comprador, que después tiene derecho a reclamártela.

En la notaría esto se resuelve de una de estas dos formas:

1. El comprador retiene del precio la plusvalía estimada, la paga al ayuntamiento en treinta días hábiles y liquida contigo con el justificante.
2. La pagas tú, o tu abogado con el poder, y enseñas al comprador la prueba.

Las dos valen; la escritura debe decir cuál. Desde la reforma de 2021 hay dos formas de calcularla (el método objetivo sobre el valor catastral del suelo o la ganancia real que muestran las dos escrituras) y puedes elegir la más baja; si el suelo no ha subido de valor, acreditado con las dos escrituras, no se paga. Los tipos cambian por ayuntamiento. Si la plusvalía la asumes tú, cuenta como gasto de la venta y reduce tu ganancia.

¿Qué documentos y gastos son propios del vendedor no residente?

Casi toda la lista es la misma que para cualquier vendedor (los documentos para vender una vivienda). Estos son los que hacen tropezar a quien vive fuera:

• NIE. Cada vendedor que figure en la escritura necesita el suyo. El número no caduca, pero algunos notarios piden un certificado reciente, y el comprador necesita tu NIE para presentar el 211. Compruébalo semanas antes de la firma.
• Poder notarial. Si no vas a venir a firmar, otorgas un poder a tu abogado: ante notario español, en un consulado de España o ante un notario de tu país con apostilla de La Haya y traducción jurada al español. Pide que se redacte para esta venta, con el inmueble identificado.
• Certificado energético. Obligatorio antes de anunciar, registrado en la Junta de Andalucía y válido diez años. Las guías sitúan su coste entre 60 y 140 euros.
• Certificado de la comunidad. Por el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal el notario no autoriza la escritura sin un certificado de que estás al corriente con la comunidad, salvo que el comprador te exonere expresamente. El administrador debe emitirlo en siete días naturales.
• Certificados de deudas. El último recibo del IBI, los suministros pagados y, si hay hipoteca, el certificado del banco con el saldo pendiente para cancelarla del precio en la firma.
• Una cuenta bancaria en España. El precio se paga en euros, normalmente en una cuenta española a tu nombre; de ella salen la hipoteca, la comisión de agencia y la plusvalía, y la devolución del 210 va a la cuenta que indiques en el modelo, así que no la cierres antes de tiempo.
• Cambio de moneda. Pasar el dinero a libras, coronas o francos es el último paso, y el tipo de cambio y las comisiones varían mucho entre un banco y un bróker especializado: pide una cotización antes de la escritura.

¿Quién paga la comisión de agencia?

En España la comisión de la agencia la paga el vendedor, y en la Costa del Sol la cifra habitual es el 5 % del precio de venta más el 21 % de IVA, acordada por escrito y liquidada en la firma. Es un gasto de la venta, así que reduce tu ganancia, igual que los honorarios de tu abogado. Nuestra comisión y lo que incluye se explican en la página de vender.

Un ejemplo con cifras

Un propietario británico compró un apartamento en Estepona en 2012 por 280.000 euros y lo vende en 2026 por 400.000 euros.

Sin las facturas de los gastos de compra y de las mejoras, la ganancia sería de 90.800 euros y el impuesto de 17.252 euros, así que en vez de una devolución el propietario tendría que ingresar 5.252 euros. Ninguna de estas cifras es una promesa: Hacienda revisa cada declaración y el importe final depende de lo que puedas documentar.